住宅建设用地使用权续期制度的宏观构建

《物权法》第149条第1款的自动续期规则具有溯及力,且不允许当事人通过土地出让合同排除适用;该规则与《房地产管理法》第22条并不冲突,作为新法的后者应当理解为仅适用于非住宅建设用地。在现行法律框架内,住宅建设用地使用权的自动续期问题仍是个无解命题,未来民法典解决该问题不能仅借助私法理论,其更大程度上是一个政治命题。虽然采纳"无偿自动续期论"或"有偿自动续期论"只是立法政策的不同选择而已,但基于民意、社会效果、土地制度改革、国家财政、司法实务等现实因素的考量,立法宜采纳土地一律国有化前提下的"房屋安全年限内免费自动续期"方案。

住宅用地70年后续期：无偿还是有偿？

修订《土地管理法》的征求意见稿中，住宅用地70年大限到期后，“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，预留操作空间的用意十分明显。