公募REITs对消费基础设施的价值挖掘及影响因素

2023年3月,国家发改委发布发改投资[2023]236号文,提出研究支持发行消费基础设施REITs。消费基础设施REITs发行前期过程中,主要涉及原始权益人限制条件、评估方法及相关参数确定、产证权照等手续合规、构建“股+债”的股权架构达到税收筹划的目标、净回收资金使用以及限制条件等方面问题。本文通过剖析消费基础设施REITs发行过程中存在的问题,为后续消费基础设施公募REITs发行提供借鉴,同时提出消费基础设施在发行过程中存在土地使用权年限展期、税收优惠政策各环节待完善、消费基础设施发行范围存在限制、REITs发行法律依据待提高、多层嵌套结构存在委托代理成本较高以及信息不对称等问题,为REITs发行市场化、精细化提供借鉴和支撑,推进REITs市场健康、良性发展。

类REITs培育至公募REITs要点分析——以消费基础设施为例

在设计类REITs产品时,可将长期运营和资产转型作为目标,参考公募REITs标准筛选资产、评估原始权益人能力并设计交易结构。待资产成功培育和规范后,可成为公募REITs或其扩募的储备资产。本文重点分析了类REITs和公募REITs在底层资产、专业参与机构、交易结构等方面的政策要求和实操安排的异同点,对比了两者的量化分析,对市场上已有的案例进行验证分析,最终对类REITs直接对接公募REITs实现退出的难点提出相关建议。

我国消费市场情况及发行消费基础设施公募REITs的建议

近年来,我国消费市场发展形势较好,最终消费占国内生产总值的比例超过一半,在构建新发展格局、畅通国内大循环的背景下,消费的增长将会带动百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施的需求,2023年10月证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,为消费基础设施的存量资产盘活、扩大有效投资提供新的投融资渠道,本文结合我国消费基础设施发展、公募REITs发行,以及消费基础设施的实际情况,提出相关建议,以促进消费基础设施更好利用公募REITs这一创新金融工具。

我国铁路基础设施公募REITs的法律构想

基础设施REITs作为创新融资模式的重要手段,具有降低负债水平、盘活存量资产的优势,可以有效缓解当前铁路行业面临的融资模式单一、负债规模大、资产流动性差的困境。在政策推动下,目前REITs试点工作稳步推进,但在立法层面尚未出台专门的REITs立法,主要依据部门规章和规范性文件对REITs进行调整。现有立法状况存在立法层级低、投资者利益保护制度不完备、税收优惠制度不匹配等问题。铁路基础设施积极尝试公募REITs融资的同时,还应积极防范相关法律风险。

碳中和目标下绿色基础设施公募REITs产品的账务处理探讨

解决绿色基础设施公募REITs产品的账务处理,是推动碳中和目标的基础。其中,绿色基础设施公募REITs产品的会计处理路径包括建造绿色基础设施公募REITs产品、支付资产支持证券建设费用、转入资产支持证券;资产支持证券的会计处理路径包括基金管理人形成资产支持证券、原始权益人从资产支持证券中获取投资收益、投资者投资于资产支持证券;绿色基础设施项目的会计处理路径包括建造绿色基础设施项目、支付相关费用、出售绿色基础设施项目获得收益。

基础设施公募REITs的提出背景、政策要点与对策建议

当前中国经济处于新发展阶段,推进基础设施公募REITs试点有助于盘活基础设施存量资产,吸引社会资金参与基础设施建设,促进基础设施领域高质量发展。本文将阐述基础设施公募REITs的提出背景与政策要点,通过与类REITs进行比较,指出基础设施公募REITs的创新点,基于城投公司视角探讨基础设施公募REITs的案例,最后提出基础设施公募REITs需要关注的问题与相应的政策建议。

基础设施公募REITs价值评估研究综述

自2020年基础设施REITs试点启动以来,经过近三年的发展,市场上已有27只基础设施公募REITs基金发行,募集资金超过960亿元。基础设施公募REITs的发行对我国经济发展有着重要意义,不仅能降低政府和企业财务风险,还为社会资金的参与提供新的渠道。随着基础设施公募REITs的进一步发展,相关估值的研究也引起学者的关注。本文系统地对国内外学者有关公募REITs的研究进行梳理,总结现有的研究进展,并提出未来展望。

