农民住房财产权抵押贷款的困境与破解

农民住房财产权抵押贷款面临理论争议、抵押权实现通道受阻、农民遭遇失地风险的困境。困境难解的症结在于房地一体原则的论述路径,房地一体原则用于农民住房财产权抵押贷款上并不妥当,有必要在理论证成上排除适用。困境的破解,关键在于房地异主法律关系诠释上适用推定租赁合同制度,具体实操上完善推定租赁合同制度,推进农村集体经济组织以合理价格回购宅基地,建立健全农村产权抵押融资居住保障机制。

农村房屋抵押权实现的法律障碍之克服——“房地一致”原则的排除适用

农村房屋抵押权实现的法律障碍在于:当前的法学理论与实践不当地将"地随房走,房随地走"(即"房地一致")原则适用于农村房屋抵押实现场合。依现行法,房地一致原则有其固定的适用范围,而且在禁止宅基地抵押的现有规定下,坚持该原则会导致禁止农村房屋抵押的错误结论。因此,只有真正贯彻农村房屋与宅基地处分的分离原则,房屋抵押权实现所致房屋所有权的移转才不会导致宅基地使用权的移转。但此时我国法律需引入推定租赁合同制度来解决房屋新所有人对宅基地的权利基础问题。