团体法视角下的现代业主小区治理机制重塑

现代业主小区治理存在内外双重乏力、治理机制渠道不畅通、业主参与的积极性不高等问题,这与当前建筑物区分所有权主流理论和制度构建密切相关。现代业主小区的区分所有权应由专有权、共有权与总有权构成,即"新三元论说"。遵循总有与法人之间的演进关系,并在"人"的因素与"物"的因素满足的基础上,本文系统论证了现代业主小区中实体性业主团体法人成立的可行性。在业主团体法人内部,业主团体法人财产权(所有权)与业主成员权并存,经由业主团体法人财产权(所有权)与业主成员权的行使,小区层面的业主自治和团体拘束得以真正成为可能,在一定程度上可以有效破解现代业主小区治理中存在的种种困难,并为最终实现小区善治提供制度保障和支撑。