城市收入房价比变动与人口集聚:驱动机理与时空演化

利用中国城市级面板数据系统检验收入房价比对人口集聚的影响机制。研究发现:第一,收入房价比的提升能够显著促进人口集聚,它是提高城市地缘引力和人口集聚度的有效途径;第二,这一机制在二线城市表现得最为明显,同时对东部和东北地区的影响也更加显著;第三,“高收入房价比—高经济发展”型城市内,收入房价比机制将面临失效困境,这表明收入房价比对人口集聚的影响存在“瓶颈效应”,它更适用于引导人口初次分流;第四,收入房价比对人口集聚的拉动效应会随时间的推移而增强,同时还会在区域内形成辐射效应和良好的正反馈循环。因此,提高城市收入房价比将对“十四五”期间中国的城市群建设产生重要的助推作用和长期影响。

中心城市科技创新能促进城市群协调发展吗?——兼论收入房价比的调节作用

利用2007—2019年127个地级市的数据,系统检验了中心城市科技创新对城市群协调发展的影响机制,并讨论了收入房价比对二者关系的调节作用。研究发现:第一,中心城市科技创新水平的提高不仅显著促进了城市群协调发展,还加快了外围城市经济增长收敛,并在不同地区和不同发展阶段的城市群表现出明显的异质性。第二,中心城市科技创新通过深化产业分工促进城市群协调发展。第三,收入房价比能够调节中心城市科技创新与城市群协调发展之间的关系,但调节效果存在区域异质性,仅在中部地区显著增强了中心城市科技创新对城市群协调发展的促进作用,对东部和西部地区没有明显的调节作用。研究结论不仅丰富了中心城市科技创新影响城市群协调发展的理论研究,且在提高收入房价比方面提供了政策启示。

房价收入比影响因素研究

住房是人民的基本生活需求,因此住房问题也是重要的民生问题。我国住房发展取得了巨大的成就,但在发展中也产生了诸多问题:供给侧,开发商暴雷、项目烂尾的事件频出;需求侧,由于部分城市的房价上涨速度过快,中低收入家庭面临买不起房、甚至租不起房的问题。房价收入比作为衡量房地产业发展情况的重要指标,对其进行研究具有多方面的价值和意义。本文收集了中国部分地级及以上城市的经济数据,通过回归分析法,分析和论证影响房价收入比的因素。

房价收入比对育龄人群生育意愿的影响

基于2013—2018年中国综合社会调查数据(CGSS),研究了房价收入比对育龄人群生育意愿的影响。实证结果表明:在二孩政策背景下,房价收入比显著抑制了育龄人群生育意愿。通过工具变量方法和各类稳健性检验处理内生性问题后,研究结论依然稳健。异质性分析结果表明,房价收入比对未婚、主观幸福感低、租房和拥有一套住房、东部地区育龄人群生育意愿的负面影响更大。此外,房价收入比显著降低了育龄人群生育男孩的偏好。据此,政府应积极调控房地产市场、倡导新时代生育观、健全社会养老保障体系,以提高育龄人群生育意愿,调控出生人口性别比。

家庭生命周期视角下房价收入比对流动人口定居意愿的影响

引入家庭生命周期视角,采用全国流动人口动态监测数据(CMDS)系统考察了房价收入比对流动人口定居意愿的影响及其作用机制。研究发现:(1)房价收入比对流动人口定居意愿有显著的挤出效应,且挤出效应仅存在于形成期和扩张期家庭中,在萎缩期家庭中不显著。采用省级耕地保有量比例作为工具变量、替换样本或变量进行回归,结果依然稳健。(2)调节效应结果显示,收缩城市负向调节了房价收入比对流动人口定居意愿的挤出效应,且在所有家庭生命周期中均显著存在。(3)作用机制结果显示,房价收入比的上涨通过制约流动人口的社会融入而削弱其定居意愿,但此效应仅存在于形成期和扩张期的流动人口家庭。由此提出如下建议:以流动人口需求为导向提供住房等保障,提高定居政策针对性。在城市包括收缩城市,采取积极措施推动城市包容开放、普及民众的文化建设,以促进流动人口融入本地文化,加快流动人口家庭定居。

