未登记不动产抵押合同的抵押人不应承担担保责任

我国司法实践对未登记不动产抵押合同的抵押人应当承担担保责任亦或违约责任认定不一。实践中要求抵押人承担担保责任的主要实现路径有二:一是通过“合同的补充性解释路径”将抵押合同认定为债权式物保;二是通过“无效法律行为转换路径”将抵押合同认定为保证合同。由于我国法不承认债权式物保或物权合意,且未登记不动产抵押合同本身不存在物权合意,因此未登记不动产抵押合同的抵押人不应承担担保责任。

论《民法典》第400条未登记不动产抵押合同之法律效果——兼评“双重效果论”

《民法典》第400、402条虽规定了应订立书面合同且通过登记设立不动产抵押权,但对未经登记不动产抵押合同效力未作规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条将未登记不动产抵押合同的法律效果确定为违约,排除了债权担保法律效果的可能。这一规定是区分原则适用的结果。“双重效果论”主张未登记不动产抵押合同产生担保效果与违约效果,是对现行制度解释的超越,具有立法论含义。该理论将冲击区分原则、担保分类体系、不动产抵押权设立制度以及整个意定担保物权公示要件主义。若采纳该理论,《民法典》物权编与担保制度体系在上述四个方面都需要修正,会耗费巨大的体系成本。实际上,可以根据违约责任承担方式选择权、违约连带责任以及否定债权人在抵押人未履行登记义务时的过错分担实现“双重效果论”的立法论目的。如果通过解释论即可以达到立法论宏旨,大刀阔斧的体系改造便毫无必要。

民法典应明确未登记不动产抵押合同的双重债法效力--“特定财产保证论”的证成及展开

未登记不动产抵押合同自成立时产生合同效力,但其不能有效设立抵押权的结论不适用于"房地一体"主义的情形。传统民法学理论及司法实务认为保证人必须以不特定财产提供保证担保,导致担保分类欠缺"特定财产+无优先受偿权"这一债权担保类型,造成体系的不周延,有违私法自治精神,且于法无据。《民法典合同编草案(二次审议稿)》关于保证合同内涵的界定,为担保人可以就特定财产提供保证担保这一"特定财产保证论"的解释结论提供了法律依据与制度空间,但更宜对此予以明文规定,且应明确债权人可参照担保物权实现程序直接申请实现特定财产之上的保证担保权。通常情况下,未登记不动产抵押合同虽然不能有效设立不动产抵押权,但其构成特定财产上的保证担保,依法产生双重债法效力:一方面,债权人有权请求抵押人承担违约责任,既可要求其补办抵押登记手续,也可对其主张违约损害赔偿责任,但损害赔偿的范围以抵押物价值为限;另一方面,债权人有权直接根据抵押合同要求抵押人承担保证责任,此时责任财产限于抵押物本身。

论未登记不动产抵押合同的效力

在不动产抵押合同与登记的关系上,《担保法》的"同一主义原则"已被《物权法》的"区分原则"所取代,"担保法解释"所规定的应景式补救规范应当限制适用(第7条)或废止(第56、57条)。将未登记的不动产抵押合同的效力转换为抵押财产范围内的连带保证,既不符合无效法律行为转换的适用条件,亦未遵循合同的补充性解释规则,不仅有悖于当事人的意思自治,而且未考虑其处理结论的体系辐射效果。未登记不动产抵押合同的效力问题,应在合同法的框架之下考查不动产抵押合同未能登记的具体原因,通过登记请求权、合同解除、违约损害赔偿(可预见性、与有过失)等,合理分配抵押人与债权人的责任。

未涤除抵押权的不动产如何办理转移登记

案例2014年4月11日,申请人钱某与被申请人某置业公司签订了一份《商品房买卖合同》,该合同未经行政部门备案。合同约定:申请人购买被申请人开发的一处住宅(即案涉房产),房屋总价款为5910000元,该款项应在2014年4月11前付清;被申请人应在2014年4月30日前将房屋交付给申请人;该房屋在交付后90日内具备办理房屋产权证的条件;因被申请人责任导致不能办理房屋产权证,申请人不解除合同的.

不动产的抵押登记与抵押合同之关系——兼评《担保法》第41条

本文通过对不动产抵押登记和不动产抵押合同的关系进行系统深入的分析 ,意在论证两个基础理论问题 :一是不动产的抵押登记是产生抵押权的基础 ,而不是不动产抵押合同的生效要件 ;不动产抵押合同是产生不动产抵押登记请求权的基础 ,不动产抵押登记完成 ,抵押权法律关系产生。

抵押权实现条件成就证明是否属于不动产登记的依据

2021年3月,王某以一套房屋作为抵押,向李某借入50万元,双方签订抵押合同后,办理了抵押登记。2022年3月,王某书面声明无法偿还借款,同意将该房屋折价转移给李某。随后,李某拿着不动产权证书、抵押合同和声明等材料,单方向不动产登记机构提出转移登记申请。不动产登记机构收到材料后,认为申请资料不全,还需王某一同前来办理,遂告知李某不予受理。李某不服,以不动产登记机构行政不作为为由,提起行政诉讼。

不动产抵押合同未经登记的法律后果

在实践中,因未办理不动产抵押登记而引起的纠纷屡见不鲜,并且未办理登记的原因不同,承担责任的合同当事人及责任性质也有所区别。但由于我国现行立法并未就上述情形作出明确规定,司法实践中难免会出现同案不同判的情况。简而言之,就未登记时抵押合同当事人的责任认定而言,存在缔约过失责任、债权担保责任与违约责任三种观点;就具体的赔偿责任范围而言,又存在补充清偿责任与连带清偿责任两种立场。因抵押人的原因未办理不动产抵押登记的,债权人可以选择抵押人承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。在继续履行不能或债权人要求债务人赔偿损失时,抵押人首先应当遵照双方的合意进行赔偿,在未明确约定赔偿范围和赔偿方式时,应当在抵押物的价值范围内就债务人不能清偿的部分承担补充清偿责任。

