农村宅基地三权分置的实践意义与制度设计——以广西生态农村为例

高闲置宅基地是资源的严重浪费。利用农村资源禀赋激发宅基地财产价值,探索合乎国情的宅基地“三权分置”改革方案,是打造富有活力的生态农村,激发宅基地制度改革内生动力、助力实现乡村振兴的重要举措。制度设计层面,为促进宅基地使用权适度有偿流转,从“权利分解”视角切入,设计“土地所有权—宅基地使用权—次级使用权”的权利构架,在维持原有制度稳定的同时彰显对城乡经济共振的合理关切,维护社会公平。此外,创新适用《民法典》物权编新增居住权制度,通过在农房上设立经营型居住权,以居住权的“物权性”化解当前宅基地“债权性”利用中的“隐形流转”以及“短租期”限制产业发展等盘活难题,从制度创新上为改革成效加码,建设美丽乡村。

农村宅基地财产权益流转与“三权分置”实现形式——以广西生态旅游与民宿发展为例

当前农村存在宅基地闲置的焦点问题,而我国宅基地制度改革处于理论探索阶段,资本进入农村宅基地利用领域存有障碍。其中,核心原因为宅基地“三权分置”实现形式,即宅基地使用权的权利架构尚未明晰。基于广西乡村生态旅游资源丰富和经营者对土地的需求,应通过合理制度安排,明确宅基地盘活的用途,赋予弹性的流转期限,彰显宅基地的用益权能,为次级使用权的流转、担保提供物权保障。放活宅基地的财产价值,促进社会资本关注农村闲置宅基地,带动广西生态旅游和民宿发展。

农村宅基地“三权分置”政策的立法表达——以“民法典物权编”的编纂为中心

宅基地"两权分离"向"三权分置"的演进满足了农村经济发展和宅基地财产化的现实需求,为我国深化宅基地制度改革指明方向。但宅基地"三权分置"政策中"权利"在法律上的妥适表达,需要着眼于权利的功能定位,立足于法律自身的逻辑进行综合判断,不能简单地套用政策术语。宅基地"三权分置"的构建应该以宅基地使用权制度为基础,不宜将农户资格权阐释为一项成员权,而应将其定性为一项身份性的财产权,特指创设次级使用权之后的宅基地使用权。宅基地"三权分置"在法律上表达为:集体土地所有权分置出宅基地使用权,宅基地使用权(农户资格权)分置出次级使用权。基于权利的功能定位,次级使用权应该界定为一项物权权利。在立法论层面,未来"民法典物权编"应该将次级使用权上升为法定的用益物权,实现次级使用权的法定化。

农村宅基地权利制度的演进逻辑与未来走向

七十年来,宅基地权利制度五次变迁的演进逻辑为从国家权力驱动转向主体权利行使。正在开展的宅基地“三权”分置就是基于对土地利用效率的考量,以权利行使机制为载体的制度安排,其法律构造为“宅基地所有权—宅基地使用权(农户资格权)—次级用益物权”。宅基地“三权”分置政策中的资格权和使用权对应的是宅基地使用权以及派生于其上的次级使用权。坚持农村土地集体所有,将宅基地使用权分置为资格权和次级使用权,在资格权继续维系宅基地社会保障功能的前提下,借由次级使用权的“适度放活”,彰显宅基地的财产价值,实现宅基地资源的市场化配置。农村宅基地权利制度的未来立法应重构宅基地使用权制度,将次级使用权定名为“宅基地经营权”,并进一步明确其“得丧变更”规则。

乡村旅游产业发展视阈下宅基地“三权分置”改革的困境与进路

乡村旅游产业的发展增加了对农村稀缺建设用地的需求,宅基地"三权分置"改革释放了宅基地的财产属性,为宅基地乡村旅游利用提供了有效且恰当的路径。但目前宅基地使用权权能残缺掣肘乡村旅游产业投资、宅基地"三权分置"法权结构不明阻碍乡村旅游投资的效益实现、宅基地所有权人的土地增值收益分享权未落实导致乡村旅游产业利益分配失衡、基层政府在宅基地"三权分置"改革中的缺位和越位行为影响乡村旅游产业的健康发展。应重塑宅基地使用权法定权能吸引多层次的乡村旅游产业投资、构建"所有权+宅基地使用权+次级宅基地使用权"的法权结构以提升乡村旅游产业效益、明确宅基地所有权人的土地增值收益分享权以实现乡村产业利益分配平衡、规范基层政府在宅基地"三权分置"改革中的行为以优化乡村旅游产业发展的宏观环境。

“三权分置”下宅基地流转的法理分析

宅基地"三权分置"的提出,为探索宅基地流转奠定了基础。实践中宅基地使用的积弊表明宅基地流转的法律契机已然形成,而宅基地"隐形流转市场"早已存在。政策对宅基地"三权分置"的表达应通过法律化才能具体执行。政策上的"三权"在法律上应表述为所有权、宅基地使用权和次级宅基地使用权更为合理;在对"三权"法律建构的基础上通过确权登记、有偿使用来规制宅基地使用中存在的问题,是公平价值的实现;通过流转路径的法律设计,是效率价值的要求。

论宅基地“三权分置”下的农户资格权

宅基地“三权分置”的目标是通过对现有宅基地制度的完善,以实现土地财产权和宅基地应有的财产价值。农户资格权作为宅基地“三权分置”的核心所在,为此需对其进行解读分析。农户资格权是由宅基地使用权拆分而成的一项“次级使用权”,作为权利用益物权存在。其法律机制塑造的前提是厘清其产生方式和权利范围,在此基础上确权颁证、完善登记手续,为“三权”各方主体提供权利救济途径。农户资格权之“资格”除保障农民有占有和使用宅基地资格之外,也应有退出之资格,完善宅基地退出机制,既是“资格”之全面保障也是整合宅基地资源、土地规划管理之重要措施。

“三权分置”背景下宅基地流转制度的反思与重构——基于法定租赁权设想之审视

宅基地法定租赁权构想在制度内容设计上存在着难以自圆其说的缺陷。其主要表现是权利性质界定模糊、适用情形存在差异、主体确定存在冲突、租赁期限设定尴尬、租金支付及分配困难等。因此这一制度设计,就其内容而言并非中国宅基地制度改革的恰当方案。以农村土地承包经营权上新设土地经营权之规定为借鉴,在宅基地使用权上新设用益物权性质的次级使用权,使集体经济组织之外对宅基地有使用需求的主体既可以选择短期的租赁债权,也可以选择期限较长的物权性质的宅基地次级使用权。这一重构可为农民提供三种不同层次的流转路径:一为将宅基地出租;二为在宅基地使用权上新设用益物权性质的次级使用权,可以通过转让、赠予、抵押、继承等形式进行流转;三为彻底退出宅基地。此或为宅基地权利制度改革的应然路径。