不动产信托投资基金投资风险识别与价值影响量化研究——以招商局商业房托基金为例

REITs底层资产类型的扩容及已上市REITs的扩募,均需要不断对各类型、各时期的REITs底层资产价值进行审视,REITs价值评估变得至关重要,其中对投资风险的分析及其对投资价值的影响成为一个关键问题。文章分析REITs投资的风险来源,识别其主要宏观及微观风险,发现在美国、新加坡和中国香港REITs市场上宏观经济及资本市场对REITs投资收益的波动影响较小,主要风险来自微观层面。进而基于这些风险来源讨论REITs投资价值确定中主要风险度量参数—折现率的确定问题,提出三种公募REITs折现率的测算方法:基于同类上市房企β值的累加法、物业资本化率平均调整法、同类REITs收益率类比法。并以招商局商业房托基金(1503.HK)为例,采用三种方法量化其IPO定价中的折现率,为REITs投融资中合理估值的确定提供理论依据与实践建议。

论REITs发行价格与资产价值间的关系

对房地产投资信托进行了介绍,通过对香港REITs市场及主要的REITs:越秀REITs、汇贤REITs、春泉REITs的分析,指出发行房地产投资信托(REITs)的好处一方面有助提升并真实反映控股公司的实际价值,另一方面由于分拆后的两家公司长和及长地的业务界定清晰,将使市场更准确地反映其价值,这也如同REITs发行上市的核心价值——能将资产价值真实反映于股价上,投资人将可更清楚地判断其投资价值及权益,大大地减少了人为操控公司财报的可能,从而避免可能对投资人造成的损害。结论是:REITs的发行价格与资产价值间的关系,并不是单纯的收益率与资产价值成反比的关系,也就是因为REIT具有证券的属性,因此看待资产价格时,不能仅仅以商用物业现有的租金收益率来反推,亦不能以纯粹的市场零售价来推估资产价格。