应对期房预售的服务设计策略研究

文章主要研究当前期房预售存在的问题,提出服务设计策略来更好地降低购房风险,优化购房服务体验。文章首先对期房预售的利益相关者与服务流程进行梳理分析,发现存在的痛点;其次通过服务设计的三个层次和服务设计要素进行期房预售服务设计的构建分析;最后提出相应的改进策略。文章旨在运用服务设计思维,优化期房预售服务系统的接触点、服务流程与利益相关者,从而实现风险降低、体验优化与价值共创的策略目标。

期房案外人执行异议之诉中权利裁判实证研究--基于91份裁判文书分析

期房案外人执行异议之诉是指案外人针对期房执行异议被裁定驳回后所提起的诉讼。此诉讼的关键在于,案外人就正在执行中的期房是否享有可排除执行的权利。当前,关于期房案外人执行异议之诉的权利裁判规则,在立法层面仍显模糊,司法实践中也面临众多问题。文章从91份最高人民法院的民事裁判文书入手,梳理审判实务中的裁判标准、审查路径以及裁判依据,全面审视司法裁判的现状,发现诸如期房权利类型不明确、物权期待权规则滥用、期房权利顺位规则不稳定等问题,皆为当事人纠纷之源。针对既有问题,提出完善策略,旨在为立法机关改善期房执行规则提供建议,为司法机关在期房权利裁判实践中提供参考,以期为期房权利主体提供更为坚实的法律保障。

论期房预售资金监管

期房预售款可能被用于其他投资项目、违规建筑,由此引发房地产开发企业破产等风险。虽然我国各级地方政府都进行了期房预售资金监管的探索,但期房预售资金监管的行政规范性文件缺乏应有的监管权威、期房抵押融资不规范严重威胁了期房预售资金安全,对期房预售资金入账、拨付、使用的监管程序不完善现象仍普遍存在。因此,应提高规制期房预售资金监管的规范性文件的权威,制定监管银行在期房预售资金监管中的回避程序和期房承购人的有效参与程序,合理确定在各期房预售资金使用节点应拨付的期房预售资金占期房预售资金监管总额的比例,加强对期房抵押融资的规制和监管,保障期房预售资金安全。

期房停建与事先救济

购买期房最大的风险是买方支付一部分预付房款后 ,由于种种原因使得正在建设中的楼盘停工 ,给买方造成直接的经济损失。为了避免、减少和挽回损失 ,消除购房者的忧虑 ,稳定房产秩序 ,应当充分、适时地运用合同法规定的两种事先救济措施——不安抗辩权和预期违约制度 ,以切实维护购房者的合法权益。

期房交易中房地产开发商和业主的动态博弈

中国房地产市场上期房交易频繁,开发商的诚信问题是广大消费者关注的重点。文章通过建立一个两阶段完全非完美信息博弈模型,对期房交易合同签订以后开发商和消费者的行为进行分析,并评价了政府在抑制房地产开发商不诚信行为中所起的作用。

期房价格博弈模型的一个均衡解及其应用

对期房市场的分析发现:在信息不对称的情况下,开发商与消费者在动态的博弈过程中,由于受到交易利益的约束,双方就质量与价格的评判及其市场行为选择将在某一时点上达到均衡:在理想状态下,开发商与消费者关于期房市场其预期价格的相对比值为"1:2"。应用该结果对天津市期房市场目前的价格走势进行分析,发现存在着价格虚高,产品结构不尽合理等问题。为此政府应加强宏观调控,规范开发商的市场行为,同时加大经济适用房的开发与建设。

我国房地产期房市场的道德风险问题分析

作为房地市场中常见的期房,由于其销售方式的特殊性,消费者投诉和纠纷十分普遍,消费者购房风险大。本文将根据信息经济学研究范式,对房地产期房市场中出现的道德风险问题的产生原因、产生机制、解决办法进行研究,希望对进一步规范我国房地产市场提供一定的参考。

同期房颤射频消融对二尖瓣机械瓣膜置换术患者疗效的影响研究

目的探讨同期房颤射频消融对二尖瓣机械瓣膜置换术患者的临床疗效。方法方便选取2015年6月—2018年2月期间该院收治74例风湿性心脏瓣膜病患者纳入该次研究,按手术方式的不同平分为研究、对照组,均为37例。研究组在二尖瓣机械瓣膜置换术基础上实施同期房颤射频消融术,对照组单纯行二尖瓣机械瓣膜置换术,并将两组手术相关指标、术后并发症发生率作为观察指标进行分析对比,同时对比两组术前、术后心功能指标变化。结果研究组患者呼吸机辅助时间、术后住院时间、体外循环时间、主动脉阻断时间分别为(6.35±1.46)h、(9.49±1.37)d、(89.76±6.73)min、(62.65±11.72)min;对照组患者上述指标分别为(4.52±1.30)h、(10.74±2.05)d、(67.84±12.09)min、(38.63±7.94)min,差异有统计学意义(P<0.05);术前两组LVEF、LA、左室短轴缩短率等心功能指标比较差异不显著;术后研究组上述指标分别为(73.28±1.86)%、(34.41±1.97)mm、(35.12±0.89)%,对照组为(60.97±3.92)%、(38.40±1.84)mm、(32.10±0.90)%,差异有统计学意义(P<0.05);研究组术后并发症发生率显著低于对照组,分别为5.41%、21.62%,差异有统计学意义(P<0.05)。结论对风湿性心脏瓣膜病患者而言,同期房颤射频消融术的实施可进一步提高二尖瓣机械瓣膜置换术患者的临床疗效,改善相关指标,降低术后并发症发生率,改善患者心功能,促进术后康复,具备临床意义与实施价值。

