应对期房预售的服务设计策略研究

文章主要研究当前期房预售存在的问题,提出服务设计策略来更好地降低购房风险,优化购房服务体验。文章首先对期房预售的利益相关者与服务流程进行梳理分析,发现存在的痛点;其次通过服务设计的三个层次和服务设计要素进行期房预售服务设计的构建分析;最后提出相应的改进策略。文章旨在运用服务设计思维,优化期房预售服务系统的接触点、服务流程与利益相关者,从而实现风险降低、体验优化与价值共创的策略目标。

论期房预售资金监管

期房预售款可能被用于其他投资项目、违规建筑,由此引发房地产开发企业破产等风险。虽然我国各级地方政府都进行了期房预售资金监管的探索,但期房预售资金监管的行政规范性文件缺乏应有的监管权威、期房抵押融资不规范严重威胁了期房预售资金安全,对期房预售资金入账、拨付、使用的监管程序不完善现象仍普遍存在。因此,应提高规制期房预售资金监管的规范性文件的权威,制定监管银行在期房预售资金监管中的回避程序和期房承购人的有效参与程序,合理确定在各期房预售资金使用节点应拨付的期房预售资金占期房预售资金监管总额的比例,加强对期房抵押融资的规制和监管,保障期房预售资金安全。

期房预售制度变迁分析

央行取消商品上预售制度的建议,引起了关于期房预售制度去留问题的大讨论,金融部门、房地产行政主管部门、房地产开发商、消费者对期房预售制度的看法莫衷一是。期房预售制度是市场经济框架下的一项制度设计,用制度经济学和制度变迁理论分析期房预售制度,能够对我国的期房预售制度做出相对客观的评价。本文认为我国商品房预售制度在短期内是不会发生制度变迁。

期房预售制度变迁分析

央行取消商品房预售制度的建议,引起了关于期房预售制度去留问题的大讨论,金融部门、房地产行政主管部门、房地产开发商、消费者对期房预售制度的看法莫衷一是。期房预售制度是市场经济框架下的一项制度设计。用制度经济学和制度变迁理论分析期房预售制度,能够对我国的期房预售制度做出相对客观的评价。本文认为我国商品房预售制度在短期内是不会发生制度变迁的。

我国期房预售制度改革的比较视角

期房预售制度对于推动我国城市规模的快速扩张曾经起到了重要作用。但随着经济社会的进步,现有期房预售制度已经在一定程度上滞后于市场发展,不利于购房者权益的保护和宏观金融风险的防范。从基于购房者权益视角的多维制度比较发现,中国期房预售制度与成熟市场期房销售制度.

浅论我国商品房预售制度之完善

近几年来,商品房开发、交易过程中因预售产生的问题逐年增多,本文从商品房预售制度的概念入手,分析在预售过程中产生的问题,提出完善商品房预售制度的建议。

进一步改革完善商品房预售制度

房地产业是我国重要的支柱产业,促进房地产业平稳健康发展,是推进中国式现代化的内在要求。我国房地产业已进入新的发展阶段,新发展阶段呼唤发展新模式。本文先分析了我国为何偏爱“期房预售制”,指出“期房预售制”隐藏和诱发风险隐患,认为应推动“期房预售制”向“现房预售制”转型,并在此基础上呼吁加快推动实施“现房销售制”。

浅谈新收入准则在房地产行业的应用

2017年7月15日财政部公布了修订版的收入准则,对我国制造企业、软件企业、网络游戏公司等的收入确认产生了影响,对于收入确认较为复杂的房地产行业,其一部分收入的会计处理将会发生明显的变化。新收入准则确认中的五步法模型对房地产行业期房预售业务收入确认时点、房屋交易价格是否存在重大融资成分以及合同成本确认等做出了更为详细或者不同的规定。本文正是从这一角度出发分析了新、旧收入准则在房地产行业应用的会计处理差异以及可能产生的影响。

理性看待商品房销售模式之变

9月,广东省建议取消商品房预售制度的通知引发业界广泛关注。在该则通知发出后,地处粤港澳大湾区的中山市,新挂出的住宅地块均明确要求现房出售,也被认为是对'现房销售'的试点之举。与此同时,深圳的动作节奏更快,已推出首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府,一度引发市场的关注。根据规定,龙华金茂府项目建设的商业、住宅等建筑物。

直击当前房市“四大不对称”

说起房地产市场的“庐山真面目”,很少有购房者能搞清楚：这边说房子空置很多,房价必然要降：那边说房子卖得断档,买得晚就吃亏。该马上掏钱还是应该观望,令老百姓不知所措。业内人士认为,造成这种情况是由于我国房地产市场存在“四大不对称”,信息匮乏的购房者在市场上始终处于被动局面。

