商品房租赁中优先承租权的中外比较研究

近年来,我国房屋租赁市场快速发展,租房需求与日俱增。因此,国家出台了“租购并举”的住房政策。研究商品房的租赁,离不开对房屋优先承租权的探讨。在《民法典》颁布前,房屋优先承租权仅仅是一种约定性权利,需要承租人承担举证责任。在《民法典》颁布后,其合同编专门规定了房屋优先承租权,使房屋优先承租权从约定性权利变成法定权利。房屋优先承租权既有财产权属性,也有人身权属性,其设立目的是稳定租赁关系,维护房屋实际占有人的居住利益,有助于解决司法实践中因承租而发生的纠纷。本文对我国的房屋优先承租权进行概括性介绍,借鉴典型国家的房屋优先承租权,在中外比较的基础上,为完善我国的房屋优先承租权制度贡献绵薄之力。

论房屋承租人优先承租权的适法困境与纾解

房屋承租人优先承租权应界定为形成权。优先承租权制度在司法实践中面临的困境主要包括出租人是否继续出租的意愿难辨别且可变动、同等条件难把握且易延展和救济乏力。对此,可以从明确行权期限、限缩“同等条件”和拓展救济路径着手进行纾解。明确行权期限使出租人的主观意愿受到客观规制。“同等条件”的认定采“相对同等说”,在租金、支付方式和租赁期限上保持绝对的同等,其余因素则以社会一般人的标准判断是否显著影响出租人经济利益和是否真实合理从而决定是否保持同等。该权利作为形成权具有不可侵性,行权后仅有相对效力,承租人在合法占有房屋或已经办理登记备案手续时有程序法上的履行合同优位;当出租人履行其与第三人的租赁合同时,承租人因履行基础丧失而无法要求继续履行,但可以主张赔偿损失。

《民法典》房屋承租人优先承租权制度适用研究

《民法典》新增的房屋承租人优先承租权制度仅有一个原则性的条文,因而有必要从解释论的角度对该制度作进一步的细化。将承租人优先承租权界定为形成权更利于权利的实现;短期租赁的承租人也应享有优先承租权;以收回房屋不再出租为由阻断优先承租权的,再次出租应当有六个月的间隔期;“租期相同”一般应视为同等条件,但对居住用房租赁可规定除外情形;“租赁用途”原则上不作为同等条件,用途确实影响房屋价值的,可以借鉴《德国民法典》第四百六十六条“支付替代金钱”的方式处理;租期届满,出租人将房屋出租给一定范围内的亲属,或者承租人在租赁期间内存在对租赁关系影响较大的违约行为,或者承租人对租赁物的使用构成不能容忍的不爱惜租赁物的行为,或者存在不能容忍的不讲卫生、不讲公德的行为,承租人的优先承租权可以被排除;在出租人于间隔期内将房屋出租给第三人且第三人已经占有租赁房屋的情形下,承租人要求通过实际履行实现优先承租权的,其主张应否获得支持当根据第三人善意抑或恶意作区分。

优先承租权规则中的“同等条件”——范围之争与解释适用

优先承租权规则脱胎于我国法律实践,由《民法典》加以法定化,体现出对房屋租赁关系中弱势承租人的倾斜性保障。“同等条件”作为优先承租权的核心要件,“条件”列举的不周延及“同等”的衡量标准不一造成了解释与适用的分歧。“同等条件”应以租金、租赁期限绝对一致为首要判断标准,考察付款方式和期限的相对一致性,结合人身信赖基础考察其他非核心要件,以相对同等标准综合确定,藉由“同等条件”的厘清,对优先承租权规则内涵、制度调适等问题进行再定位。

论房屋租赁承租人的优先承租权

房地产经济占据国民经济之中的重要地位,这是因为房地产经济与人民的生活密切相关,对于个人来说,一般来说就是选择租赁房屋或者自住房屋,而选择前者的年轻人居多,经济实力较强的居民选择后者,本篇文章就以房屋租赁为具体的研究对象,笔者认为房屋租赁的过程之中,必然会产生的房屋租赁人,以及所有人等的身份,而且在房屋租赁的过程之中,租赁人要育出租人签订房屋租赁协议,该协议通俗理解起来就是房屋租赁合同,在合同之中明确规定出了房租承租的时间以及承租的双方,以及双方的权利以及义务等,在其中也会涉及到房屋租赁承租人的优先承租权,这是本篇文章所要研究的重点内容。

