破产程序中房企按揭保证金问题研究

在房地产开发企业破产案件中,其与银行签订的按揭保证金合同应当具有金钱质押的效力,是名副其实的保证金合同。因此户内保证金属于破产债务人财产。同时,该合同符合《破产法》第18条之规定,管理人有权经"报批"和"通知"程序后依法予以解除,并要求银行返还保证金。对于银行在房企破产前6个月的划扣部分,则应当被认定为个别清偿,破产管理人可行使撤销权依法要求返还。

破产清算程序中按揭贷款保证金的司法认定

通过对破产清算程序中企业在银行开设的保证金账户资金司法认定的典型案例分析,以按揭贷款保证金质押为研究对象,深入分析法院的裁判逻辑,发现法院审理过程中在合同分类、保证金质押定性等方面存在问题,对按揭贷款保证合同继续履行进行法理分析,可知继续履行按揭贷款保证合同与《企业破产法》的利益保护原则相冲突;继续履行按揭贷款保证合同不符合担保物权实现的惯有路径。以债权人与债务人的利益平衡为原则,提出在企业破产实务中应将房企按揭贷款保证金作为一种特殊权利质押进行司法认定,纳入破产企业财产,即建议破产清算程序中按揭贷款保证金的司法认定规则:(一)重塑保证金账户资金的性质;(二)完善破产清算程序中按揭贷款保证合同的处置规则。