无产权证房屋转让合同效力新探

“登记是房屋转让合同有效要件”的观点使众多已经成立的无产权证房屋转让合同归于无效。转让合同效力的丧失造成应受保护的利益未获保护,助长了不诚实交易的风气,有违公平正义理念。房屋转让合同的法律适用应为尽量承认合同效力的《合同法》及新的司法解释,而非《城市房地产管理法》。实质主义登记下,依物权行为理论,房屋转让合同作为引起房屋物权变动的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。一房数卖和房改房买卖合同的效力及物权归属应在买卖合同有效的原则下,具体加以分析。

无产权证房屋买卖合同效力之探析

近年来随着房价的上涨,无产权证房屋买卖合同纠纷案件在审判实践中屡见不鲜。在审理这类案件时,应注意两个问题:一是产权登记与房屋买卖合同效力的关系。我国《物权法》实施后,不动产物权变动与其原因行为的区分原则在立法上得以确立,关于产权登记与房屋买卖合同效力关系的各种争论应该尘埃落定。二是对我国《合同法》第五十二条第(五)项的理解与适用。笔者认为,从鼓励交易、维护市场秩序的立法本意出发,并不是所有违反法律、行政法规的强制性规定的合同一律无效,只有违反效力性规范的合同才认定无效。

无产权证房屋买卖合同的法律后果

对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效,而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时,已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合,不得适用过失相抵规则,除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。