实现消费基础设施REITs与ESG的有机结合,共促实体经济发展

ESG理念可以引导REITs市场高质量发展,REITs可以为ESG投资提供优良标的,二者相得益彰。ESG和REITs皆为舶来品,应当通过具有中国特色的实践将二者有机结合起来,促进实体经济发展。

铁路企业开展基础设施公募REITs的研究初探

近年来,实体产业发展亟需资金注入,如何获取低成本融资以实现纾困增效是当前迫切需要解决的难题。债务融资与权益融资是金融市场上两种主要融资渠道,金融机构贷款、发行股票、设立基金、发行债券等是常用的融资工具。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)的下发,对促进基础设施实体产业发展起到了推动作用。介绍了REITs国内外发展现状,并基于铁路行业简要介绍基础设施公募REITs的发行运作流程、参与主体和发行运营中值得关注的重点问题。结合铁路企业的实际情况,论述了发行基础设施公募REITs作为探索铁路资产资本化股权化证券化的主要途径之一,以及其对铁路行业的实践意义,并探讨了目前发行存在的障碍以及对铁路企业未来发展的期望。

高速公路基础设施公募REITs:融资模式创新与实践探索——以宁夏交通投资集团为例

在新发展格局下,公募REITs有效连接了实体经济和资本市场。盘活存量资产,扩大有效投资,助力地方经济高质量发展是基础设施公募REITs发行的核心目标。文章讨论公募REITs的本质属性、功能定位,以及我国公募REITs的历史沿革和整体实施情况,并以宁夏交投为例,探索高速公司基础设施发行REITs的产品设计框架,进一步分析公募REITs支持西部基础设施建设的约束和机制。研究结论是对金融创新服务实体经济的有益探索,为完善公募REITs的相关理论以及对西部基础设施建设、地方国有企业深化改革具有一定理论和现实意义。

中外能源基础设施REITs发展对比研究

在全球能源转型过程中,新能源设施建设的重要性不断凸显,然而,这一进程普遍存在巨大的资金需求和漫长的投资回报周期。面对这一现状,多国正积极探索融资新路径,特别是通过不动产投资信托基金(REITs)这一金融工具助力基础设施投资建设。本文通过介绍部分国家能源基础设施REITs现状,并与我国进行对比,深入剖析了国外REITs产品在法律形态明确、原始权益人参与管理、专项法规及税收政策等方面的经验,发现当前成熟REITs市场较少将新能源基础设施作为底层资产。因此,我国应加快推动新能源REITs产品的创新与推广,以期在公募REITs领域实现“弯道超车”,此举不仅能够有效解决新能源设施大规模建设的资金需求难题,还将助力我国在全球能源转型进程中抢占先机,加速实现绿色低碳发展目标。

基础设施REITs所得税重复征税:困境溯源与消除进路

基础设施REITs所得税重复征税问题是制约其发展的税收“瓶颈”之一。信托所得税收理论缺位企业所得税收理论内含矛盾是其理论成因;信托“双重所有权”原则与物权“一物一权”原则存在冲突是其制度成因;专门性所得税立法缺失、信托所得归属规则缺失、税收优惠特别规定缺位是其规范成因。消除基础设施REITs所得税重复征税,一要构建以“导管理论”为主“、实体理论”为辅的信托所得课税理论体系;二要确立基础设施REITs所得税中的消除重复征税原则;三要确认受托人的代缴义务人地位;四要科学设定我国基础设施REITs所得税优惠政策。

水利基础设施REITs对企业存量资产的影响研究

随着我国各类基础设施存量资产规模大幅提升,REITs成为盘活存量资产的重要金融工具。当前,我国基础设施拥有大批存量资产的水利基础设施领域,却始终没有成功发行REITs。基于此,文章基于金融投融资的视角,分析我国水利基础设施REITs面临的困境,具体表现为水利项目公益性和经营性关系难以处理、合规性手续复杂、整体收益率偏低、原始权益人参与REITs意愿偏低。因此,我国应该将水利基础设施公益性强等特殊性纳入REITs法律体系构建,建立水利基础设施REITs工作协调机制,加快推进水价电价市场化改革进程,同时,加强水利基础设施REITs宣传与引导。

