商品房消费者权利优先保护的理论基础与规范适用

商品房消费者权利何以需要优先保护,须从理论基础与规范适用两个层面进行检视。在理论基础层面,商品房消费者权利获得优先保护的理论基础并非物权期待权,正常经营买受人规则亦不具有可类推性。商品房消费者权利获得超级优先保护,体现了基于公共利益保护需要的优先债权原则的优先权配置。在我国的期房交易模式中,房地产企业是更优的风险承担者。在分配正义视角下,商品房消费者获得优先保护具有正当性,从而能够化解房地产市场风险,缓和商品房双重属性之间的紧张关系。商品房消费者权利优先保护的法理基础在于信赖责任法理,权利属性应界定为基于公共利益的衡平目的而特别规定的法定优先权。在规范适用层面,应区分商品房消费者与投资经营者,并对于商品房消费者的居住目的在客观标准的基础之上进行动态衡量,并明确其超级优先保护地位。