城乡建设用地置换研究进展及展望

城乡建设用地置换是有效缓解"耕地保护"与"建设占用"、"城市建设用地短缺"和"农村建设用地闲置"这两对矛盾的重要途径,然而近年来我国城乡建设用地置换风险频现,违背了原有保护耕地和节约集约利用土地的政策设计初衷,也影响了城乡统筹发展和社会稳定。针对此状况,在总结我国城乡建设用地置换研究的现状后,对比国外相关研究,指出我国城乡建设用地置换研究存在理论基础薄弱,定量分析不足等缺点。基于运行机理—风险识别—制度优化的思路,建议今后城乡建设用地置换研究可以着重从4方面入手:从利益主体的角度研究置换的运行机理,针对需求不足的问题研究需求机制,识别风险因子并模拟整体风险状况、运用倒推法提出相应的优化政策包。通过上述研究以实现城乡建设用地置换研究的理论创新,为我国城乡建设用地置换风险防控和优化管理提供定量化的决策支持。

城市用地置换的特点、问题与对策研究

随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度的改革 ,以提高城市土地使用综合效率为目的的城市用地功能置换行为大量产生。揭示了城市用地置换的内涵 ,并以山东省的部分城市为例 ,分析了城市用地置换的实践与成效 ,在此基础上 ,对城市用地置换的特点、置换中存在的问题与相应的对策进行了初步探讨。

城乡建设用地置换中的“自愿”原则及其悖论

在城乡建设用地置换过程中无论是中央还是地方都强调:要在具体的土地置换中坚持"依法、自愿、有偿、规范"的原则,确保农民群众的土地权益。但是,"自愿"原则所处的制度环境是一个农村集体产权制度在国家控制下,并不断通过实践来削弱产权,增强公权力控制的过程。基于既有的路径依赖和体制或制度性的障碍,城乡建设用地置换本身所具有尊重农村居民的"意愿"制度价值取向发生了异化。但是,这种异化也恰恰说明了农村集体建设用地制度的改革并不仅仅是明确产权归属或为此而进行建制立章的问题,更重要的是,如何规制政府的公权力和培育农村居民的产权主体意识,使得政府尤其是地方政府无法通过传统的征地等制度性的"资源"来削弱、剥夺农村集体土地权利及其增值收益。

建设用地置换视域下土地发展权的法理基础与制度构造

土地置换后开发权的盘活所催生出的土地增值收益如何分配?这是土地发展问题的核心内容。将土地发展权赋予土地产权人是我国土地制度改革的趋势,也是土地产权现代化的主要内容。但是就土地发展权而言,其内容较为复杂。其主要内容是关于增值收益的分配问题。农村宅基地土地发展权原则上归属产权人;而土地发展权应该考虑地方政府在土地开发、规划和投入等方面的因素,应将土地发展权中一定的比例赋予地方政府,以便更好地推动土地开发建设。在实践中,农村经营性建设用地的土地发展权已经按照相应的比例赋予地方政府,而这种土地发展权按照一定比例返还给政府的法权基础则在于,土地开发利用是建立在地方政府对土地的规划、公共投资以及组织管理等基础之上的。对此,应该加强该领域的相关问题法学理论研究,以便为合理地界定土地发展权的分配的科学划分提供学理和制度基础。

2003—2013年长春市工业用地置换的时空差异研究

进入21世纪,我国城市逐渐迈入城市空间优化、重组的阶段。其中,工业用地置换是城市空间重构与优化的重要过程之一,长期受到城市经济学、城市地理学、城市规划学等学者的关注,是城市研究的重点主题之一。工业用地的置换包括工业用地的转入和转出,因此研究工业用地转入与转出的时空演变特征可以更加深入地了解工业用地置换的过程;转移矩阵方法可以获取工业用地转入与转出的数量与空间分布,从而得到工业用地置换的数量与空间分布;圈层分析和等扇分析可以直观地反映工业用地转入与转出的圈层和方位特征。以长春市中心城区为例,借助ArcGIS软件,利用转移矩阵、圈层和扇形分析方法,深入分析工业用地转入、转出与置换的数量变化特征和空间演变特征,不仅可以了解长春市中心城区工业用地置换的总体特征,还可以了解工业用地置换背后的转入与转出特征,从而更加深入、全面地了解工业用地的置换过程。一方面,丰富城市空间研究的理论成果;另一方面,为工业用地的布局提供一定的理论支撑。

