按份共有人优先购买权制度研究

我国《民法典》第305条、第306条规定了按份共有人的优先购买权制度。转让人有权向按份共有人之外的第三人转移其对共有物享有的共有份额,但对其他按份共有人需承担通知义务。其余的按份共有人可以在相同条件下享有购买共有份额的优先权,并且应当在合理期限内行使。优先购买权属于形成权,一旦行使即在转让人和其他按份共有人之间产生以同等条件为内容的转让合同。优先购买权存在形成效果和优先效果。在拍卖情况下,按份共有人对优先购买权的行使有其自身适用规则。明确以上问题,有助于提高该制度的可操作性,实现立法目的。

按份共有人优先购买权制度检视

按份共有人优先购买权行使方式是在第三人与出让人已成立买卖合同的情况下,优先购买权人通过形成权的方式,成立第三人和出让人买卖合同同等条件的买卖关系。从法经济学角度看,这种做法存在较大的负面影响,如标的物得不到充分利用、社会总体收益降低,等等。从比较法上看,大陆法系国家多数也没有规定按份共有人优先购买权,如此制度设计不由得让人质疑其正当性基础。

按份共有人优先购买权制度之适用——《物权法》第101条的解释与完善

我国《物权法》第101条关于按份共有人优先购买权制度的规定过于简约,存在诸多适用上的争议。作为制度分析的起点,应将按份共有人优先购买权的法律性质界定为形成权,从而以避免理论上的缺陷。从解释论的立场出发,可通过民法解释学的方法阐明《物权法》第101条前段的"转让"和"份额"的含义。在《物权法》第101条相关规定阙如的情形下,应通过比较法和规范意旨之分析,明确按份共有人优先购买权的行使、行使的效力和权利冲突等具体问题。

按份共有人优先购买权制度的经济分析

按份共有人优先购买权人在出让人和第三人已经订立买卖合同的前提下,有权最终决定是否以同等条件购买,且优先购买权人一经行使权利,出让人不得反悔。从经济分析的角度看,按份共有人优先购买权制度存在相当的负面效应,对于出让人、第三人的正当利益存在损害的可能,同时亦可能造成标的物利用效能的降低。除非出于重大法律政策考量,否则应当尽量缩减优先购买权制度的适用空间。一般意义上的按份共有人优先购买权制度并没有存在价值,我国仅需要承认不动产按份共有人优先购买权制度,以实现促进不动产(土地)整体化开发利用的法律优先保护目标,且仅需要赋予其债权效力。

按份共有中优先购买权的产生、适用范围与性质——以《民法典》第305条、第306条第1款为中心

按份共有关系中,转让人通过与受让人签订合同确定转让条件是其他共有人行使优先购买权的成立条件,对“同等条件”应采取相对同等说,应视转让人与受让人之间的合同为附解除条件的合同。适用优先购买权的情形仅为受让人明知其交易的为共有动产份额时,优先购买权配置的权利性质应该为债权。

按份共有优先购买权制度分析——以民政诉信达、泰兴隆案为例

本文通过对按份共有优先购买权的分析,指出现有立法关于按份共有人行使优先权缺乏实体和程序性规范,提出优先购买权存续的期限、对同等条件的明确界定以及构建程序化优先权制度的构想。

论按份共有人优先购买权的法律属性

按份共有人优先购买权系属附条件形成权,并取向于对其制度价值的认识,其应具有物权性的对抗第三人效力。

按份共有人优先购买权规则的适用——基于规则内在统一性的分析

《物权法司法解释(一)》对按份共有人优先购买权制度的解释既坚持了其与《民法通则》、《物权法》之间的体系性和协调性,也照顾到司法解释条文之间的内在统一。按份共有人优先购买权的适用需要符合转让人有偿转让、优先购买权人在同等条件下、在特定的时间内行使优先购买权、并作出明确的行使优先购买权的意思表示。按份共有人优先购买权制度设计有其独特的价值衡量和利益平衡,但是从私权自治保护角度考虑,应该将其适用条件进一步明确化并严格限制对立法原意进行扩张解释。

按份共有人优先购买权若干争议问题探析

按份共有人优先购买权与按份共有关系相始终,无需公示就具有对抗第三人的效力。在所有权以外的其他财产权的准按份共有关系中,除地役权和担保物权的准按份共有之外,均得适用按份共有人优先购买权制度。行使该权利的结果,可使权利人优先于第三人取得被出卖的共有份额。在多数按份共有人依"多数决原则"出卖共有物时,不同意出卖的共有人对同意出卖的共有人所持的共有份额不享有优先购买权。

论共同共有中共有份额优先购买权

共同共有的客体并非单个的物,而是由若干物组成的整个"财产"。在共同共有中,也存在潜在"份额"的划分,如合伙财产中的合伙份额、共同继承遗产中的应继份。对于合伙财产份额的转让,不同立法例采取了松紧不同的做法,中国采取相对自由的立法政策,同时创造性地引入合伙财产份额转让时优先购买权制度。对于共同继承遗产中应继份的转让,各国立法例通说采取较为宽松的态度,且赋予应继份转让时其他共有人优先购买权。中国现行法律对于应继份的转让缺少明确规定,结合现实的国情和应继份财产价值的实现,中国应当效仿国际通行的立法例。

