前期物业合同中专有权限制性条款之边界

前期物业合同能否对业主专有权进行限制在实践和学理上都存在争议。基于业主专有权的特殊性,设置限制性条款具有基础性和功能性的原因。但是,从前期物业合同的特征来看,在前期物业合同中设置专有权有可能存在限制范围过宽导致业主权益受损的弊端,应当借助一定方法对之加以防范。我国应当通过设置专有权限制性条款的边界来确立效力规则,规制不当条款。同时,从立法、司法和行政执法三个层面构建全面保护业主权益的治理体系,维护业主的合法权益。

物业合同纠纷调解工作观察与思考

近日,笔者深入合肥市采访调研,了解了当地物业合同纠纷“化于未发、止于诉前、终于诉内”的工作经验,特别是物业管理行业协会成立了物业合同纠纷调解中心(以下简称调解中心),以纠纷调解为切入点,积极融入基层社会治理的工作实践。自2020年8月驻合肥市蜀山人民法院物业合同纠纷调解工作室挂牌成立以来,调解中心至今已在合肥市五家人民法院成立物业合同纠纷调解工作室。

三种物业管理模式下物业合同法律性质辨析

物业服务,又称物业管理或物业管理服务,系指"为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动"。物业管理根据其采取的形式和内容的不同又可分为三种物业管理模式,《物权法》第81条规定:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。"换句话说。

合同物语——物业合同：“真实”意愿的表达？

随着住房制度的改革，传统的行政福利型房屋管理已逐渐被现代的专业化物业管理所取代，而物业管理企业通过合同获得物业管理权，为全体业主提供服务。根据合同，物业企业提供相应的服务，而业主要支付相应的物业服务费用。从这个角度来说，物业管理企业和业主是民事合同的双方当事人、平等的民事主体，物业服务合同是平等主体之间订立的民事合同，也适用民事法律关系的基本原则。

论业主管理团体在物业合同中的主体地位

物业服务合同的主体一方为物业服务公司,而另一方的主体资格问题,实践做法和学理观点不一。业主大会作为物业服务合同的主体缺乏明确规定;全体业主的方式则难以操作,通过授权业委会,易出现瑕疵,不能真正体现业主真实意思,前者均存在一定缺陷。而业主管理团体作为物业服务合同的主体,符合合同相对性原则,通过规范登记和财产责任范围使其主体适格化。

南京市：卸任业委会委员认为新任委员不符合条件，拒绝移交物业合同资料

据当地媒体10月12日报道，南京市听泉山庄别墅于7月31日成立的第四届业委会向第三届业委会成员索要需要移交的物业合同等文字资料，但直到10月12日，双方还未有就物业合同等资料交接的具体时间达成协议。新一届业委会认为，应当移交的资料中主要缺少物业服务合同的原件、2016年7月31日之前平时往来账目明细表。

北京：物业合同下月起网上备案

从明年元旦起，业主和物业服务公司签订的物业服务合同，都要在房管部门备案。北京市住建委近日发出《关于开展物业服务合同备案工作的通知》，要求备案合同中的关键内容都要进行公示。

试析物业合同纠纷中业主的抗辩权

近年来,国家积极引导房地产发展,与之相伴随的物业服务行业也逐渐壮大。物业企业在服务之中,难免会和业主出现纠纷。普通物业服务合同是一种特殊的民事合同,表现在主体的特定性和合同的不能随意解除性,属于要式合同、双务合同等。根据《物业管理条例》的规定,物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业。合同的契约表现在双方根据已经达成的协议,按照约定提供服务和接受服务的过程。在物业服务合同纠纷中,业主和物业服务企业都享有同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。然而,法律对业主行使抗辩权有所限制。

物业服务合同中业主减价权的适用与行使

业主减价权的行使以物业服务合同严重瑕疵为前提。减价诉讼中法官的“酌定”裁决存在一定的合理性,但也存在可预见性问题。造成这一情况的主要原因是减价标准不清。减价适用应先考虑合同约定,如无则考虑法律规定,再无则由法官根据诚信原则加以判断。在减价适用中,应以比例原则判断服务瑕疵的程度,而后根据物业服务的职责进一步明确违反物业服务规范性、合同符合性以及法律规定符合性等减价事由,并考虑业主满意度以确定适用事由,辅以幅度式的减价方式,消除减价权行使困难的痼疾,减少“酌定”裁判的随意性与模糊性。同时,自益型业主与共益型业主都可提起减价权诉讼。此时,物业公司应当承担更多的证明责任。

住宅小区物业服务纠纷化解的实践困境与纾解路径——基于W市Y区法院物业服务合同纠纷案件的思考

住宅小区治理是我国基层社会治理的一项基本内容,物业服务纠纷已经变成基层社会治理中不可忽视的问题。目前,物业服务纠纷案件大量增加,治理难度急剧上升,根源在于物业服务不到位。在案件审理过程中也出现了业主抗辩证据不充分、判决书说理不足等问题。为有效化解住宅小区物业纠纷,各级法院利用新时代“枫桥经验”,多元化解,双管齐下,提升基层社会治理水平。

物业服务合同履行视角下人民安居物业治理审计研究

一、引言随着经济社会发展,人民对美好生活的标准有着更高的要求和期待,当前物业管理服务水平与人民日益增长的安居需要之间的矛盾越来越凸显。物业管理服务联系着城市居民千家万户,是关系居民生活质量的“关键小事”,既是社会和谐稳定的基础保障,也是联系党心民心的重要纽带。习近平总书记强调,“审计监督是党和国家监督的重要组成部分,是推动国家治理体系和治理能力现代化的重要力量”。审计部门应积极回应人民的诉求,努力探索构建与人民安居物业自律相适应的审计监督模式,推动和发展物业治理能力和水平,不断增强人民安居的获得感、幸福感和安全感。

