试论房屋租赁中法定优先承租权

房屋租赁中法定优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编中新增设的法定权利,其性质应解释为附条件的形成权。具体适用时,需要着重关注房屋租赁中法定优先承租权的行使条件和例外情形。对“同等条件”的判断应采用限缩解释,将租赁价格、租赁期限、履行方式、履行期限这四类合同条款明确作为判断“条件”,其他合同条款则应由出租人提出主张和举证,由法庭视情况自由裁量;除“同等条件”之外,行使条件的内容还应包括存在一年以上合法有效的租赁关系、出租人继续出租房屋且已与第三人成立合同以及承租人在合理期限内行使权利。公开竞价招租、轻资产住房租赁企业从事转租业务和承租人违约这三种情形则可以构成优先承租权行使的例外。

论法定优先承租权——兼议《民法典各分编(草案)》第525条

法定优先承租权实为房屋承租人所享有的法定优先债权,是一种请求权而非形成权,其行使并不当然形成新的租赁合同关系,也不具有对抗善意第三人的效力。在明晰法定优先承租权性质的前提下,文章具体探讨其行使条件,与其他权利的优先效力冲突以及权利被侵犯时应当获得的法律救济,并分析《民法典各分编(草案)》第525条关于优先承租权的规定,从而提出完善建议。