论我国不动产买卖风险转移规则的重构——以比较法为视角

《联合国国际货物销售合同公约》及《国际商事通则》等国际公约或示范法均以动产买卖为规制原型,美、德、法、日等发达国家和我国买卖合同立法亦同,对不动产交易风险转移的特殊性关注不够。实践中,不动产买卖风险转移问题争议极大,主流观点认为《合同法》第142条确立了交付主义规则,且未区分动产与不动产,但理论界不乏质疑者。论文考察主要国家(地区)、国际公约风险转移规则及其演变进程,认为风险转移规则大致经历所有者主义到动产适用交付主义,不动产适用所有者主义再到交付主义的演变进程,但目前大多数国家仍处于第二阶段,我国一概适用交付主义有立法超前之嫌,且易引发个案争议。而不动产交易适用所有者主义,与当事人取得所有权的交易目的相符,能够公平合理地分配风险,有利于实现程序正义和个案公正。

《民法典》编纂视野下我国不动产民事买卖风险转移规则研究

关于买卖合同中的风险转移,国外立法例、国际公约及学术研究多围绕动产买卖展开,对不动产交易关注不够。传统观点认为,《合同法》第142条不加区分地规定了买卖合同风险转移规则采交付主义,在司法实践中争议极大。交付主义适用于动产买卖合同与实践相符,且能有效预防风险,但适用于不动产买卖则可能使当事人合同目的落空,且违背"风险与收益相一致"的基本法理,也与我国经济补偿制度、保险制度存在冲突。不动产买卖属于特殊买卖,可适用独立于动产买卖的风险转移规则。司法解释明确规定在商品房买卖合同风险转移采交付主义的情况下,不动产民事买卖合同采所有者主义较具可行性。不动产买卖区分民商事属性与我国市场经济发育程度相符,契合我国当前法律体系,在实现个案程序公正与实体正义方面较交付主义更具优势。