房价收入比对城镇中等收入家庭的消费水平影响研究

本文使用中国家庭追踪调查(CFPS)数据2010~2018年的数据,采用相对收入标准法精准测算各年度中等收入群体的分布和消费特征,基于固定效应模型和随机效应模型,研究发现:房价对城镇中等收入家庭的不同类型消费影响有显著差异;房贷支出占比对城镇中等收入家庭消费水平的中介效应显著;相较于城镇低、高收入家庭,房价收入比对中等收入家庭消费水平的影响最大。最后,从促进就业和稳定收入、保障消费时间的休假制度、形成促进消费机制等方面提出若干建议,以提高城镇中等收入家庭的消费水平,促进国内经济复苏。

基于收入增长视角的动态房价收入比指标设计

常用的房价收入比本质上是一个静态指标,没有考虑居民收入增长的影响。因此在静态房价收入比基础上,本文提出根据科学、客观、可测、可比和简明的设计原则,引入收入增长率这一动态因素,界定动态房价收入比指标的确切含义,推导出动态房价收入比的计算公式,并利用公式对不同收入增长率与不同静态房价收入比组合下的动态房价收入比进行了计算分析。最后,建议在分析房地产价格问题时,还应该结合动态房价收入比进行综合考量。

论收入房价比指标

收入房价比指标反映城镇居民的住宅支付能力,是指一国或一地区城镇居民年人均可支配收入可以购买多少平方米的住宅,是一个时期指标,也是一个地域指标,由统计年鉴中已有的"城镇居民当年人均可支配收入"和"商品住宅每平方米均价"两个统计指标相除得到。收入房价比指标不受住宅构成和住宅标准的影响,克服了房价收入比指标理论上的系统误差,还能够反映个人福利的大小。

中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析

从全国、省级、市级多个尺度,运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012年城镇房价收入比的时空演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：1中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明显的空间尺度效应,国家尺度呈波动上升趋势,省级尺度先上升后分异,大中城市不断升高,且在2007~2011年省、市级尺度下存在较显著的空间自相关,表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强;2房价收入弹性分析表明2003~2012年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅,部分城市泡沫存在的可能性较大,居民住房支付能力不断下降;3全国和东部地区省份间的空间差异2003年之前为缩小趋势,之后逐渐增大,中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势,市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且呈上升趋势,空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。

房价收入比影响因素分析

本文从我国的实际数据出发,提出房价收入比的五种影响因素:财政支出结构、经济发展、人口结构、城市建设、城市辅助设施,其中每一大类影响因素又分为若干指标。实证的分析分为21大中城市横截面数据的静态回归分析,和3个重点城市的面板数据动态回归分析。得到的结论是:房价收入比一般与经济发展呈负相关,与城市辅助设施呈正相关,与其他影响因素的相关关系有正有负;同时,随着时间的推移,各种影响因素都会在不同程度上变化,经济发展的影响因素越来越强,城市辅助设施的影响因素虽然也在增强,但幅度不大。

我国35个大中城市房价——持久收入比研究

房价收入比是反映居民购房可支付能力的重要指标。为了更真实准确反映我国居民长期承受的购房负担,本文基于持久收入假说,利用我国35个大中城市数据,建立状态空间模型,估计出持久收入意义下的房价收入比,通过情景分析确定其合理上限,并分析主要特征。研究表明:1我国房价-持久收入比的合理上限为7.6,有28个城市已超过该上限,其中,北京最高,达到14.9;2城市越发达,房价-持久收入比越高,居民需要承受的购房压力越大,且在时间趋势上,一线与二三线城市间的差距呈现扩大趋势;3在地理分布上,我国东部、中部、西部、东北地区大中城市的房价-持久收入比呈现从高到低的排列顺序;4相比于根据可支配收入测算的房价收入比,房价-持久收入比与其约有10%的差异。当前我国政府应采取有效措施继续限制房价,减轻居民购房负担。

人口集聚过程中的我国房价收入比

基于全国35个大中城市数据的实证分析表明,城市的生活收益、人口集聚程度和人口集聚速度是影响城市房价收入比的三个关键因素。目前我国部分大中城市房价收入比过高,一是因为它们本身拥有较高的生活收益,人们在那生活获得了比其他地区更大的收益,相应地也必然承担更大的生活成本——较高的房价收入比;二是因为它们的人口集聚程度较高,城市居民对住房的需求更强烈,供需矛盾导致当地房价水平升高;三是因为它们的人口集聚仍处于高速的动态进程,住房建设速度远跟不上人口增长,导致了房价的过快上涨。政府有必要从供给和需求两方面采取措施降低过高的房价收入比。

