房产交易居间合同“跳单”条款的效力分析——以最高人民法院“指导案例1号”为例

以最高人民法院公布的指导性案例的1号"跳单"案件为例,梳理二审法院在二手房居间交易纠纷裁判过程中的三个争议焦点,分析房屋居间合同中"跳单"条款的法律效力和"跳单"行为的法律后果,提出对防范"跳单"现象而建立居间活动必要费用阶段性收取、规范二手房居间交易合同范本的机制性构想。

从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释

"指导案例1号"从"跳单"这一焦点问题切入居间实务,对于推动民法学研究面向生活,直面薄弱环节,具有典型意义。或因学说准备不足,本案处理结果仍停留于直观的价值判断,混淆了主题,回避了严密的论证,个案处理说服力不足,指导性价值也难以发挥。应探询"跳单"现象的深层法理,藉此检验直观层面衡量结果的正误,并在每一个论证环节,赋予伸缩弹性,测度本案的"指导性"作用。本文还在居间独家委托和多人居间报酬请求权方面,为居间法体系建构做好铺垫。

房产买卖居间中“跳单”问题研究——“最高人民法院指导性案例第1号”评析

最高人民法院发布的指导性案例第1号以居间合同为主题,以"跳单"实务问题为切入点,确认了违约金格式条款的效力,同时也从文义解释的角度对委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该指导案例对同类格式条款的效力判断、违约判断方面具有指导参照作用。但指导案例的案情独特,适用范围有限,处理结果仍停留于直观的价值判断,回避了深层法理问题,并没有明确一般性居间报酬格式条款的效力以及更为苛刻的格式条款的效力,也未从正面回应"跳单"是否如同部分学者所主张的是法律允许的行为,仍有待今后的判例法理进一步发展。本文从该案例的特殊性出发,试图分析本案体现的"跳单"法律问题,同时解决案例遗留下的其他法律问题,为居间合同体系建构做好铺垫。

“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”评释

指导案例1号就房屋买卖居间合同违约金格式条款的效力及委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该指导案例确认了审判实践的趋势,但只是确认了不存在《合同法》第40条情形的其中一种情形,并未创造新的规范,不属于先例性规范,而只是一个"事例"判决。该指导案例对于同类格式条款的效力判断、违约判断上不采纳委托人的恶意要件等具有指导参照作用。但在法院是否得以主动介入该案格式条款的效力判断方面,值得商榷。在居间报酬格式条款的效力以及更为苛刻的格式条款的效力等方面,该指导案例并不具有参照作用,仍有待今后的判例法理进一步发展。