居间合同中“跳单”问题分析

本文对"指导案例1号"裁判要点所围绕的"跳单"问题及其背后的理论进行探讨发现,"跳单"行为的认定关键为被跳单的居间人是否已依居间合同取得报酬请求权,而非现实中普遍存在的禁止"跳单"条款约定之效力问题;而禁止"跳单"条款效力认定的难题本质上反映了法律上缺乏对特殊居间合同的规定,使得居间人在改善自身地位时缺乏依据和指引方向。彻底解决"跳单"问题,需从法律上引导居间人正确的订立特殊居间合同,在允许居间人以格式合同的方式订立特殊居间合同的同时,基于公平原则,对其内容进行一定的限制,要求在其权利义务的分配上倾斜于委托人。

论房屋买卖居间合同“跳单”行为——从最高人民法院《指导案例1号》出发

“跳单”现象在我国的房屋买卖居间实务中频发。目前有关法律规范的不完善导致相关“跳单”案件的裁判也不统一,种种法律问题亟待解决。一般房屋买卖的居间方都以禁止“跳单”条款来对“跳单”行为进行规制,学术界对该条款的性质认定不一,主要观点包括有效说、无效说、条件拟制成就说和相当关系因果说。目前我国司法实务对于“跳单”行为是否构成违约的认定,应结合禁止“跳单”条款是否具有法律效力来综合考量。根据无效说的观点,该条款不具有法律效力。这种认定更有合理性和法律适用性。

民法典中介合同的变革与理解——以委托合同与中介合同的参照适用关系为切入点

《民法典》中介合同章较之《合同法》居间合同章,增加了两个关键性的条文,并修改了个别条文的表述。中介合同参照适用委托合同规则的导入及其解读,与中介合同和委托合同内在关系定位密切相关。中介合同有别于委托合同,委托合同的规定并非全部可以"参照适用",应当根据中介合同的性质逐一分析判断。中介合同"禁止跳单"规则的导入,会与委托合同任意解除权制度的参照适用发生交错,面临报酬请求权构成抑或损害赔偿请求权构成之争。但即使可以参照适用委托合同任意解除,任意解除中介合同时可以肯定报酬请求权的,也仅仅限于构成"跳单"的情形,而不是所有的情形。