学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计

中国城市居民只有在学区中买房(而非租房)才能享有学区内小学的入学权。本文借助"租买不同权"的入学制度,以及学区房与相邻非学区房的配对回归,更好地处理特征价格模型中的遗漏变量,精确测度优质教育资源的隐含价格。结果表明,2011年北京重点小学学区房的溢价约为8.1%。将基础教育资源与住房租买形式挂钩的制度安排,是中国城市居民过度偏好住房自有的重要原因之一,会扭曲居民住房选择和资源配置,造成优势区位房价过高。

房价中的教育资本化效应究竟有多大——利用配对回归和空间计量模型的实证估计

中国城市居民必须要购买对口小学的学区房（而非租房）才能拥有学区内小学的入学资格。本文基于中国“租买不同权”的这一特色制度，以上海市七区二手房房价的数据为研究对象，应用引入差分回归法的特征价格模型以及基于特征价格的空间计量模型，精准测度了二手房房价中的教育资本化效应。结果表明，2016年上海市重点小学学区房的溢价约为10．9％，其中市重点和区重点小学学区房分别比非学区房的价格高出14．7％和6．8％。在中国优质教育资源稀缺的背景下，“以房择校”加上“租买不同权”的制度安排大大扭曲了居民的住房选择，造成了优势区住房价过高，影响弱势群体福利和城市空间效率。

租金率折价视角的学区价值测度——来自上海二手房市场的证据

近年来,国内主要城市学区房现象持续升温,成为社会关注热点。由于学区房可以再出售,现有文献基于学区房溢价的研究并不能准确体现学区自身价值。本文提出租金率折价的概念,基于对上海二手房挂牌出售和出租数据的联动使用,应用特征价格模型和边界固定效应的方法对学区房的租金率折价进行系统分析,对优质教育资源的意愿支付价格做出更准确估计。实证结果表明,学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动,受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大,证实学区房存在较大的政策风险。本文据此提出,实施基础教育阶段公共学校入学资格的"租买同权",将有助于促进基础性公共教育资源的更公平利用,同时也有助于防范房地产市场价格过度波动。