房地产估价:对收益还原法下资本化率求取方法的探讨

在诸多房地产估价方法中,收益还原法是十分重要的一种方法。而应用收益还原法,最关键的问题是确定资本化率。资本化率有多种求取方法,比较易行且科学的有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法以及投资复合收益率法。

形心思想在证券投资中的运用

本文在形心定义的基础上通过一个实证检验说明了形心思想在证券投资组合选择过程中的适用性,并进一步阐述了形心方法的经济意义,即形心思想在证券投资组合选择过程中运用的合理性。

受资金约束的独立型投资方案选优

本文针对在资金约束的条件下,独立型投资方案两种传统的选优方法—互斥化法和双向排序均衡法的缺陷,提出了基于净现值率(NPVR)或者投资净收益率(N/K)独立型方案选优的方法,此方法既可以避免互斥化法繁重的工作量,又可以保证所选的项目组合为最优组合。

资金有限情况下的方案选择

用净现值指数与互斥方案组合法对资金有限的方案进行选择 ,从而能快速准确的得到最优的方案组合。

也谈多方案选优问题——兼与杨青同志商榷

杨青同志在“再论投资收益率与追加投资收益率之关系及其应用”(见《技术经济》杂志1986年第1期)一文中,谈到多方案选优问题。其主要结论有二: (1)净现值法、年值法、追加投资内部收益率法对多方案选优的评价结果一致,但有时与内部收益率法结论相悖; (2)进行多方案选优时,应根据投资者所追求的目标,采用相应的评价方法,不能武断地说某种评价方法不正确。本文认为,投资者所追求的目标只有一个,在现有资源约束下。

复利算图

工程经济计算是建立在复利基础上的。按复利公式进行计算比较繁杂,求投资收益率(或利率)常要多次试算;采用复利因素表也因参数不连续而需要用插入法近似计算,大本复利因素表在使用时也不大方便。对于要求精度不高的工程经济计算,采用作者提出的“复利算图”,在已知任意三参数求算另一参数是比较方便省时的。图1为一次偿付复利因素算图,其相应的算式为:

关于报酬率若干问题的再思考

文章论述了当前国内房地产估价实践中报酬资本化法运用失当的现状及表现,归纳出报酬率取值的“倒凑式”和“本本式”两种通病,由此展开对报酬率概念的再认识,界定并论述了报酬率、回报率和收益率三者间的微妙区别和联系,导出报酬率本质上是各年度回报率或收益率线性加权和的结论,同时在数学上严格论证了不同净收益流模式下的报酬率值间的量化关联关系。文章讨论了报酬率取值的客观性判别标准,在此基础上对现有确定报酬率的投资收益率排序插人法、市场提取法和累加法进行再探讨,从理论和实操角度详析了它们各自的优势和局限,提出对累加法中的投资风险补偿率进行二度解构的思路和实施方案,最后给出通过组合运用市场提取法和累加法以确定报酬率的操作建议。