我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。

权利限制视域下的优先购买权——兼论房屋承租人优先购买权的存废

权利冲突不可避免,化解权利冲突最理想的办法就是进行权利限制。权利限制是法律为权利冲突预设的纠偏机制,不能无限扩张,必须受到一定的限制、遵守一定的原则。特殊情形的财产交易中,为了让那些具有公共利益性质或者更需法律特殊保护的权利得以优先实现,法律以优先购买权的方式限制了出卖人和其他竞买人的权利行使,但是这种限制应当符合下列条件:一是只能赋予特殊群体;二是只能在法律有明确规定的情况下才可以行使;三是不得损害其他当事人的利益。社会经济的发展使得房屋承租人的弱势群体状况发生变化,并且该制度还存在着法律漏洞太多,法律效果并不明显等问题,已经没有继续保留的价值,应当予以废除。

房屋购买力、产品差异化与城镇化——以江苏省沿海地区为例

新经济地理学理论为我们理解城市形成过程中空间作用力及其运行机制提供了严谨的微观层面的理论揭示。文章以江苏省沿海地区为例,结合新经济地理学相关理论和我国经济相对落后地区的区情,提出加快经济相对落后地区城镇化进程的几点建议。

论房屋优先购买权的性质及其行使

房屋优先购买权是法定之权,有一定的专属性;它是一种在行使上附条件的形成权,只能在同等条件下行使;它是一种期待权,只有在出卖人出卖其财产时才有可能将可能的利益变为现实的利益;它是一种物权请求权或带有物权性质的请求权,可以对抗第三人;它还是一种限制权。对于房屋优先购买权的冲突,分析法律设定几个“优先购买权”目的及其性质,仍可以作出合理的裁决。

房屋优先购买权论析

房屋优先购买权论析苑敏在目前的司法实践中，有关房屋优先购买权的争议不仅常见于大量的房屋买卖纠纷中，而且还常见于房屋租赁纠纷、搬迁纠纷、相邻纠纷和抵押纠纷中，因此，房屋优先购买权的确定，成为正确处理这些案件的关键。由于法律规定和理论研究的不足，常常导致...

承租人房屋优先购买权的制度缺陷及理论重构——从法释(2009)11号司法解释谈起

法释(2009)11号司法解释对承租人房屋优先购买权作了进一步规定,但并未对承租人房屋优先购买权进行定性,也未能实质上保护优先购买权,另外"同等条件"和"合理期限"的规定仍然模糊。承租人房屋优先购买权应属附延缓条件的能够引起物权变动关系的形成权,且以是否进行了预告登记为标准,或具有物权属性或具有债权属性。同等条件应确定为相对同等的条件,还应该对出租人出卖房屋的通知期限和承租人优先购买权的行使期限进行具体规定。

房屋承租人优先购买权制度分析

现阶段我国的房屋承租人优先购买权制度存在诸多不足。在分析房屋租赁与房屋优先购买权的含义及构成要件后,立足我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定和司法实践,认为我国的房屋承租人优先购买权制度房屋租赁合同备案的法律性质、"同等条件"的含义、通知的方式及房屋优先购买权的行使期限等方面存在不足,应予以改进。

房屋优先购买权的法律认识及其司法保护

优先购买权首先是一种形成权。住房制度的改革和二级住房市场的开放需要加大对优先购买权的法律保护。本文从司法实践中的一个真实案例开始 ,针对当前理论界和司法实践中诸多对优先购买权的模糊、错误的认识和做法 ,从立法精神和法学理论上分析了优先购买权的法律属性等问题 ,并较为祥细地阐述了对优先购买权进行司法保护的实体和程序需要。

论我国房屋承租人优先购买权制度

房屋承租人优先购买权制度在我国经历了一个较长时间的立法过程,虽然最高人民法院出台了关于房屋出租案件的司法规定,使房屋承租人优先购买的权利体系得到健全,可还是没能对该项权利的性质、行使条件、侵权损害赔偿的救济方式和数额、"合理期限"等内涵及其法律性质进行明确辨析,导致在房地产纠纷中仍然存在着诸多问题。文章从侵权损害赔偿这一角度入手,分析房屋承租人优先购买权的性质、变迁以及明确损害赔偿责任的有关措施,以期对房屋承租人优先购买权制度的完善有所裨益。

试论房屋买卖中的优先购买权

一、优先购买权的概念及特征优先购买权是指在所有人出卖自己所有的财产时,特定的人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权具有以下特征: 1。

浅析房屋优先购买权冲突之处理规则

对于在同一房屋既存在房屋共有人又存在房屋承租人,双方都享有优先购买权的情况下,如何解决双方的权利冲突?目前没有明确的法律规定。笔者试图通过分析房屋优先购买权的性质和法律特征,提出解决该权利冲突的基本规则。

论我国的房屋优先购买权

房屋优先购买权,是指在同等条件下,特定的当事人所享有的优先购买房屋的权利。在我国,房屋优先购买权主要分为四种:房屋共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、房屋承典人的优先购买权和目前我国住房制度改革中的优先购买权。就房屋优先购买权这一内容,笔者作以下几方面的分析探讨。

纵观全局 把握方向——《购买房屋的各种付款方式的选择和比较》指导

一、确定研究方案与开题报告在课程实施之前，我们正在学习《数列》，于是我启发学生：能否运用数列的知识对购买房屋的各种分期付款方式进行比较和选择，让人们轻松地选择一种最适合自己的付款方式。对此，一些学生很有兴趣。于是我建议他们对这个问题进行研究并帮助他们组建了课题组，确定了课题的具体目标，并根据个人的特长做好详细的分工，学生通过不同的渠道去收集材料，进行研究，为写开题报告作准备。

浅论我国房屋承租人优先购买权制度

所谓的优先购买权就是在法律的保障下,当出卖的人在出卖某种物品,而出现了第三方购买人时,这样的条件下购买的权利却高于第三方购买人的权利。目前就我们国家的法律法规而言,这种房屋租赁的优先购买权还是存在很多的不完善的部分,所以在实际的应用中还存在着诸多的问题。以下就是笔者分析了我们国家这一制度实际的发展情况,通过充分的研究提出一些个人的建议和完善的方法。

整体房屋成本分割初探

当前,许多企业出于资金周转或经济效益原因,将整体房屋的一部分转让给其他单位,一部分留作企业自用,这就出现了一个如何对整体房屋成本进行分割的问题。按照《企业会计准则》要求,资产应以实际成本计价,共同承担的支出可按一定合理比例分摊。据此,笔者对整体房屋建筑成本分割方法谈几点意见:

房屋买卖合同无效的几种情形

房屋买卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋购买人,而购买者为此支付相应款项的行为。买卖交易的过程中,双方都必须签订合法的房屋过户手续,那么究竟哪些房屋购买合同是属于无效的,归纳起来一般有几个方面的表现: 1.产权主体有问题