论利益衡量视角下的按份共有人优先购买权

一般认为,赋予按份共有人在其他按份共有人向外转让其共有份额时的优先购买权,其制度设计旨在保护按份共有关系中其他共有人的"控制利益"或"在先利益",即封闭或者限制外部人进入共有关系的渠道。此种解读忽略了优先购买权制度设计的另一目的——衡平转让人,拟购买共有份额的受让人与其他按份共有人之间的利益关系。优先购买权除能赋予其他按份共有人"在先利益"外,还有保护转让人获得最大转让利益的功能,而这些功能最终都是服务于按份共有人共有利益的最大化实现。按此理解,优先购买权可解释为优先购买请求权而非优先购买形成权。其他按份共有人优先购买权能否实现取决于转让人之转让意思最终是否会发生修改,从而在制度设计上实现优先购买权的利益衡平结构的作用。

论司法拍卖中按份共有人优先购买权的实现

《民法典》第306条对一般转让中按份共有人的优先购买权进行了细化,但未明确司法拍卖下的按份共有人优先购买权。按份共有人优先购买制度所体现的维护内部人合性、简化共有关系价值在司法拍卖中仍有保护之必要。司法拍卖中的按份共有人优先购买权在实现方式、共有份额流拍后处理、受侵害之救济方面存在问题,这些问题体现了司法拍卖公信力、拍定人信赖利益、债权人债权利益、债务人财产利益、按份共有人优先购买利益间的交叉冲突。基于利益衡量视角,应坚持司法拍卖下询价法的三阶段划分,明确司法流拍后按份共有人仍享有优先购买权,并分阶段对按份共有人的优先购买权予以救济。

按份共有人优先购买权若干问题探析

优先购买权制度具有其独特的价值功能,已经被世界各国所普遍得认同和遵循,我国目前对于优先购买权制度的立法尚未系统化,只是在《民法通则》、《物权法》、《公司法》、《合伙企业法》等若干民事单行法中进行了零星的规定,导致在司法实践中难以具体操作。本文主要对按份共有人的优先购买权的性质、行使的期限、条件以及行使过程中的权利冲突问题进行了一些探讨。

论承租人和按份共有人的优先购买权

承租人的优先购买权是承租人的一项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力;承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物,出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时,出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人,否则,就侵害承租人的合法权益,承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效,而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。

原共同共有人优先购买权的解释适用及其存废

民法通则司法解释规定的原共同共有人优先购买权,产生于共同共有财产分割后,须经公示才能具有对抗第三人的效力。合伙共有财产性质上不属于共同共有,故其分割后不应适用原共同共有人优先购买权制度。在原共同共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,应根据两者有无对抗效力以及各自的立法目的,来决定何者应优先实现。现行法规定的原共同共有人优先购买权制度,既缺乏正当的社会政策目标,又严重损害出卖人的利益,应当予以废止。

民法典背景下我国优先购买权制度内涵——兼评最高人民法院实施民法典相关司法解释的修订

我国新引入“共有房屋转让时按份共有人优先购买权”制度,同时,在出租人将房屋出卖给近亲属时限制了房屋承租人行使优先购买权。我国确立了出卖人将“转让条件通知优先购买权人,且不得反悔”规则,优先购买权的行使期限,一般应为“合理期限”。“出卖人与第三人自行订立的买卖合同有效”规则,具有合理性。优先购买权性质采“附强制缔约义务请求权说”和采“形成权说”,差别不大。出卖人和优先购买权人、第三人形成的双重买卖关系,都应当具有可履行性。当然,可依“物权法定”确定某些优先购买权具有对抗第三人的物权效力。出卖人侵害优先购买权所承担的“赔偿责任”性质应为“违约损害赔偿责任”。强制执行拍卖,可采用“跟价法”;一般拍卖,以适用“询价法”为宜。按照各自的共有份额比例解决数个共有人同时行使优先购买权规则,具有科学性,即便在民事强制执行中亦应当予以适用。

共有人优先购买权的实务冲突及制度完善

共有人优先购买权制度是为了保护特殊主体利益而设计的。我国法律对共有人优先购买权的规定比较模糊笼统,操作性不强,存在很多争议。针对这一制度的实际冲突问题,从共有人优先购买权在现实中存在的冲突矛盾入手,运用法经济学和逻辑分析的方法进行了较全面的研究,找寻矛盾解决办法,以期能为共有人优先购买权制度的订立有所裨益。

论《物权法解释(一)》下按份共有人优先购买权的效力

优先购买权在比较法上有物权效力和债权效力之分,《物权法》第101条虽宣示了按份共有人享有优先购买权,但对其效力的规定却一直缺位。在《物权法解释(一)》之后,通过反面解释和体系解释相结合,第12条第2款第2项成为支持按份共有人优先购买权具有物权效力的依据,不仅能贯彻《物权法》第101条的立法目的,也使得《物权法解释(一)》自身及其与其他司法解释的体系连贯化。

按份共有人对共有物的优先购买权透析

优先购买权具有形成效力、优先效力和追及效力。在按份共有人作为出卖人对第三人有偿出让其所享有的共有财产份额的情况下,其他按份共有人在遵循了与第三人完全相同的交易条件下享有优先购买权,其有权按照出卖人与第三人约定的相同条款强行缔结买卖合同从而实现其优先购买权。

共有人优先购买权的实务冲突及制度完善

共有人优先购买权制度是为了保护特殊主体利益而设计的,由于我国法律对共有人优先购买权规定比较模糊笼统,操作性不强,这一制度存在很多争议。针对共有人优先购买权制度的实际冲突问题,从共有人优先购买权在现实中存在的冲突矛盾入手,运用法经济学和逻辑分析的方法进行了较全面的研究,找寻矛盾解决办法,以期能为共有人优先购买权制度的订立有所裨益。