建筑企业参与新能源基础设施公募REITs的融资风险研究

在构建新能源基础设施公募REITs融资架构的基础上,剖析风险点并提出应对措施,为建筑企业涉足新能源基础设施建设项目时开展公募REITs融资提供参考。建筑企业可以通过担任原始权益人、战略投资者和运营管理机构等角色参与新能源基础设施公募REITs融资,但会面临底层资产规模或存续期限不足、补助政策变动、运营成本高企等风险,建议通过构建多元资产池、增强扩募能力、参与碳交易、提高议价和运营成本管控能力等路径应对。

商业银行参与基础设施公募REITs的展业路径与模式

开展基础设施公募REITs有利于盘活存量资产价值、获取更高的资产估值,同时可以降低资产负债率、拓宽项目资本金来源。本文概述公募REITs市场发展现状与趋势,分析了商业银行参与基础设施公募REITs的动因,对商业银行参与基础设施公募REITs的展业路径与模式进行了探讨。

从基础设施公募REITs谈共同富裕目标实现的财政调控路径

共同富裕的实现依托于生产增长与分配正义的融合,是一个以“蛋糕”做大做好为基础,继而注重切好分好的良性循环。在公共基础设施建设领域,无论是生产层面的量性与质性目标,抑或分配层面的公平性与公正性要求,均有赖于公共财政资金的支撑与调控。然而,我国非公债型政府投融资工具不足、对公共财政惯性依赖、财政双层委托代理的治理困境与权力配置失衡的自利驱动,成为公共基础设施助力共同富裕实现的阻碍。基础设施公募REITs的启动为公共基础设施结构性融资与资金退出提供通道,具有填补非公债式政府融资工具、释放沉淀资金缓解财政重压、锚定价值保障财政精准投入,以及信息披露助力财政权责配置的价值功能。在推进共同富裕实现的进程中,基础设施公募REITs为财政调控提供了一个类别化、拓展化、市场化和精准化的方案,其思路可延伸至他类公共产品的差异化财政调控,以更大程度满足生产与分配的双层调控需求。

探索构建基础设施REITs梯度培育机制

党的二十大报告提出要“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成,构建现代化基础设施体系”。当前,我国存量基础设施规模巨大,如何盘活存量资产,实现基础设施投融资高效循环,已经成为金融供给侧改革和基础设施建设开发的重大课题。笔者通过调研发现,自公募基础设施REITs试点发行以来,制度规则不断完善,市场影响力和关注度日益提升,已逐步进入常态化发行阶段,建议全面摸清存量资产底数,加快构建REITs梯度培育机制,有效提升国有资产运营质效,形成“存量带动增量”的投融资良性循环,有效防范化解债务风险,保障基础设施建设。

基础设施公募REITs的运作模式与绩效研究——以中金普洛斯为例

不动产投资信托基金(REITs)融资可以有效盘活基建领域的存量资产,拓宽企业融资渠道。该文选取首批发行REITs的机构中规模最大的中金普洛斯进行分析,认为中金普洛斯REITs的发行可以有效盘活存量资产,改善企业融资手段单一的情况,但也存在潜在问题。据此,该文提出提高底层资产质量、简化REITs管理结构、完善REITs相关法律法规与监管体制等建议,助力推动REITs发展。

基础设施REITs会计信息披露对市场反应的影响

基础设施REITs对我国国民经济发展具有重要的影响,可以进一步优化金融市场的供给侧改革,为我国基础设施建设提供持续的资金保障,帮助企业盘活存量资产。要推动基础设施REITs的稳健发展,就应该建立良好的会计信息披露制度,基础设施REITs会计信息披露质量和披露内容对投资者了解基础设施建设项目,加强投资风险控制,完善金融政策制定具有重要的作用,因此应该通过基础设施REITs会计信息披露对市场反应的影响分析来了解我国当前披露制度的不足,进一步加大会计信息披露力度,提高会计信息披露的规范性,增加会计信息披露的灵活性,为促进我国金融市场进一步完善奠定良好的基础。

基础设施REITs业务会计与税务处理探析——基于中关村产业园案例

中关村产业园位于中关村国家自主创新示范区的核心区域,是新一代信息技术产业发展的高端专业园区,其核心不动产分别位于中关村产业园一期及二期。基础设施REITs是不动产投融资体系中的重要金融工具,在拓展基础设施领域的融资渠道中起到了重要的作用。对于蓬勃发展的公募REITs业务来说,财务处理的相关研究还较为有限。文章基于对中关村产业园基础设施公募REITs上市案例的研究与分析,梳理不同业务层次的会计及税务处理情况,以期为基础设施REITs发行的会计核算及税务处理提供建议。