多中心参与视角下的社会管理创新——以北京市物业管理立法实践为例

北京市物业管理办法出台的目的是为了满足广大业主参与物业管理、处理自身事务的需要。在此次北京市物业管理办法出台过程中,北京市政府在立法过程、立法目标和立法实施上,充分发挥了包括政府部门、业主群体和智囊机构的作用,通过多中心共同参与的立法方式,不但协调了各方的利益冲突,还在一定程度上探索了一种具有中国特色的政府协调、多中心共同参与的新的礼会管理模式。

《民法典》中物业管理立法修改内容的研究

《民法典》涉及到业主和物业服务企业的方方面面,也成为物业管理行业学习的热点,这一部具有划时代意义的民事的法律大汇编,进一步完善了物权中业主的建筑物区分所有权内容,物业服务人的一般义务,业主共同议事表决规责,公共维修资金使用,新增了物业服务合同的规定,侵权责任篇中明确了物业服务公司对高空抛物负责,关于饲养动物的侵权责任,关于林木折断、倾倒或者果实坠落等致人损害的侵权责任,增加了物业服务公司安全保障义务,共有部分收入归业主的法律规定,业主对物业服务合同的任意解释权的法律规定,并对物业费催缴的合法手段的规定进行了明确等。这些内容与物业服务行业息息相关。

对我国物业管理立法的思考

随着住房制度的改革和房地产业的发展,我国物业管理发展迅速。然而,我国目前有关物业管理的法律、法规却难以满足物业管理发展的需要,加强物业管理立法势在必行。

多视角审视物业管理立法

2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。国务院的《物业管理条例》确立了业主大会、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修基金等物业管理方面的重要法律制度，建设部等国家部委（局）和各省（市、自治区）也相应地修订或重新制定了相关的行政规章、地方性法规或地方规章。这些法规、规章的出台在一定程度上为实现物业管理的法治化提供了制度保障。但是，从物业管理的实践看，我国物业管理立法仍然存在不少亟待改进之处。

温州市物业管理立法的实践与启示

对于刚开始行使地方立法权不久的设区的市而言，所立之法容易与上位法重复，制度创设少有地方特色，法规整体质量普遍不高等，是实践中常见的问题。浙江省温州市人大常委会在物业管理立法过程中，从开门立法聚智慧、立足问题促创新、精雕细琢保质量三个方面为突破口，较好地解决了上述问题。

我国物业管理立法的构建及完善

近年来,我国建筑行业取得了前所未有的成就,同时带动了物业管理行业的发展。但是,近年来,屡屡出现的业主与物业管理纠纷问题已经引起了全社会的关注,而且很多调查也表明,大多数业主对于居住小区的物业管理不满意,甚至遇到纠纷时会出现对簿公堂的情况。

让制度更加公正——以南京市住宅物业管理立法为例

《南京市住宅物业管理条例》尚未全文公布，但从“征集意见稿”和“草案’’来看，目前物业管理行业和业主维权群体所关注的热点问题，基本都有涉及。

北京市：拟就物业管理立法破解小区难题

10月14日，北京市人大在西城区就“加强老旧小区管理和基础设施改造，改善居民居住条件”议案督办情况进行调研。《新京报》在报道该消息时，披露北京市住建委相关负责人对物业管理立法的构想，将通过立法落实业主、物业服务企业和政府部门的责任。同时，为促进形成业主共同决定，拟研究默认表决制度，探索制定所有权人在一定期限内不表态就视其为同意的规定。

住宅小区物业管理立法问题及对策探讨

城市住宅小区物业管理立法是当前人们热切关注的问题。目前存在着立法层次不高,法制不够统一,物业管理收费名目繁多,缺乏全面性和综合性和可操作性等问题。解决这些问题,除了有待物业管理实践经验的积累外,首先要从立法程序、理论上着手考虑。 第一,完善立法程序,提高立法档次。如地方性法规立法,按程序是政府法制机构草拟,以政府名文向同级人大提请审议。

物业管理立法的若干问题探讨

当前,有关物业管理立法的工作正在紧锣密鼓地进行。但是,在目前的物业管理立法过程中,有许多重要的问题需要从理论上深入研究。有鉴于此,本文就物业管理立法中的一些重大疑难问题,进行初步的探讨。一、主要问题1、关于物业管理概念问题。我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理的概念作统一的界定,各地方法规对物业管理概念的理解和界定不一致,使得业主和物业管理企业对物业管理内容的理解时常产生分歧。在实践中,物业管理的内涵有泛化的趋势,一些物业管理公司和地方政府主管部门无限度地扩大物业管理的范畴。在理论上,物业管理也有泛化的趋势。有学者提出以"人居服务"取代"物业管理",这使物业管理的内涵更加模糊、宽泛,难以操作。物业管理的概念不清,必然导致管理和服务的内容无法统一。