强制停贷风波的解决之道

2022年,全国多地出现房地产项目停工现象,导致出现集体“强制停贷”事件。强制停贷事件引起房地产行业和社会的广泛关注。通过对问题楼盘进行量化分析找出其共同特征,分析造成此次风波的原因及其带来的影响,从短期与长期两方面提出解决之道。短期以复工为目的,积极推进保交楼;长期要与时俱进进行制度变革。

期房销售何去何从

中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》建议取消期房预售制度,建设部随即表示近期不会取消预售制度,民间对此议论纷纷。期房预售只是一种特殊情况下产生的特殊机制,在目前中国尚未建立起完全成熟的房地产市场和金融市场的前提下,并没有充分的理由在现阶段取消期房预售制度,至少需要一个过渡时期,让市场的各方安排对策。参考西方国家和我国香港、台湾地区的制度安排,我们需要在保留期房预售的情况下对现有制度进行改良。

捕捉房产市场新机遇

时隔三年,从2021年下半年开始的房产困局正迎来新的转机。伴随“5·17新政”的推出,以及从中央到地方的一系列房产困政策的落地,房地产行业正迎来新的局面,并有望进入一个新的发展阶段。在这个新的阶段,地产行业及其市场表现出了很多典型特征,比如从增量市场到存量市场的转变,从期房预售到现房销售的转变,从解决刚性住房到高品质需求的转变,从商品房作为主流到保障房数量不断加大的转变等等。在“房住不炒”的背景下,房子正回归它的居住属性,而地产行业也正从GDP的支柱产业,转变为基于“吃穿住用行”消费需求的“可持续发展”行业。

全国期房销售比重超过60％

商品房价格上涨过快是当前经济运行和社会关注的一个突出问题。为全面、准确反映商品房价格及变动情况。国家统计局于今年7月份启动了统计系统快速应急机制．并按照新的统计方法对1～7月全国商品房销售情况进行了补充调查。新的统计方法扩大了商品房销售统计范围，增加了商品房期房销售统计．完善了商品房销售价格的计算方法。调查结果表明，期房在商品房销售中所占比重超过60％。按照新1：1径统计（下同），1～7月份，全国商品房销售面积为2．63亿平方米，销售额为8506．6亿元。其中，现房销售面积为9944．2万平方米．销售额2688．9亿元：期房销售面积为1．64亿平方米。销售额为5817．7亿元。

现房销售渐行渐近

楼市冬天,销售遇冷,武汉市场上一些楼盘的部分房源从期房卖成了现房。其实在很多国家和地区,住宅销售主要是现房售卖的。房子盖好了,买家可以仔细观察房屋品质、周边环境,再掏钱包。这有利于保障购房者权益、减少纠纷。而期房预售制,则产生了一些负面作用,比如烂尾楼、房屋品质差等等,维权现象时有发生。很多网友对期房预售制不满,甚至呼吁取消期房。我们认为,这也不符合实际情况。短期来看,预售还需要存在一段时间。

私人空间——打造家的主意作坊

谨防家装公司"蒸发"装了一半的房子被中途停工;在保修期内出现了质量问题需要维修,对方却不兑现承诺;因为严重违规需要解除合同,对方却不承担相应的赔偿责任……当你与家装公司之间的问题无法解决,不得不投诉对方时,发现家装公司已是人去楼空。为了避免类似问题的发生,在选择家装公司时,首先,要选择有《营业执照》和相关资质证书、规模较大、有一定知名度、信誉良好的家装企业;第二,在签订住宅装饰装修施工示范合同时,一定要对施工内容、工程价款及支付方式、工期、材料及工程质量、违约责任及纠纷处理方式等条款作详尽的规定;第三,按照工程合同的约定支付工程款;第四,不要委托施工人员购买主要的装饰材料和设备;第五,加强装修过程中的监控,发现问题及时与有关部门联系,以便及时处理。

卷首语

去年今日,几乎所有的中国房地产商都神经紧张,国务院"旧八条""新八条"陆续出台,建设部等七部委联合出台调控房价新政。2005年6月1日,正式执行七部委"意见"的第一天,上海应声刹车,房价比前一天下降1426元。可是,寒冬立马消失,楼市的热浪依旧袭来,且一浪高过一浪。尽管自那以后直到今天,中央政府对房价宏观调控的声音从未停息,实际效果却几近空调。不要说2005年以前房价本不高的二三类以下城市,房价一直在稳步大幅上扬,即便2005年上半年房价已经奇高的北京深圳广州,房价也一路创下新高。北京2005年商品住宅期房预售均价6725元/平米,比上年涨1083元,涨幅19.2%,为北京10年来涨速之最。上海楼市沉寂半年后,今春迅速升温,市政府新出台一系列利好政策,由踩刹车,变为踩油门。