城市存量用地再开发中的供需关系转型与广州实践

为深入探讨城市存量用地再开发的供需逻辑与实现机制,指出当前我国城市存量用地再开发实践中的需求方是渴望持续升值的市场资本,而供给方则是同时受到“现状、规划、适用政策”制约的存量地块。在此基础上,以广州为例开展实证研究,进一步剖析受政策制度演进影响的供需关系曲线对存量用地再开发规模解释的内在规律,并基于供需关系视角,重新审视我国的城市更新问题,针对存量转型的发展前景与空间生产特征提出若干思考。

海宁市深入推进低效用地再开发 为高质量发展蓄势赋能

近年来,海宁市以低效工业用地和旧城改造为重点,深入推进低效用地再开发行动,不断深挖内部潜力,提高存量土地资源利用效率,积极化解当前经济社会发展面临的用地紧张矛盾,切实推动形成向“土地存量”要“发展增量”的土地资源开发利用新模式,助力产业升级和城市更新。2023年,全市完成低效用地再开发2568亩,同比增长3.75%,其中低效工业用地改造开发2503亩,总量和完成率均居嘉兴第一。

天津市人民政府办公厅关于印发天津市低效用地再开发试点工作实施方案的通知(津政办发﹝2024﹞1号)

各区人民政府,市政府各委、办、局:经市人民政府同意,现将《天津市低效用地再开发试点工作实施方案》印发给你们,请照此执行。2024年1月12日天津市低效用地再开发试点工作实施方案为稳妥有序推进低效用地再开发试点工作,根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》(自然资发﹝2023﹞171号)要求,结合本市实际,制定本实施方案。

“存量换增量”推动城乡高质量发展——自然资源部自然资源开发利用司主要负责人谈低效用地再开发试点

日前,《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》(以下简称《通知》)印发,决定在北京等15个省(市)的43个城市开展低效用地再开发试点工作,自然资源部自然资源开发利用司主要负责人就相关内容进行了全面解读。出台背景:落实全面节约战略《通知》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求,深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署,落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求,统筹部署城市开展低效用地再开发试点工作。

低效用地再开发中的政府与市场关系研究——以南京市高淳区为例

本文通过对南京市高淳区盘活低效用地的实践进行实证分析,剖析了目前低效用地的成因及现状,对在低效用地再开发中取得的成效及面临的问题进行梳理。文章对目前城市郊区低效用地再开发过程中面临的市场主体参与不足、内生动力不强的现状及政府主导下面临资金紧张、收储资产处置政策依据缺乏等具体问题进行剖析,进一步探讨了再开发过程中如何处理好政策有形之手与市场无形之手的关系。指出盘活低效用地的关键在于运用市场内生机制,更好发挥其在配置资源中的决定性作用,变单一政府收储模式为多主体参与,变单一模式为多方组合,变单线推进为全程并联。

深入探索低效用地再开发的政策机制

基本情况与做法2016年,原国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发[2016]147号),从国土空间规划、土地征收、土地供应、历史遗留问题处理等方面明确激励政策,推动城镇低效用地再开发。各地因地制宜开展了大量工作,积累了一些好的经验做法。

存量规划时代城镇低效用地再开发的思考

研究目的:总结中国城镇低效用地再开发试点的总体情况和主要特征,分析再开发的现实挑战,探讨再开发的重点与方向。研究方法:对比分析法。研究结果:(1)从总体情况来看,存在内涵外延尚未统一、工作目标基本一致、改造类型因地制宜等特点;(2)从主要特征上看,试点城市工作开展的内在动因各异,规划模式多样,激励措施丰富;(3)从现实挑战上看,主要存在政策瓶颈未突破、规划统筹仍不足、制度体系不健全等问题。研究结论:从10个试点城市开展的城镇低效用地再开发情况来看,存量规划时代应当重点完善目标内涵、落实规划先行、推动实施创新。