城乡建设用地置换中的冲突分析及化解机制设计

城乡建设用地置换是我国实现城乡统筹发展的重大举措,是提高农村建设用地集约利用水平和环境成熟工地紧张的新兴土地管理工具。但在实际运作中,城乡建设用地置换涉及众多利益相关者,各相关者不同的利益偏好和行为决定了冲突不可避免,因此设计与该实践目标相容的激励机制、约束机制、保障机制是化解这些矛盾的必要选择。

我国当前城乡建设用地置换的实践探索及问题剖析

城乡建设用地的置换是缓解城市建设用地紧张、有效利用闲置的农村建设用地和保护耕地的重要手段，但是近几年，我国城乡建设用地的置换问题频发，出现了许多违反国家土地政策的行为，严重影响到了社会的和谐与经济的稳定。面对这些问题，如果不加以解决，就将会影响到我国的城乡协调。本篇文章就着重对我国当前的建设用地置换的实际情况进行分析，总结实践经验，寻找问题的根源，并提出解决问题的办法和措施，推动我国的土地资源利用和发展。

历史文化街区城市更新对策及实践——建筑及用地再利用评估

建筑和用地,是历史文化街区更新的重要对象和核心资源,其再利用是历史文化街区保护性更新实施的关键对策和重要途径,对历史文化街区文化保护、活化传承、协调发展都具有重要作用。但对于建筑和用地再利用的研究大量基于定性分析,定量评估研究较少,科学性不强,落地实施困难。因此要分析我国历史文化街区保护与城市更新的关系、街区更新突出问题、更新方法的特殊性,聚焦建筑再利用和用地功能置换两个要素的可行性定量评估和潜力识别,从方法论上探索街区品质提升的实施途径。

我国当前城乡建设用地置换的实践探索及问题剖析

当前我国城乡建设用地利用存在着城市建设用地指标紧缺、农村建设用地低效利用和城乡建设用地"双增"大量侵占耕地等问题。城乡建设用地增减挂钩政策推动下的城乡建设用地置换有望成为破解该问题的综合途径。2004年开始,伴随相关政策陆续出台,城乡建设用地置换实践在多个省市试点推进,其中江苏省万顷良田建设工程、天津市宅基地换房、山东省农村社区化、重庆市地票交易市场的实践较为典型。基于上述典型案例和系统要素分析,总结了实践的问题、根源与演进,认为目前系统中的要素与相应的操作环节中存在问题隐患且部分问题表现突出;实践中主要以涉及"非自愿"置换、补偿与保障不足、生产生活方式改变等的农民利益受损问题较为突出;问题的根源集中在三个方面,即国家层面的约束性的法律、法规、政策尚不健全,地方政府操作不合理和缺乏科学研究支撑。今后的实践中,应该建立统一的城乡土地市场并逐步完善政府主导下的城乡土地市场运行机制,建立科学合理的征地补偿机制,深入开展相关科学研究,遵循集约型用地增长模式,同小城镇建设紧密结合,注重保护村落景观风貌。

城乡建设用地流转中置换指标的预警研究——以重庆市地票交易为例

研究目的:城乡建设用地流转中置换指标的预警研究可以较好地判别未来土地利用可能出现的风险和威胁,以重庆市地票交易中用地置换指标为例,可以更好地完善地票交易制度。研究方法:运用头脑风暴法和德尔菲法确定用地置换指标预警的警兆体系,利用极差标准化的方法进行指标数据的无量纲转换,用熵值法计算指标权重,采用bootstrap抽样法和正态分布"3σ"方法确定警度阈值。研究结果:2009年重庆市地票交易中用地置换指标量处于过冷区间,2010年在偏冷区间,2011年在正常区间,2012年和2013年达到过热区间,说明用地置换指标交易量过大,超越了社会经济发展的速度,需要加以控制,否则将会提前消耗未来城镇建设用地储备量。研究结论:研究选取的警兆评价体系能够较好地反映重庆市地票交易中用地置换指标量的变化状况,研究警度阈值的方法有一定合理性,警度发展滞后于用地置换量的变化,警度可用于修正年度城乡建设用地供给量,作为限制过度土地供给的一个依据。

