房企破产中购房合同的处理方式

购房合同的处理无疑是房企破产的焦点之一。从系统性风险和法治化双重视角看,管理人原则上应当选择继续履行现房合同并认可已支付房款的优先权地位和对房企违约金的劣后债权地位;从房屋续建可能产生的价值提升以及消费者住房生存权益的保障角度看,管理人原则上也应当选择继续履行期房合同。与普通待履行合同的处置模式不同,购房合同的处置应转变为购房者的多层次自决:基于债务人追加担保及共益债保障的障碍,购房优先权人有权逐一决定是否接受现金清偿或是等待交房,且全体购房债权人基于对重整风险的分摊和自身权益的让步,均有权对重整计划、续建方案等事项进行表决,并根据其付出的时间与金钱成本分享房企继续履行购房合同的成果。在其他融资途径均行不通的情况下,可以由选择交房的购房者出资续建,且其出资额形成共益债务。同时还应充分利用数理思维来维护购房者之间的同质性及相应的权利救济。

论仲裁与破产程序的调适

破产与仲裁法律制度适用范围的扩张,使二者的相遇成为常态。仲裁的私人自治属性与破产集体清偿的公益目标存在本质上的冲突,判断破产事项是否具有可仲裁性须经受双重标准的司法审查:一是仲裁争议是否属于纯粹破产事项的形式标准;二是倘若容许破产与仲裁程序的平行运行是否有悖于破产立法主旨的价值标准。不符合双重标准的既存仲裁程序以及仲裁裁决效力,须在破产程序中依据破产法的规则予以调整。倘若当事人尚未提交仲裁的仲裁协议约定内容为非纯粹破产事项,可将其视为债务人与债权人双方均未履行完毕的合同,由管理人依据履职要求行使挑拣履行权决定是否启动仲裁程序。在破产程序中签订新仲裁协议属于司法权保留事项,逾越了管理人的权限。