广州市留用地兑现及高效开发利用模式探讨

留用地是政府征收农民集体土地后,按照征收土地面积和留用地核定比例,用于被征收土地农民集体经济组织开展生产的建设用地,是一种征收补偿安置措施。受国土空间规划、新增建设用地指标和规划选址的制约,广州市留用地历史欠账严重;农民集体自主开发经营、产业导入能力薄弱,又造成已供留用地开发利用效率低下,形成新的存量低效用地问题;对于市场主体而言,留用地合作开发受到土地性质、容积率、土地供应和不动产登记环节的影响,对市场的吸引力不足。通过对广州市留用地的兑现和开发利用模式的研究,总结出留用地存在兑现难、入市流转难、开发利用低效、监管缺失等4个问题。本文根据已有的留用地兑现开发案例和政策分析,提出多元化的留用地兑现模式和已供低效留用地开发利用的路径,为留用地政策的制定提供建议[1],为现状低效用地的二次开发提供优化建议。

城市扩张中留用地的公平配置与开发模式研究——以武汉市为例

基于公平理论,探究财税导向的城市经济积累中留用地的非均衡配置与差异化开发模式,并选取武汉的典型地域,以半结构式访谈的方法开展实证,揭示留用地开发中的收益差距现象,为促进留用地公平开发提出了政策建议。结果表明:(1)留用地配置的公平性不仅体现在政府驱动的经济增长与失地农民发展权益的保障上,还体现为村集体间发展的公平性、村集体内部成员间分配的公平性;(2)留用地属性与村集体资源的不同匹配状况构成非均衡的初始分配格局,导致投资经营方式、收益分配等开发模式的差异化选择,使收益差距扩大;(3)保障留用地公平开发,需注重各阶段的规划与调控,在城市规划、留用地配置、留用地开发与收益分配阶段采取相应调节措施,完善留用地配置机制。

新型城镇化背景下辽宁省留用地安置制度的构建

新型城镇化对建设用地的需求必然伴随着大量的农村土地征收与农民的安置补偿问题,辽宁省高速推进的新型城镇化需要大量的建设用地。因传统货币补偿方式引发了大量的社会矛盾,应尝试建立留用地安置制度,以协调征收补偿的公平性利益冲突,有效地保障农民的生存权与发展权,实现就地城镇化,推进辽宁省新型城镇化战略的可持续。

广东省农村集体留用地开发利用的实践与思考

留用地作为征地补偿安置的一种方式,是被征地农民参与土地增值收益共享的体现。广东省农村集体留用地安置与开发利用的实践经验丰富,包括差异化设置留用地安置比例,采取多种方式兑现留用地指标,鼓励多元模式开发留用地,逐步强化留用地开发建设管理。同时,也存在留用地指标落地矛盾凸显,开发利用效率普遍低下,存量留用地再开发难度大等问题。针对上述问题从合理共享土地增值收益、强化国土空间规划引领、发挥政府统筹角色、发挥市场主体作用等方面提出了优化留用地开发利用的五点思考。

征地留用地政策的现实发展与地方探索研究--以惠州市仲恺高新区留用地权益置换物业模式为例

留用地政策作为征地补偿政策的一项重要补充,已成为农村集体经济组织关注的土地问题。目前留用地在土地利用方面存在分散零碎、闲置及低效利用,违法用地较多,难以完善后续手续,建设用地指标难落实以及缺乏定性研究,政策变动大等诸多问题。为完善农村征地留用地制度,应加强在顶层制度设计方面的研究,明确留用地的性质、用途、使用年限、开发方式、面积比例、价值认定等事项,推动留用地开发;应当将落实欠账留用地列入各地年度供地计划以及地方绩效考核目标;国家应当给予留用地在置换物业、产权分割、税收等方面的政策扶持,以推动留用地高效开发利用。

盘活深耕“撂荒地” 打造村社“聚宝盆”——杭州市西湖区村级留用地开发模式的创新实践

西湖区村级留用地开发建设,有效盘活曾经的“撂荒地”,成功打造成如今的“聚宝盆”留用地制度的演进杭州市是国内最早实施征地留用地制度的城市之一。所谓“留用地制度”,就是政府在征用集体所有土地时,按照征地面积的一定比例核定用地指标,让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业,壮大集体经济、安置失地农民,其实质是一种有效安置方法。

以政府收储方式推动留用地统筹利用的路径研究--以广州南站为例

广州市留用地开发利用效率低,影响了城市整体开发效益。当前,广州市正以政府收储方式推动留用地统筹利用,促进城乡融合。基于此,本文以广州南站为例,研究了以政府收储方式推动留用地统筹利用的路径,以期为广州市及广东省其他城市留用地的高效开发利用提供参考。

留用地生态环境现状调查及开发建议——以广州市白云区留用地为例

本文以广州白云国际机场工程留用地为研究对象,对留用地及其周边环境进行生态现状调查,针对调查结果进行了相关评价,并基于评价结果和实地考察情况,响应《广州市生态环境保护“十四五”规划》《绿美广州五年行动计划》中的建设要求,提出留用地建设及绿色开发建议。

被征地农民留用地安置模式适用性评价研究--分析浙江省典型案例

研究目的:针对留用地安置实践中面临的适用范围有限、规划协调难度较大、权属复杂、管理难度大等问题,建立留用地安置适用性综合评价模型,对影响其实施效果的外部环境和内部因素进行分析,为征地前期的安置方式选取提供参考。研究方法:多因素综合评价法。研究结果:通过对浙江省调研案例进行实证分析,综合评价结果与实施情况基本吻合。研究结论:为了避免盲目照搬留用地开展成功地区的作法,建议在采用该安置方式之前,慎重进行适宜性评价。