优先承租权问题探析

优先承租权在《民法典》中被首次以法律形式正式确定,然而其规定仍较为笼统,实践中往往面临诸多问题。理论上明晰优先承租权的相关行使期限和行使条件、明确“同等条件”内涵、拓宽其救济形式,有助于完善“优先承租权”的理论内涵。本文通过对其他发达国家“优先承租权”制度设计和执行的分析借鉴,审视我国制度可完善之处,使得房屋租赁更加有据可依,从而规范和促进房屋租赁市场的秩序稳定,推动市场租赁关系平稳发展。

识别法定优先承租权行使条件及规则的路径思考

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款将优先承租权上升至法定权利层面。该项权利在保护承租人权益、维护租赁市场秩序、保障人民群众居住安定等方面极具意义。司法实践中,认定承租人优先承租权是否受到侵害,需以准确识别优先承租权的行使条件及规则为前提。行使条件方面,对于出租人是否有继续出租之意愿,可基于承租人的举证,同时考虑出租人是否进行过明确告知、租赁房屋于原租期届满后是否另行出租、另行出租的间隔时间等因素。对于同等条件,可从“相对同等”原则出发,以租赁面积、租期、租金、支付方式等条款为基础,区分影响住房租赁、商业租赁合同履行的重要因素,结合承租人是否曾有严重违约行为进行综合考量。行使规则方面,出租人是否履行通知义务、承租人是否于合理期限内作出表示为关键问题,转租情况下优先承租权的行使亦值得关注。

论直管公有住房承租权能否继承

结合典型案例,运用法学、经济学与社会保障学等多学科原理,重点对直管公有住房承租权的法律属性进行了探析,奠定了直管公有住房承租权能否继承的理论基础,再分析制度背景、历史作用及制度悖论,最后展望了制度改革路径。

优先承租权的立法定位及其法律规制

优先承租权应定位为一项约定权利而不是法定权利。为了弥补当事人意思的不足、为法院裁判案件提供法律依据,立法中对优先承租权相关问题应予以规制:出租人与承租人可以约定租赁期间届满时承租人在同等条件下享有优先承租权;存在此类约定的,出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同,则应当在合同签订后合理期限内通知承租人;承租人接到通知后有权主张优先承租权,出租人拒绝将租赁物出租给承租人的,应承担损害赔偿等民事责任。

房屋租赁合同中优先承租权问题初探

特定物业资源的稀缺性决定了出租人的强势地位,因此建立优先承租权制度对于防止出租人滥用权利,保护承租人的合法权益有着重要的意义。文章由案例引出了优先承租权问题,并就优先承租权制度是否应当存在做了分析与讨论。然后文章阐述了优先承租权的构成要件和次承租人的优先承租权问题,最后提出了几点立法上的建议。

优先承租权之运作困境与制度设计——以我国租赁合同实证考察为主线

商铺作为商事经营活动中必不可少的组成部分,在租赁期限届满之际承租人都希望继续承租原有商铺。然,现规范并没有赋予承租人对商铺的优先承租权,产生了一些问题,主要包括优先承租权并非我国法定的权利、承租期限过短、怠于行使权利以及同等条件不统一。关于优先承租权要坚持事实与规范相结合,既要尊重双方当事人的合同自由意思表示,同时也应尊重诚实信用原则对合同自由之限制。因此,需要对"优先承租权"进行目的性限缩解释,侵害优先承租权的行为要予以补偿,补偿金额为商誉摊销公允价值,同时需严格限制出租人的豁免理由。

公房承租权滑落点的权属性分析

公房承租权是我国计划经济时期福利制度的产物。随着我国经济制度的不断改革和发展,公房承租权属性也随之脱离了一般房屋租赁权,有了自身的特质。从公房承租权发展的历史脉络中可以看到公房承租权从一般债权法之租赁权中滑脱的整个过程。从法理和正当性两个角度进行分析可知,现今公房承租权更适宜界定为准所有权。将准所有权认定为公房承租权属性的滑落点,能够为我国这一历史性问题的解决提供合理的理论基础和实践依据。