国外“房价收入比”研究:起源、测量与应用

从起源、测量、应用等角度,系统梳理了国外房价收入比的研究文献。研究发现:房价收入比演化于、并优于住房支出收入;房价收入比测量的多样性取决于房价和收入测量方法的多样性,以及房价收入比均衡模型的不同;房价收入比主要应用于住房支付能力和房地产泡沫研究。房价收入比计算的规范化、均衡模型的集成化以及实证的多角化将成为进一步的研究方向。

住房何时是可支付的:识别方法和政策选择——兼对房价收入比指标的评析

住房政策的核心目标是提高居民的住房支付能力,实践中,人们常常用房价收入比这一经验指标来判断住房市场的可支付性问题,并依此来制定相关政策。文章在对传统房价收入比指标进行评析的基础上,构建了住房价格成本标高程度—有效供给弹性两个新指标,作为政策选择的工具性方法,将中国城市住房市场区分为四种类别的细分市场,并提出了相应的管理政策。研究发现:①传统的中位房价收入比指标在政策上存在误导性。一方面,传统的中住房价收入比指标高估了低收入和高收入人群的住房支付能力;另一方面,在经济增长过程中,房价收入比指标掩盖了居民收入和住房价格之间的转移关系。②住房政策由针对贫困人口的住房保障政策和针对市场失灵的市场调控政策构成。对于地区发展差异大的中国而言,我们认为一种方法不能解决所有问题。应当根据细分市场价格成本标高程度和有效供给弹性不同,选择针对性更强瞄准效率更高的差异化住房保障政策和市场调控政策。

基于房价收入比的居民住房支付能力研究——以上海中等收入居民为例

面对高涨的房价,一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例,通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围,分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标进行修正和改进,以反映中等收入城市居民真实的住房支付能力现状。

房价收入比指标因子的选择研究

通过对目前房价收入比中房价、收入2个因子的选择进行研究,确定最能客观反映房价收入比指标的标准。

中国各地区房价收入比研究

房价收入比是房价与居民家庭年收入的比值,它是衡量某个地区房价高低的重要指标。近年来,由于受经济发达程度、居民收入水平和地理位置优劣等诸多因素的影响,全国各地房价收入比存在较大的差异,呈现出东、中、西部由高向低梯次排列的顺序。从2008年第三季度开始,由于受全球性金融危机的影响,全国房价收入比出现窄幅下降,直到2009年第二季度才略有回升。目前,有些一线城市的房价收入比畸高,房价远远超出了当地一般居民收入可承受的能力,对此应予以重视并实施有效监测,以使房价收入比尽早实现合理回归。

基于房价收入比的中国城市住宅不动产泡沫测度研究

基于永久性收入理论,引入家庭可支配预期收入增长率,构建了家庭对房产的可支付模型,推导出房价收入比的动态泡沫临界值区间,利用2002~2013年数据对中国36个城市不动产市场价格泡沫进行实证研究。分析得出以下结论：本地居民可支配收入增长率对房价收入比泡沫临界值具有重要影响,并呈正相关,实证分析表明中国城市动态临界值区间是6.33~11.62,城市住宅不动产市场呈结构性泡沫;城市住宅不动产市场价格泡沫存在由东部向中西部、一线城市向二、三线城市间的传导,2012年开始,部分二、三线城市出现去泡沫化现象。

持久所得、隐性收入与中国房价合理性

目前流行的用于衡量房价是否合理的房价收入比指标存在缺陷,它只考虑现期收入而未考虑持久所得,且将其运用于中国时忽视了隐性收入因素。通过设计一个新型的房价收入比指标,计算并进行国际比较,发现目前中国房价仍是合理的,中国人民的房价负担能力被低估。政府不应当用行政手段打压房价,而是应当合理处置"土地财政"带来的巨额收入,并且通过政策优化使高价商品房更多地成为"廉租房",从而使房地产市场成为无痛苦调节收入分配的渠道,实现房地产市场发展和社会公平的统一。