被征地农民留用地安置方式的特征与模式分析

被征地农民的留用地安置方式自20世纪80年代初开始探索性尝试以来,已在中国东中部地区部分经济发展较快,用地需求矛盾突出的城市中推行,在取得一定成绩的同时也产生了巨大的争议,在实施过程中面临适用范围有限、规划协调难度较大、权属复杂、管理难度大等问题。结合调研实例,在留用地安置特征提取的基础上,对中国已开展的留用地实践进行了模式划分,并就此制度的规范发展提出政策建议。

广州市留用地统筹规划方法探索

留用地是国家在征收农村集体土地进程中保障农民利益的重要手段。广州市作为国内最早探索留用地政策的地区之一,在长期实践过程中形成了相对完整的政策体系,但由于长期采用以“个体”为主导的规划建设模式,导致“欠账规模大、指标落地难、开发效率低与拖欠时间久”等矛盾突出。文章结合广州市近年的试点实践,在全面梳理留用地政策的基础上,针对传统留用地规划建设存在的问题,探索以“统筹规划、强化实施”为核心理念,以“四统筹”(指标与空间统筹、增量与存量统筹、土地与收益统筹、空间与政策统筹)为抓手的新时期留用地统筹规划思路。

农村征地留用地模式分析及政策建议

农村征地留用地制度是对失地农民进行补偿的有效办法,国内现有的农村征地留用地模式大多在经济发达和城市化进程较快的地区推行。目前我国农村征地留用地模式面临法理、政策落实,开发利用程度,所有权、留用比例的确定等问题。规范和完善征地留用地制度应从配套保障措施、征地留用地管理办法、利用模式及完善征地留用地相关程序等方面着手,进一步探索和发展农村征地留用地模式及相关政策。

资本进入、制度创新与农村集体建设留用地的价值实现——基于广州某郊区区的案例分析

由于征地时间不一致、布局分散、产权不清等原因,留用地普遍存在引资难、办证难、规模开发难等问题。分析了留用地开发难的制度与政策原因,并从租金耗散的角度,分析了留用地开发制度创新的路径。通过广州某区留用地开发经营的实践,进一步分析了留用地开发经营制度创新的影响因素和机制,并提出促进留用地规模经济和合理利用的政策建议。

关于留用地安置制度的调研分析

本文选取上海市闵行区虹桥镇、浙江省台州市椒江区、河北省邯郸市涉县进行实地调研,对我国留用地制度的可行性进行科学论证,并对该制度实施细节等提出建议,以期更好地保障众多失地农民的利益。

农村征地留用地制度的制约因素与创新机制

农村征地留用地制度是对失地农民有效补偿的办法。目前,探索中的杭州农村征地留用地模式、温州农村征地留用地模式、上海农村征地留用地模式、广东农村征地留用地模式、重庆农村征地补偿安置办法具有一定的合理性和区域适用性,在实践中也暴露出一些制度缺陷。规范和完善征地留用地制度应从配套保障措施、征地留用地的管理办法、利用模式以及完善征地留用地的相关程序等方面着手,进一步探索和发展农村征地留用地模式及相关政策。

征地留用地使用权物权化研究

征地留用地安置作为我国地方征地实践中探索的多元化补偿方式,是自下而上的制度创新,有利于被征地农民分享到城市发展的土地增值收益,一定程度上解决了被征地农民长远生计。但是留用地安置制度由于缺乏法律层面支持,在各地实践中也存在不少问题,亟待研究和解决。征地留用地使用权的物权化,不仅有利于被征地农民更好地实现土地财产权,确保被征地农民长远生计,而且对我国土地权利法制建设大有裨益。

统筹城乡征地留用地保障政策之法律研析

为使农民能分享到城市化进程中农地非农化的增值收益并解决被征地农民的生计保障与发展问题,实践创新推出征地留用地政策,但立法尚未将其纳入调整范畴,难免操作遭遇法律规制之用地指标限制、办证费用高及违规用地等某些尴尬,使得良好政策未必惠及被征地农民。需要设法研究解决土地利用管理规制中的某些时弊、留用地政策实施中的法律障碍,以确保良好的政策实效,促进城乡统筹与科学发展。

城镇化:土地征收带给农民的新变化——从杭州两个社区的运营实践看留用地政策效应

不久前出台的户籍制度改革方案，推出城乡户籍统一管理，允许并引导农村人口按大中小城市及建制镇“有梯度”自由流动等重大突破性政策，无疑将加快我国城镇化发展的步伐。而作为城镇化主体的农民，在这一过程中究竟全发生怎样的变化，还取决于其土地权利的实现程度。

基于利益博弈视角的留用地开发利用制度研究

留地安置作为增加被征地农民财产性收益的一项创新安置方式,其效用的发挥有赖于对留用地进行有效的开发利用。基于利益博弈视角,本文对留用地开发利用模式及其存在不足进行梳理,揭示多元利益主体在留用地开发利用中的利益博弈,提出留用地开发利用制度创新的路径,以期为完善我国征地补偿安置制度提供建设性思路。

广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见

广州市人民政府办公厅文件穗府办规[2018]17号各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:为进一步完善我市农村土地利用管理政策体系,加强和规范留用地管理,提升留用地利用效率,维护被征收土地农民的合法权益,促进农村集体经济持续发展,根据《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)的通知》(粤府办[2009]41号)、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办[2016]30号)等规定,经市人民政府同意.