不动产抵押担保范围登记及其法律效力问题探讨——以银行房地产抵押担保债权的实现为例

抵押权人申请办理抵押登记手续时,由于现行不动产登记簿及他项权证设计的登记栏目过于简陋,导致抵押权所担保的债权范围无法真实、全面反映和完整覆盖抵押合同当事人对抵押物担保范围的约定内容。法院根据不动产登记簿的记载认定抵押担保范围时,抵押权人对抵押物的优先受偿权利被限于主债权的本金部分,而不能及于主债权之外的利息、违约金、实现债权的费用等附属债权。为此,建议不动产登记簿证应对抵押权登记内容作细化规定,科学设计不动产登记簿中各项设定抵押担保的债权范围,分别规定相应的登记栏目和登记规则,以保障抵押权人优先受偿权利的实现。

未办理不动产抵押登记的抵押人是否承担责任?

在律师工作中，往往会遇到这样的情况：债权人与债务人签订主债权债务合同，为保障其债权实现，债权人同时又与抵押人签订了《不动产抵押合同》，但签订《不动产抵押合同》后，由于各方面的原因，未办理不动产抵押登记手续，导致发生纠纷时债权人不知该如何主张权利。

未办理不动产抵押登记抵押人的责任承担

《中华人民共和国物权法》规定,不动产抵押权设立采取债权形式主义,未办理登记不产生抵押效力。实践中常常存在抵押合同成立生效后而不动产未办理抵押登记的情形,关于抵押人应承担何种责任主要有以下四类判决:不承担任何责任、承担抵押担保责任、承担连带清偿责任或是补充清偿责任。在债权形式主义的背景下,未办理抵押登记的不动产抵押合同与保证合同具有基因相似性,对保证合同的规则类推适用,可以破解抵押人承担连带责任的法律困境。在未办理不动产抵押登记的案件中,抵押人应承担一般情形下的连带清偿责任及例外情形下的补充清偿责任。

《民法典》视野下未登记不动产抵押人的责任探析

不动产抵押合同仅使抵押人向债权人负担给付义务,并不直接产生抵押权设立之效果。抵押权未经登记不设立,但仅此并不影响合同效力。该合同不能依无效法律行为转换理论转换为连带保证合同,并不意味着不产生任何形式的担保责任。一方面,抵押人系构成违约,债权人可请求其继续履行原给付义务,亦可以抵押物价值为限向其主张违约损害赔偿;另一方面,基于意思表示解释原理和意思自治原则,债权人还有权请求其承担担保责任,以抵押物变价所得价款清偿主债务。此项请求权性质上属于债权性担保权,不得对抗第三人。

厘清不动产抵押登记与合同备案的定位

请问有没有做抵押合同备案的？抵押合同备案的依据在哪儿？没有依据。如果不做备案,抵押管理怎么体现呢？如果抵押双方自愿备案,交易管理部门做不做？没有依据做,不明白为什么要做。想帮助买房人在抵押权设立之前让银行放款。

不动产抵押合同的效力探析——以实务中法律救济裁判路径为出发点

《民法典合同编(草案)》中将保证合同从《担保法》中分离规定成为《民法典合同编》中有名合同的一种,但却缺失抵押合同。抵押合同的性质、效力等成了留下争议的话题。尤其是未办理抵押登记的抵押合同的债权人可否要求抵押合同的债务人责任?基于何种请求权基础?承担的又是何种责任?本文以实务中法律救济裁判路径为出发点,对此进行了剖析。

《民法典》与不动产登记之抵押权

2020年5月28日《民法典》经十三届全国人大三次会议审议通过,这是我国国家治理体系和治理能力现代化进程中的一件大事,《民法典》规范各类民事主体的各种人身关系和财产关系,涉及社会和经济生活的方方面面,被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》物权编不动产抵押登记部分随着本次《民法典》的出台,有实质性的修改和非实质性的修改。实质性修改包括抵押财产范围、禁止抵押财产范围;非实质性修改则体现在抵押合同一般条款等方面。

浅议不动产抵押合同中物权行为违约责任的承担

本文以不动产担保合同及抵押登记为核心,全面论述了登记制度的设立及连带责任的追究归责问题,对物权违法责任进行了研究探讨。

商业银行的授信和不动产的抵押权登记

某不动产登记机构问：某银行提供了一份授信业务总协议作为主债权合同，授信业务总协议内没有最高授信金额或额度，有合作期限，其对应的最高额抵押合同内有被担保最高债权额和发生期间，那么这个没有最高授信金额的合同能作为主合同吗？

不动产登记机构需要审查合同效力吗?

请教一个问题,在办理民间借贷抵押登记时,是否必须要审核借款人已经收到款了?

未办抵押登记的房地产抵押合同相关问题研究

实践中常常有这样的事件发生：银行和A公司签订借款合同,同时与B公司签订抵押合同,约定B公司以其自有房产为A公司借款提供抵押担保。随后银行依约向A公司发放了贷款,但B公司的房产未办理抵押登记。银行作为未进行抵押登记的房地产抵押合同的权利人和义务人,在抵押合同未进行抵押登记的情况下,到底具有什么样的请求权？搞清这个问题是解决此类事件引发争议的关键所在。

银监会、国土部联合规范不动产抵押权登记

事件 近日，中国银监会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》（以下简称《通知》），进一步规范金融机构不动产抵押权登记有关程序，明确无需办理没有法律法规依据的合同备案、确认告知等手续，不动产抵押当事人可直接向不动产登记机构申请办理抵押登记。