村镇建设用地再开发数字化监管与空间决策支持系统研究

针对村镇建设用地再开发业务流程复杂、过程跟踪困难、监管技术薄弱、辅助决策欠缺等问题,本文采用3S技术、数据仓库技术、智能视频监控技术、多媒体视频无线网关技术、工作流定制技术,重点突破了多方位于一体的实时监控、多源异构数据融合、数据动态更新机制,以及村镇建设用地再开发空间决策与辅助支持模型及技术难题,建立了基于3S的村镇建设用地再开发数字化监管与空间决策支持系统;实现了对村镇建设用地项目建前、建中、建后进行全过程监管,并针对再开发业务中的规划与现状对比、宗地占用及基准地价分析、潜力评价等需求,提供了空间决策及辅助支持,以实现村镇建设用地再开发全过程、全业务类型的数字化管理及空间决策支持,促进村镇建设用地再开发的健康、规范、有序、稳步发展。

无锡市低效用地再开发监管平台设计与应用

低效用地再开发是无锡市破除土地资源瓶颈和推进产业转型发展的利器,对其进行监管则是保障低效用地再开发工作有序推进的必要手段。首先,本文基于分层思想提出了无锡市低效用地再开发监管平台的总体框架,给出平台层次划分及各层技术要点;然后,从低效用地再开发专项规划管理、业务审批、现场监测、过程监管及信息服务五个方面给出低效用地监管平台的功能设计,实现低效用地再开发项目全过程、全类型的监管功能,并针对再开发项目审批及过程监管中的业务需求给出空间分析及潜力评价等空间决策支持的实现方法;最后,论文给出应用示范工作的内容和工作步骤。

旧工业用地再开发的增值收益与分配机制

立足城市土地发展权和土地增值收益分配的理论分析,研究旧工业用地再开发增值收益与分配机制,并在实施层面探讨基于政府、原产权主体、市场改造主体共享土地二次开发增值收益的分配机制,以求为我国当前的城市存量用地再开发活动提供经验借鉴。城市土地发展权配置将直接影响城市旧工业用地再开发相关权利主体的经济行为与再开发收益。在增值收益共享的指导原则下,政府对城市土地发展权的调控应充分考虑公共利益、市场利益、私人利益的平衡。为实现城市转型、经济增长的发展目标,旧工业用地再开发主要通过土地贡献率、地价优惠、容积率激励、转让权扩大等一系列政策安排,实现土地二次开发收益的可持续性共享。

村镇建设用地再开发现场监控系统的无线传输方案设计

本文面向省、市、县三级村镇建设用地再开发管理部门,针对带宽受限和传输数据容量大的矛盾,探讨了3G数据传输过程中的传输网络方案。在调查村镇建设用地再开发监管过程对数字化监管平台需求的基础上,结合我国村镇网络设施受限、多数地区存在Wi Fi网络无法覆盖的实际情况,选择了3G无线传输网络和H.264视频压缩编码标准。针对村镇建设用地再开发实际监管和监管系统视频传输的过程中存在的问题,分别探索了视频本地存档、异地调用的双码流传输方式和带宽受限条件下异步传输、可伸缩编码和视频画面切割的传输方案。本文研究村镇建设用地再开发现场监测技术,为村镇建设社会主义新农村再开发现场监测、全程监管、县市省三级互通互联与公共服务、以及信息化监管技术平台的构建提供理论基础。

城镇低效用地再开发政策对土地利用效益的影响研究——基于双重差分方法的验证

本文的研究目的为利用全国254个地级市2009-2016年面板数据,考察实施城镇低效用地再开发政策对城市土地利用效益的影响,并分区域、分类型对不同城市政策影响的差异性进行分析,以期为完善城镇低效用地再开发政策体系提供参考。通过双重差分法(Differences-in-Differences Method)和双向固定效应模型,得出研究结果为:(1)实施城镇低效用地再开发能明显提升城市土地效益,其能提升相应城市的地均GDP约4.36个百分点;(2)政策实施存在明显的阶段性效应,土地利用效益的提升作用在政策开展第3年最为显著;(3)城镇低效用地再开发政策效应存在异质性,东部城市土地效益提升最为明显,中部次之,西部则不显著,平原城市土地效益提升尤为显著,山地城市则不显著,此外,城镇低效用地再开发对重工业城市的土地效益提升作用也比较明显。得出的研究结论为政策制定应考虑不同地域、不同类型的城市基础情况,政策实施应注重阶段性效应,并对政策实施进行不断反馈与调整。