房屋租赁中的优先承租权

房屋租赁应区分住房租赁与经营租赁。房屋租赁中优先承租权的法理基础在于合同自由,其无法作为住房租赁中社会平衡的制度依托。借鉴德国经验,我国现行法制中的优先承租权实际上以预租权(Anmietrecht)为常态,与德式的优先承租权(Vormietrecht)同名不同质。性质认定上,"附双重条件说"与"形成权说"并非截然互斥,二说可以并行不悖。未来优先承租权制度应以贯彻意思自治、回归制度本质为导向,在构成要件方面,不宜局限于续租部分,"同等条件"应系效果描述而非前置门槛,建议废除《房屋租赁司法解释》第6条。在行使规则方面,尤应注意通知义务、除斥期间以及阻却事由等实务焦点问题。

试论房屋租赁中法定优先承租权

房屋租赁中法定优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编中新增设的法定权利,其性质应解释为附条件的形成权。具体适用时,需要着重关注房屋租赁中法定优先承租权的行使条件和例外情形。对“同等条件”的判断应采用限缩解释,将租赁价格、租赁期限、履行方式、履行期限这四类合同条款明确作为判断“条件”,其他合同条款则应由出租人提出主张和举证,由法庭视情况自由裁量;除“同等条件”之外,行使条件的内容还应包括存在一年以上合法有效的租赁关系、出租人继续出租房屋且已与第三人成立合同以及承租人在合理期限内行使权利。公开竞价招租、轻资产住房租赁企业从事转租业务和承租人违约这三种情形则可以构成优先承租权行使的例外。

优先承租权的若干问题

优先承租权是租赁合同期满后承租人所享有的在同等条件下优先于第三人承租的权利,但该权利的内涵、外延等却并不是十分明确的问题,笔者就该权利的性质、行使的方式及同等条件的理解和侵害该优先权的后果等方面谈一点自己的看法和见解,以供参考。

浙商北京起诉国企，维护“优先承租权”

作为一家在北京摸爬滚打了10年的浙江企业，北京京联宏都鞋城公司最近碰到了有史以来最大的难题：与租赁方的合同即将到期，而对方没有履行合约给予他优先租赁权，据说已把场地租给第三方，京联宏都十年来约1．8亿元的投资可能打水漂。于是，这家公司愤然将金隅集团旗下的北京市轻型建筑材料有限责任公司告上了法庭。

论法定优先承租权——兼议《民法典各分编(草案)》第525条

法定优先承租权实为房屋承租人所享有的法定优先债权,是一种请求权而非形成权,其行使并不当然形成新的租赁合同关系,也不具有对抗善意第三人的效力。在明晰法定优先承租权性质的前提下,文章具体探讨其行使条件,与其他权利的优先效力冲突以及权利被侵犯时应当获得的法律救济,并分析《民法典各分编(草案)》第525条关于优先承租权的规定,从而提出完善建议。

商事优先承租权的理论与立法实践

盛行至民国时期的铺房之永久使用权即铺底权可为当今优先承租权之雏形。域外续租制度兼顾司法介入与契约自由,将之定位于公共秩序性质,当事人不得约定事先排除。优先承租权的主观性特质以及法律留白使得"同等条件"含义不明,无法平衡多方利益。优先承租权应该是物权化的债权,其制度设计应包含租赁合同、承租人、租金以及商业性使用目的。优先承租权应当遵循法定续租程序,包括期限限制以及租赁合同内容的变更,避免因为怠于行使权利等给双方造成利益损失。正当性损害赔偿责任的救济方式防止滥用合同自由,保障出租人意思自治。对优先承租权予以法定化应当涵盖其基本的行使模式,权利何时主张,如何主张,损害救济等等。

论商事优先承租权的虚无性

在商事租赁实践中,承租人约定优先承租权的目的屡屡落空。优先承租权行使要件包括续租意愿和'同等条件',前者易隐藏且可变动,后者易扩张且难公度。优先承租权的司法救济又面临诉讼周期过长、诉求事项有限、赔偿范围不足等问题。商事优先承租权的上述内生缺陷及救济困境导致其在实践中呈现虚无性。当前我国民法典合同编正在编纂,应将商事优先承租权上升为法定权利并在立法中明确其适用条件。