城乡建设用地置换运行机理研究——以重庆地票制度为例

城乡建设用地置换是有效缓解"城市建设用地短缺"和"农村建设用地闲置"之间矛盾的重要途径。本文以重庆市地票为例,对城乡建设用地置换的运行机理进行深入分析,认为其运行过程中存在的三个维度:从空间维度而言,城乡建设用地置换是边缘地区支持了核心地区的城市扩张需要;从产权维度,城乡建设用地置换实质是土地发展权的转移;从收益维度,城乡建设用地置换显化了土地的级差地租。对置换机理的深入分析,有助于理解置换的理论基础,并发现置换中潜在的风险。

快速转型时期城市工业用地置换时空特征及驱动力分析--以福州市城区为例

以海峡西岸经济区中心城市福州市为例,探讨城区工业用地置换的时空变化特征。在阐述工业用地置换的宏观背景基础上,从利益相关者的角度分析城市工业用地置换的驱动力。研究结果表明:福州市城区空间结构呈现出聚集型→扩散型→均衡型演替次序和明显地圈层结构。国家土地使用制度改革、产业结构调整为福州城市工业用地置换提供了深层社会背景;当地政府、土地开发商、旧有工业企业和社区公众各方的利益诉求驱动城市工业用地置换,其中政府在工业用地置换过程中起了很大的推动作用。

建设用地置换的经济效益热点地区评定——基于安徽省的实证分析

建设用地置换作为"增减挂"的一种具体形式,是对原有城乡建设用地不平衡利用格局的一种帕累托改进。为了确定置换指标和资源分配的地域优先次序,提高置换实施效率,本文从成本收益和置换潜力两个角度综合得到建设用地的置换热度值,以此作为置换经济效益热点地区评定的依据,并以安徽省为例对建设用地置换的热点地区分布进行实证分析。研究表明,一个地区的置换热度值大小与当地的产业结构紧密相关,经济发展相对倚重农业的地区更有可能成为置换热点地区。基于调和资源与发展的考虑,异区置换应成为今后置换工作的发展方向。

集体建设用地置换的制度“本土资源”研究——以政策性实践为视角

在城镇化过程中,集体建设用地置换制度的形成,是脱胎于我国传统征地制度,并结合其所遇到的耕地保护不足和建设用地集约化不力等问题而进行实践探索的结果。结合此项试点改革的实践,提出了'政策性实践'这一分析工具,以反思苏力'法治本土资源'理论。'政策性实践'具有明显的制度'本土资源'的特征,但却被学界有意或无意地忽视。以农村建设用地置换试点为切人点,对政策性实践的制度的'本土资源'功能和意义进行了分析,梳理了集体建设用地置换中存在的各种'政策性实践',以探索这些'政策性实践'所具有的法理功能及其对法学研究的作用。

作为形塑法律制度重要资源:“政策性实践”——以我国城乡建设用地置换为切入点

近年来我国各地推行的'宅基地置换'和'集体建设用地流转制度试点'等集体建设用地置换政策性实践,是在我国土地法律制度出现不足或问题时,中央和地方进行实践探索的一项重要的非正式法律渊源,其探索的一些成果,如土地指标化管理制度、集体建设土地上市交易制度、指标控制法律制度和不同性质建设用地在置换中产生的制度难题及其解决思路等等,都将深远地影响着我国未来集体建设用地法律制度的生长和发展。也对我国未来的《土地管理法》的修改和完善奠定了基础。在这个意义上而言,城乡建设用地置换的政策性实践是我国集体土地法律制度宝贵的'资源'。