墨守成规还是与时俱进：业主自治大潮下的物业管理立法

物业管理在我国大陆兴起不过30多年，形成行业不足20年。当下物业管理领域诸多矛盾与纠纷的根源在于未能培育成熟的市场主体，尚未形成真正的物业管理市场，没有形成符合我国国情的物业管理模式和物业管理制度。作为一部全国性的规范物业管理的重要的行政法规，《物业管理条例》自2003年颁行后，在2007年《物权法》颁布后进行了一次较小规模的修订，与《物权法》同时施行。

对湖南物业管理立法的建议

物业管理与千家万户的日常生活紧密相连，物业纠纷已经成为城市社区的主要矛盾之一，为依法依规化解物业纠纷，建设和谐社区，2012年，部分全国人大代表提议制定全国性的物业管理法，全国人大财经委在审议意见中建议将该法列入全国人大常委会立法规划，多个省市已经制定或者计划将物业立法纳入立法规划，特别是党的十八届四中全会提出“依法治国”的理念，更加凸显物业立法的紧迫性。本文结合湖南省物业管理行业目前的发展状况，对湖南省的物业管理立法工作提出几项建议。

物业管理立法的几个要点

如同食品、药品、一般生活消费品一样,住宅小区与人们的生活质量息息相关,政府高度重视物业管理,在立法领域更是重视。在原有物业管理办法的基础上,2003年国务院正式出台了《物业管理条例》,2007年《物权法》颁布后,国务院对该条例进行部分修订。同时,很多地方人大及其政府就物业管理也相应修改或制定了地方条例、办法或细则,国家和地方主管部门也出台了一批配套规章,乃至各种规范性法律文件,如国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》,建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》等，其部门规章、地方规章和地方法规制定之多实属罕见。

让立法承载更多“民意”——宜春市人大常委会开展物业管理立法调研侧记

"法不察民之情而立之,则不成。"为使《宜春市物业管理条例》(以下简称条例)承载更多民意,宜春市人大常委会于今年5—6月份开展了一次大规模的立法专题调研。调研之前,市人大常委会专门召开动员部署会,8位常委会领导分别率领包括全体常委会组成人员在内的8个调研组共70多人,深入到全市10个县(市、区),通过听、看、访、查等方式,全方位、多层次、立体式地为条例制定收集民意。其规格之高、覆盖面之广、参与人员之多,开全省设区的市立法调研之先河,成为立法走进百姓的一次生动实践。

物业管理民间招标立法“试水”郑州

这部五易其稿的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》首次通过公开招标的方式，使社会力量成为物业管理立法的主体。这是物业管理立法走向民间的一次创新，对于我国今后创新物业管理立法的模式和路径将起到深远影响。

物业管理立法的困境与路径

法学界长期对于社区治理问题比较忽视,仅有的一些研究成果集中于从民法角度研究物业管理中个别制度、概念的理论问题,长期争鸣而无定论,却忽视了整个物业管理的立法问题。由于缺乏完善的物业管理法律制度体系,物业矛盾化解缺乏充分的法治基础,许多问题无法可依,导致物业矛盾难以化解。目前,我国的物业管理立法面临许多困境,主要是行政主导立法与业主自治原则相冲突,全国性立法或缺或简,地方立法杂乱不足,以管理规约为代表的软法在小区治理中没有起到应有的作用等。未来的小区治理需要科学的物业管理立法,要做到坚持人大主导立法,构建"中央—地方—民间规范"的物业法律体系,鼓励业主参与立法,激发社会规范活力等。

住宅小区物业管理面临的主要问题与地方立法对策研究

为了适用《中华人民共和国民法典》的新规定,各设区市正在推进物业管理的地方立法。为了使地方立法更准确地抓住根本问题,课题组历时260余天,调查了15个设区市、30多个县(市、区),梳理出了住宅小区物业管理服务领域存在的12个主要问题,针对这些问题提出了相应的地方立法对策建议。

关于物业管理法制建设的思考

关于物业管理法制建设的思考许建国我国的物业管理，是伴随着建立社会主义市场经济体制，进行住房制度改革与房地产管理体制改革，实现２０００年小康居住水平而兴起的一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理。在我国，物业管理虽然起步较晚，并且经历了一个引进试点、...