宾阳县城镇低效用地再开发潜力测算及建议

为掌握广西南宁都市圈范围内县域的城镇低效用地再开发潜力,为科学制定城镇低效用地再开发规划提供依据,文章以广西宾阳县为例,通过构建城镇低效用地再开发潜力测算体系,测算评价了宾阳县城镇低效用地再开发的规模潜力、经济潜力,并划分了规模潜力分区和经济潜力分区。结果表明,宾阳县城镇低效用地具有较大的规模潜力和经济潜力空间。

城市更新治理视角下的土地增值利益再分配——广州交通设施用地再开发利用实践思考

城市更新治理是实现城市可持续更新的基础,强调"政府、市场、群众"等多利益主体的更新机制协作与利益协调,但由于我国尚未形成"土地增值收益还原公共财政"的机制和途径,一定程度上制约着城市更新的有效实施与空间资源的再优化配置。鉴于此,文章梳理了广州近年来在城市更新过程中对交通设施用地再开发利用的探索与实践,以城市治理、地租理论为指导,重点剖析了该类项目治理困境、利益博弈本质与增值分配的内在逻辑,探索面向城市更新治理的土地增值再分配机制与策略,以实现城市更新的社会公平性与效益最大化。

低效建设用地再开发的制度困境与对策——以广东省为例

本文从低效建设用地再开发的内涵、政策体系和实践模式等方面,剖析了低效建设用地再开发工作面临的制度困境,提出了建立具有中国特色物权制度、土地协议出让制度、保护与培育市场为主的税收制度、完善统一的规划体系等对策建议。

浅谈南昌经济技术开发区城镇低效用地再开发工作思考

城镇低效用地再开发是当前用地节约集约制度的一项重要探索,结合赣江新区的设立,以及其区域经济社会发展的重要契机,本文通过借鉴广东省深圳市、广州市的调研成果,结合南昌经济技术开发区实际,针对低效用地再开发的工作思路及运作模式提出几点思考建议。

存量型规划的建设用地再开发综合评定与空间管制——以《佛山市城市总体规划(2011—2020)》为例

当前,我国大多数城市存在建设用地粗放扩张、新增建设用地不足等问题,因此对存量建设用地进行挖潜和再开发成为城市可持续发展的必然选择。然而,传统增量型规划的建设用地评定主要强调对新增用地开发条件的评定,对存量建设用地再开发缺乏考虑。文章结合佛山市城市总体规划,构建存量型规划的建设用地再开发综合评定体系和空间管制体系,并提出优化存量建设用地、统筹减量与增量的空间管制政策,以探索城市总体规划编制中建设用地再开发综合评定与空间管制的新途径。

探索低效工业用地再开发路径

运用层次分析法与ArcGIS空间分析方法,构建北辰开发区低效工业用地评价指标体系,评价工业用地中的土地利用状况、可持续发展前景、生态友好程度、根据评价结果对各个宗地的评价分数按四级归类,即分别为“高效”“适中”“一般”“低效”,确定低效工业用地范围后对低效工业用地产生的原因进行分析,得出改善低效工业用地现状应规范准入制度,健全退出流程,搭建监管平台,产业商托管运营等开发路径。

基于无人机倾斜摄影测量技术的城镇低效用地再开发调查研究

结合昌江黎族自治县的情况探讨运用该技术的影像采集所获高分辨率影像,经由三维建模技术能够对低效用地的摸底和认定工作更加直观高效,可助力城镇化发展中的土地集约利用系列工作。

西安市城镇低效用地再开发战略研究

随着国家进一步明确控制特大城市新增建设用地规模,处于建设国际化大都市"飞跃"时期的西安市将很难寻求外延式扩张发展。在建设用地增量指标消耗殆尽时,必然转为内部挖潜,推进城镇低效用地再开发将成为保障西安市社会经济发展的重要举措。文章采用实证分析方法,基于西安市土地利用现状与特点、机遇与挑战、宏观政策要求与西安市发展需求分析,明确了西安市城镇低效用地再开发的战略目标和战略任务,并进行了再开发战略保障制度设计,从宏观层面上为西安市城镇低效用地再开发专项规划编制和实施奠定了战略导向支撑。