城乡建设用地两种置换模式下单项预警的比较研究

城乡建设用地置换较好地解决农村建设用地效率低下与城市建设用地短缺的问题,对用地置换的核心内容用地置换指标进行预警研究,可以较好地引导地区中可置换指标资源的合理利用,并提供科学的警情分析判断。本文对预警理论进行简要分析,结合用地置换的特点,选取黄色预警方法建立单项预警体系,采用正态分布"3σ"原则对预警体系的中心环节警界区间进行划分,并以新沂市增减挂钩和重庆市地票交易中建设用地置换指标为例,进行了计算示例。研究结果:新沂市、重庆市用地置换指标在2008和2009年处于过冷区间,2010年新沂在过热区间,重庆在偏冷区间;新沂在2011、2012和2014年警情指标处在正常区间,无警状态;2013年处于偏热区间,重警状态;重庆2011年达到过热区间,2012-2014年警情状况在无警和重警之间浮动。警界区间的确定方法较之人为经验判别更合理,两种模式的用地置换量总体呈上升趋势,但年际间波动较大,期望今后能以较长的时间序列观察,寻求用地置换量的曲线变化规律,建立综合指标预警体系。

英国三代新城市郊铁路车站周边功能分布与用地置换研究——以哈罗、坎伯诺尔德、米尔顿凯恩斯为例

市郊铁路是连接市区与郊区的轨道交通,除了自身的运输功能外,市郊铁路还有优化城市结构的作用。市郊铁路的建设,已成为各大城市调整产业结构、引导卫星城镇发展、疏解中心城区人口、实现经济可持续发展的重要手段。市郊铁路车站周边的功能布置与规划均与城市轨道交通车站有所不同。本文以英国三代新城哈罗、坎伯诺尔德、米尔顿凯恩斯为例,分析三代新城市郊铁路车站周边用地功能分布与置换过程,并进行对比研究,总结出不同规划理念下的新城市郊铁路车站周边布局特点及其对城市发展的作用与影响。

城乡建设用地置换中土地指标法律问题研究

土地指标是本轮土地制度改革的核心议题。基于对实践诉求的积极回应,亟需从法理层面对土地指标的获取、分配和交易等行为展开系统性的解释。原则上可以将土地指标交易视为土地开发权交易,但是,不能忽视二者之间的差异。这些差异主要体现为:我国由土地指标交易向土地开发权交易过渡中存在的制度障碍,如土地指标交易市场化配置还存在诸多难题;土地规划权民主运行机制不畅;土地规划公权力法治化程度较低;土地指标或开发容积率应作为一项财产权被合法承认还缺少立法依据。厘清这些障碍并不是否定土地开发权制度移植于中国,而是为了更好地推动土地指标交易向土地开发权交易制度转化,为其在中国法上落地提供学理依据。对此,应着重构建土地指标配置市场化、民主化、法治化机制;应将土地开发权定位为新型用益物权来推动其落地和生长;农村建设用地开发权应归属土地使用权人。

如何解决城乡建设用地置换中的“元问题”——基于新型权利视角的分析

面对耕地保护与城市化建设的需要,各地在现有土地制度下开展了城乡建设用地置换实践。其中,土地指标是改革探索的核心抓手,并孕育出土地开发权和土地发展权两项新型权利。土地开发权归属于土地产权人,是土地用途变更的权源。基于此,土地发展权为相关增值利益确定归属:指标发送区宅基地的增值利益属于宅基地使用权人,其他建设用地的利益由地方政府、集体和集体成员共享。在土地指标接收区,集体成员对宅基地有优先开发权,地方政府可分得该收益;其他农村建设用地的增值收益由集体、集体成员和地方政府共享。

《山东省城市用地置换研究》成果通过专家鉴定

由济南市规划设计研究院承担的《山东省城市用地置换研究》软课题技术成果,近日通过由山东省科学技术委员会和山东省建委共同主持召开的专家鉴定委员会成果鉴定会。与会专家一致认为:该研究成果理论研究有创新,首次全面系统地探索了城市用地置换的基本概念及内涵,研究了社会主义市场经济条件下城市用地置换的内在规律。