商业银行不动产抵押预登记与抵押物权实现风险分析

商业银行为落实担保物权而办理的不动产抵押预登记在《物权法》颁布后将面临新的法律风险,商业银行应就此采取相应的举措,规避操作风险,确保经营安全。

预购商品房抵押权预告登记若干问题探讨——从不动产统一登记条例出发

预购商品房抵押权预告登记是指为保全该不动产物权的请求权而将此权利进行的登记行为,目的是保障将来正式抵押登记的实现。由于制度缺失、技术难题等诸多原因,该制度在有效保护购房者和商业银行合法权利的同时,一直存在着诸多问题和风险。为了保障不动产交易安全和不动产权利人的合法财产权利,经过数年的酝酿,2014年8月,国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。在不动产统一登记制度即将正式出台的过渡时期,笔者尝试通过分析银行在预购商品房抵押贷款中面临的抵押权预告登记方面的问题,以及不动产统一登记制度的出台对其影响,提出风险防范措施和建议。

法制规制下预抵押转本登记自动办理可行性探讨与实证分析

抵押权预告登记不等同于抵押权登记,并不能保证债权人的优先受偿权。因此,在实务中,债权人希望在房屋可办理预抵押转本登记时,能第一时间办理预抵押转本登记,以保障自身对抵押物的优先受偿权,因而提出预抵押转本登记自动办理的设想。当前实现预抵押转本登记自动办理,仍然存在与依申请而登记原则不符、自动缴纳登记费困难等问题。文章基于改革创新的理念,认为预抵押双方在办理预抵押登记时,可通过约定在房屋可办理预抵押转本登记时委托登记机构自动办理,并从金融机构提供的账户中自动划扣登记费,进而实现预抵押转本登记的自动办理。本文还对预抵押转本登记自动办理模式及效益进行实证分析,以期为各地同行提供参考。

住房公积金按揭贷款预抵押登记不受法律保护——宜宾市一则案件的思考与启示

通过从一则案例入手,介绍该案件的审理、判决以及债权的清收过程,分析并解读住房公积金按揭贷款预抵押的期房无优先受偿权的基本法律知识,并指出实施住房公积金个人住房按揭贷款保证金制度在住房公积金贷款风险防控方面的重要性。

商品房预抵押登记对商业银行房地产开发业务的影响分析

由于我国商品房销售大多采用期房制度,商业银行房地产开发贷款业务当中,往往会遇到按揭金融机构设置的商品房预抵押登记。本文着重分析了预抵押登记的概念、法律效力,讨论了预抵押登记与土地使用权抵押、在建工程抵押发生权利冲突的可能性,在此基础上对商业银行房地产开发贷款业务提出了管理建议。

不动产预告登记制度的搁浅与重启——以我国《民法典》颁行为契机

不动产预告登记制度是我国《物权法》新创立的制度,我国《民法典》也规定了该制度。此种预告登记制度在实践中适用时被搁置,存在制度内在原因与外在条件的不利因素。房屋所有权转让、抵押前办理预告登记现实需求不大。预告登记要求双方合意客观上缩减了买受人预告登记的机会。网签备案制度与预告登记制度功能重叠,抵消了对预告登记制度的需求。司法裁判不承认预抵押登记具有优先受偿权效力使预抵押登记失去价值与意义。创新制度在实践中被搁浅的根本原因在于制度借鉴时的拼接与适用时法理观念的冲突造成争议与同案不同判。破解预告登记制度的障碍在于对预抵押登记性质与效力的重新认识。应明确预抵押登记的本登记性质与预抵押登记的抵押效力,让制度回归其设计的本原。重启预告登记制度应扩大预告登记适用范围,登记机关对凡需要经过登记才能取得不动产物权的协议均可纳入预告登记的范围,我国《民法典》新设立的居住权协议亦可包括在内;实行网签备案登记与预告登记并轨,以预告登记替代备案登记。

《民法典》中预告登记的效力修正与体系展开

无论是出于比例原则的考量,抑或基于我国已有的“相对无效”学理和司法实践经验,“相对无效说”比“限制处分说”更契合预告登记保全效力的立法模式。在“一物数卖”的处分保护中,网签预售备案登记作为我国特有的债权公示机制,应当肯认其对预告登记制度的替代作用。预告登记对抗强制执行的效力应区分《执行异议复议规定》第30条前后半句分别予以适用,后半句中的“符合物权登记条件”宜参照《执行异议复议规定》第28条和第29条所设要件。预告登记的破产保护效力在于排除管理人的自由选择权,阻碍管理人对标的物的处分行为。鉴于《民法典》第406条对《物权法》第191条的修正,预售商品房的抵押权预告登记仅具顺位保护效力,不动产登记规范对此应作出相应调整。

建设工程价款优先受偿权争议及制度重建

建设工程价款优先受偿权作为法定抵押权,其主体为建设工程施工承包人;担保范围仅限于承包人的实际支出费用;担保标的仅限于与建造工程债权有牵连关系的不动产标的物。同时,"不宜折价或者拍卖的建设工程"包括消费者已支付全部价款或者大部分价款的商品房和涉及国家根本利益的建设工程。该权利不以登记为其成立生效要件,成立于建设工程竣工之时,且承包人须向法院提起确认享有该权利的确权之诉。借鉴我国台湾地区承揽人法定抵押权制度,建议在以后的立法中明确建设工程价款优先受偿权为法定抵押权,明确实际支出费用的范围以及引入预为抵押权登记制度。