房屋租赁中的擅自转租问题刍议

在我国,承租人要将租赁的房屋转租给他人,必须经过出租人的同意,否则即为擅自转租行为,承租人与次承租人之间为擅自转租签订的合同为擅自转租合同。擅自转租行为的性质不会对擅自转租合同的性质构成影响。无论对擅自转租行为如何界定,都应认定擅自转租合同的有效性。擅自转租的法律关系中,承租人将房屋擅自转租的行为是违约行为,出租人可以解除合同;但房屋在被次承租人占有期间,出租人尚未行使解除权时,因不可归责于次债务人的事由致使房屋损毁,由承租人来承担赔偿责任;且出租人能够基于物权要求返还房屋。但是,次承租人对租赁物的占用和使用是有合法依据的,出租人的权益并没有受到损害,因而也就不享有不当得利请求权。

论融资租赁承租人擅自转租时出租人法定解除权——以《民法典》第753条为中心

《民法典》第753条出租人法定解除权之规定是否包含承租人擅自转租情形,当前尚未明确。“删除”转租是遵循处分行为与负担行为二分法及维护合同稳定性的体现。而对区别于一般民事租赁的融资租赁而言,出于当事人权益风险平衡及融资租赁业持续健康发展等考量,承租人擅自转租租赁物时,在设置合理限制条件的基础上,出租人宜被赋予合同解除的法定权利。

以当事人利益衡平为视角的《民法典》时代擅自转租合同效力认定

从《合同法》到《民法典》时代,理论与实务界对擅自转租合同效力的认定各不相同。本文研究认为:在保证不损害出租人合法利益之前提下,尽可能地维护擅自转租合同的效力、衡平各方当事人利益、促进经济之发展,应当成为擅自转租合同效力认定与利益衡平规则的制度宗旨。

房屋擅自转租问题浅析

擅自转租涉及出租人、承租人、次承租人三方利益的保护与平衡。在法律理论界与实务界,关于擅自转租合同是否具有法律效力这一方面产生了分歧。明确在房屋擅自转租的情形下不同当事人之间的关系,有利于解决房屋转租纠纷。

论融资租赁承租人擅自转租租赁物时出租人的法定解除权

《民法典》对融资租赁规则作了一些修改,但仍不够完善。在承租人擅自转租租赁物的情形下,《民法典》第753条赋予出租人依法解除合同的权利,擅自转租并不能等同于合同目的无法实现,实质上将出租人行使法定解除权利的条件限窄了。获得约定租金是出租人的主要合同目的。出租人实现租金债权可以有多种方式,承租人擅自转租租赁物并不必然导致租金债权无法实现。因此,不应将解除合同的权利直接赋予出租人。承租人擅自转租租赁物,在依法确定出租人是否有权终止合同时,应该根据保障租金债权实现的情况作出综合判断。

浅析转租法律问题

转租与租赁转让、租赁权让与应加以区分。我国《合同法》上的转租有同意转租和擅自转租之分。在这两种情形下,出租人、承租人、次承租人相互间的法律关系如何,理论上均应阐明。擅自转租对出租人的所有权构成侵害,但承租人收取的租金不构成不当得利。

未经房屋出租人同意的转租合同效力探讨

《合同法》对于擅自转租情况下转租合同的效力,未作明确规定。文章通过列举擅自转租合同无效、效力待定和有效几种说法,认为应当承认擅自转租合同的效力,并从擅自转租合同效力的社会基础、合同生效的要件两方面予以说明。并提出承认擅自转租合同效力应将承租人的转租行为与转租租赁合同相区别,出租人的同意权不影响转租合同的效力,房屋和初租租赁合同不影响转租租赁合同的效力等做法。