物业服务合同纠纷的诉源治理探析——以某基层人民法院审理物业服务合同纠纷案件为视角

住宅小区是居民日常生活的重要空间。小区物业服务与人民群众的切身利益息息相关,在改善小区业主生活质量、维护小区公共秩序等方面发挥着重要作用。由于我国物业服务行业起步较晚,相应的配套制度不够完善,导致物业服务合同纠纷不断增多,直接影响了业主生活质量和物业公司正常运转。物业服务合同纠纷实质性化解难度较大,成为基层社会治理的突出难题。基于人民法院审理物业服务合同纠纷案件的现状,探讨强化物业服务合同纠纷诉源治理,从根本上修复业主与物业服务公司之间的关系,可以有效减少涉物业服务合同矛盾纠纷,促进社会稳定和谐。

论程序瑕疵物业服务合同的效力

司法实践中,程序瑕疵物业服务合同存在无效、有效两种效力状态,与当前城市社区基层民主建设实际并不契合。为推进城市社区基层民主建设,个案中涉诉程序瑕疵物业服务合同的效力应认定为附条件的效力待定状态。人民法院应根据具体的补正瑕疵情况认定程序瑕疵物业服务合同的效力,并根据案情需要向有关主管部门送达优化监督管理工作的司法建议。

一起一波三折的物业合同纠纷

2023年7月,江苏省苏州市姑苏区某商业服务有限公司苏州分公司(以下简称服务公司)与苏州某物业公司(以下简称物业公司)之间的保安、保洁服务合同即将到期,服务公司负责人欧某派出50余名保安、保洁人员接管物业服务区域,该行为遭到物业公司负责人张某及其员工的强烈反对,双方发生争执,并有矛盾升级的可能。姑苏区公安、街道等相关力量介入后,事态暂时得到控制,后将此纠纷引导至街道调委会进行调解。

业主解除物业服务合同的困境及对策

现实生活中经常出现业主基于物业服务人未能完全履行合同义务而拒绝支付物业费,物业服务人也因此中止提供物业服务的合同履行困境。作为“合同严守原则”的例外,解除合同不失为打破业主与物业服务人僵持局面的有力方式之一。《民法典》将物业服务合同关系典型化至物业服务合同一章,全面规定了业主和物业服务人的权利义务,较好地维护了双方权益,但业主解除物业服务合同仍存在实践上的难题。本文通过分析业主解除物业服务合同的现实问题,基于《民法典》及有关法规提出相应建议。

我国物业服务合同规范的不足与完善——以法释[2020]17号司法解释为切入口

《民法典》及相关法律法规对物业服务合同进行了规定,然而在具体问题上仍有待细化与完善。以利益导向为分界,我国物业服务的主体分为建设单位、物业服务人与业主方三方主体;以意思表示为切入口,前期物业服务合同与普通物业服务合同当事人的意思表示各不相同。我国《民法典》突出对业主的保护,规定了业主的解除权、撤销权等救济权。然而,现有规范在物业服务收费标准、权利义务内容、新旧物业交接规则等方面仍存在不足。因此,应从以下方面进行几个角度的完善:明晰物业服务费用的考量基准,细化当事人权利义务的内容,引入代位权诉讼。

我国物业服务合同法律问题研究

我国《民法典》颁行后,物业服务合同作为典型合同正式入典。物业服务合同基于其特有的属性成为典型合同,但也正是由于其特殊性,法律法规对其特殊的主体和权利义务等缺少明确的界定,这使得物业服务合同在履行过程中产生了诸多纠纷和争议,亟待解决。为了保证物业服务合同的顺利履行并减少纠纷的发生,本文以理论与实践研究作为基础,结合物业服务合同的特殊之处及由其产生的法律问题进行了深入分析,认为可以明确合同主体、将合同主体权利义务具体化,并且进一步完善业主的任意解除权的相关规定。

林某与某物业服务公司物业服务合同纠纷再审案

本案为(2018)吉民申4006号再审裁定。本案的焦点问题为:《前期物业服务合同》的签订未经招投标程序,未依法备案,是否影响物业服务合同的效力。吉林省高级人民法院再审裁定认为,物业管理合同的备案制度、物业管理活动的规范属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定,是否备案、是否符合选聘物业服务企业流程不影响物业服务合同的效力。

物业服务合同中易出现的纠纷及处理方式分析

物业服务合同是在现代社会中普遍存在的一种合同形式,涉及个人、企业或机构与物业管理公司之间的法律关系。随着城市化进程的加速和人们对舒适生活的需求不断增长,物业服务合同在日常生活中扮演着重要的角色。然而,物业服务合同所涉及的法律问题也逐渐显现出来,这对于合同双方的权益保护和合同的有效执行提出了挑战。基于此,文章将探讨物业服务合同中常见的纠纷,并提出相应的解决机制。

前期物业服务合同纠纷样态与理路修正

前期物业服务是实施物业服务的重要环节,同时涉及建设单位、业主和物业服务公司三方主体,法律关系复杂,涉及利益较广,虽然《民法典》增设了物业服务合同的相关规定,但在实践中纠纷频发,具体表现为未经招投标程序签订的前期物业服务合同的效力问题和对前期物业服务合同终止的评判。可以通过指导案例或司法解释明确招投标程序属于效力性强制性规定;承认和维护单个业主享有的前期物业服务合同解除权;在对普通物业服务合同的生效进行实质性审查基础上认定前期物业服务合同终止与否。