期房交易的商业风险与法律维权

经济增长带动了房地产市场,期房也逐渐成为房产交易的新宠。期房交易的巨大商业风险及某些商家恶意设计的商业陷阱也,是不容忽视的现实。在深入分析期房交易的法律特征基础上,研究了来自房产开发商、房产承包商和房产中介的商业风险,以及期房转让人的诸多风险,提出了明确有效的法律救济途径,以切实维护市场经济秩序与购房者的合法权益。

期房按揭的风险责任及其平衡——兼论让与担保的实践价值

20世纪 90年代初 ,按揭自香港传入我国内地 ,在期房 (预售商品房 )买卖中广泛应用 ,由于按揭是英美法中的担保形式 ,大陆法系及我国无此概念。因此 ,我国以抵押、质押制度去规制按揭行为存在许多缺陷 ,导致按揭当事人承担的风险责任失衡 ,各方利益得不到公平保护 ,按揭业务举步维艰。本文通过比较研究 ,指出让与担保在分担风险责任方面具有优越性 。

浅议期房按揭的实质及现实问题

期房按揭是房地产交易中的一种融资购房方式。本文从理论层面指出其实质不是房地产抵押而是权利质押,揭示期房按揭在现实中存在的问题,并提出相关的立法和司法建议。

期房延期交付给消费者带来的警示

自上世纪80年代末我国引入商品房预售制度以来．预售制度一方面在帮助开发企业融通资本、降低开发成本方面起到了积极的作用．这种作用表现在不仅解决了消费者对住房的需求，

期房按揭担保法律性质探析——兼论《物权法》立法中的担保物权制度

根据我国按揭的实践合同,期房按揭财产担保应认定为期待权抵押和现房抵押。而立法实践倾向于定性为期房抵押、现房抵押及预告登记相结合的模式。因此,将立法确认的模式与实践相结合,还需要《物权法》和《担保法》立法的进一步完善。另外,鉴于让与担保的实用性,可以考虑立法试行让与担保制度。

期房交易风险分析与风险控制对策

近年来,随着房地产交易所产生的法律纠纷增多,老百姓对涉及房屋交易的安全需求也越来越迫切。本文从期房销售的诸环节入手,以确保交易安全为目标,根据交易前、交易中和交易后每一环节的活动内容与特点,梳理风险来源和类型,分析商品房交易风险的滋生原因。在此基础上,从加强利益攸关方风险管控、加强资金监管、规范交易环节等方面提出确保交易安全的对策与建议。

相关方视角下银行期房按揭贷款的多元风险及管理

随着我国市场经济的发展,期房销售作为新兴房产交易形式活跃了房地产市场,促进了市场经济繁荣。期房销售毕竟是新生产物,缺乏经验,相关制度还不成熟,难免风险重重。特别是银行在期房销售中提供按揭贷款,面临极大风险。对银行在提供期房按揭贷款中可能遭遇的风险及其管理进行利益相关方的多元分析和研究,以期丰富相关理论体系,并予实践一定指导意义。

期房再转让之释义

虽然期房再转让在实践中大量存在,但是立法者始终未对其定义做出明确阐释,导致生活中不少人错误地将期房再转让与"炒楼花"行为相等同。本文拟从期房的界定入手,通过确定期房再转让的时间点,以及分析实践中存在的再转让种类,进而对期房再转让的定义做出准确阐释。

开放期房市场的利弊及加强期房市场监管的对策

从理论上界定了期房市场和期房交易种类,分析了期房市场的功能以及期房市场在监管缺失或不力情况下所产生的各种弊端,同时针对我国期房市场运行中出现的问题,提出了规范和加强期房市场监管的对策。

探索规制期房买卖的有效监督模式

我国现行预售制度存在诸多弊端,需要进一步加以完善。银行方面要加强资金监管,有效预防金融风险,要提高政府的宏观调控能力,应积极建立房地产市场的信用评价体系,保证信息畅通;引入第三方对预售款进行管理;要规范和发展房地产中介服务行业;加强政府相关主管部门的监管;加强对期房转售的限制。政府也可以通过政策、税收、经济等手段加强宏观调控。作为个人消费者在利益博弈中处于相对弱势地位,其所承担的风险大于获得的收益,政府应更多的从社会利益的角度考虑问题,切实维护消费者的权益。作为消费者自身在商品房预售过程中也负有一定的注意义务,需要加强法律意识。当自身利益受损时,可以从私力和公力两个层面寻求救济途径。