房地产租赁市场与房地产租买选择机制——基于发达国家住房市场的实证分析

对住房租赁市场发育程度的国际比较研究,对美国、德国住房买卖价格指数与租金指数的协整检验,以及就房地产租赁市场对房地产租买选择机制形成的作用进行理论与实证分析后发现,在住房租赁市场发育成熟的国家,住房租买选择机制的存在使得住房买卖价格受住房租金制约而减少了波动。中国住房租赁市场发育不充分,住房市场自我调节机制缺失,因而在房地产市场管理方面应针对这些缺陷进行完善。

住房租买选择机制缺失对中国房地产市场运行的影响

住房租买选择曾经是房地产研究的一个热点,也是住房资产市场与住房服务市场相互关联模型的基础。住房租买选择以租、买住房所提供的住房服务完全可替代为前提。研究发现,由于中国住房租赁市场供给主体的非企业、非职业化特质,出租住房与自有住房所提供的住房服务不可充分替代,致使住房租买选择机制在中国缺失,从而导致中国住房资产市场与住房服务市场关联性弱化。在此条件下,中国住房资产的市场价格高出价值且偏离程度不断加大是必然的趋势;房地产泡沫带来的超额利润吸引产业资本大量涌入住房开发投资,导致中国房地产开发投资频频过热。

青年群体住房租买选择及其购房压力研究

本文基于我国16个市县的家庭问卷调查数据,对青年群体的住房特征进行了多维度刻画,并通过构建理论模型讨论了住房消费的最优理论投入量。在此基础上,选取Probit模型和Ordered Probit模型展开实证研究,探寻了青年群体住房租买选择和购房压力的特征及主要影响因素。研究结果表明:青年群体的住房消费表现为典型的"婚姻驱动型";不同城市的住房租买选择及购房压力分化严重;房屋租住现状与房价预期在很大程度上左右着青年的购房压力;房价上涨的"吞噬"效果使得收入增长在缓解购房压力方面已经难以体现;住房公积金制度在支持青年群体购房方面发挥的作用并不理想。

我国典型城市居民住房租买选择差异研究

本文以我国10个典型城市调研数据为基础,分析居民住房租买选择意愿。一方面,运用二元Logistic模型分析城镇居民住房租买选择的影响因素;另一方面,应用影响指数法对影响因素进行重要性排序。研究发现,不同城市影响居民租买选择的因素和影响因素的重要性都不尽相同,分区域的实证研究进一步揭示出城镇居民住房租买选择的差异性在经济发展水平相对较高的城市和区域更加突出。本文建议针对居民租买选择城市间差异应分城施策、分类调控,并对不同类型城市关于发展租赁市场、保障房供应模式和去库存等问题给出意见和建议。

金融危机背景下南京城镇居民住房租买选择研究——基于个人住房抵押贷款机制的影响

本次全球金融危机的祸根是美国次级个人住房抵押贷款及其金融衍生物,而根本原因是美国个人住房抵押贷款机制对居民住房租买选择的过度金融支持。因此,本文从个人住房抵押贷款机制对居民住房租买选择影响的角度分析,选择南京市住宅市场作为实证研究样本,探讨两者之间的影响机理及改进措施。

住房消费需求、投资需求与租买选择差异研究

租买结构失衡是制约我国住房市场健康发展的关键问题,探究其内在作用机理十分必要。该文基于租买选择效用最大化模型分析城市居民住房消费行为,引入租售比作为衡量住房租售市场均衡发展的指标,结果表明租买效用差异、住房及其他金融投资增值预期是影响居民租买选择的主要因素。在此基础上,分析其对美国住房市场发展的适用性,对比我国住房租买现状,进而从租买差异和房价预期两方面剖析我国租买结构失衡的动因及作用机理。最后,从加强房地产长效机制建设、稳定房地产市场预期两个层面提出对策建议,以期推动我国住房市场租买平衡发展。

90后住房租买选择意向及影响因素研究

本文对90后住房租买选择意向进行研究,发现90后偏好购买住房。根据290份问卷调查分析,得到影响90后偏好购房的因素主要有自有住房优势、心理因素和国家政策。90后选择租房的因素主要为经济不允许。

使用成本、租买同权与住房租赁市场建设

中国大城市面临着高房价的严峻挑战,而健全的租赁市场是有效应对挑战的重要组成部分。基于经典的住房使用成本模型并结合中国1999-2017年住房市场实际,我们发现,房价升值预期显著降低了住房使用成本,同时租买不同权提高了自有住房的收益。租买选择的失衡与住房租赁市场的特征化事实紧密相关。因此,住房租赁市场建设的关键应通过稳定房价预期从而提高住房使用成本,同时以政府支出结构的调整奠定租售同权的物质基础。

租赁还是购置:个人住房投资的时机选择问题

已有实物期权框架下房地产投资方面的研究长期以开发商为建模对象,忽视了对个人房地产投资者的建模研究.本文在房地产价格随机性条件下对投资者住房租赁或购置投资决策问题进行了建模,并运用停时分析技术与动态规划方法求解了这一基于实物期权的模型,明确了投资决策中应当考虑的期权价值,并给出了最优停止决策的阈值及相关结论.同时对给出的结果做了比较静态分析,给出了数值结果,分析了结论所蕴含的诸多经济与政策含义.

新型城镇化视角下租赁住房试点城市的分类研究

改革开放以来,流动人口开始大量出现,并且呈现迅速增长态势。随着城镇化的发展,流动人口的住房需求亦呈现出新特征。其中,住房制度作为新型城镇化的重要内容,发展租赁住房是满足流动人口居住需求的重要方式,也是解决大城市居住问题的途径。基于租买选择理论,测度我国26个试点城市的租售比、房租收入比,并对其进行分类,分析各类城市的住房租金价格水平、租金可负担程度及其原因。结果发现,随着城镇化率的提高,房租收入比将会增加,即租赁住房消费支出将会提高。同时,第三产业占比的提高、人口净流入与房价增速的降低,将会增加房租收入比。鉴于此,在新型城镇化背景下,后期可提升城镇化发展的质量水平,畅通国内大循环;因城施策发展租赁住房,满足流动人口的住房需求;配套基本公共服务,完善租买选择机制。

城市购房夹心阶层住房困境形成机制研究

为深入剖析购房夹心阶层住房问题突出的原因,本文基于住房过滤理论,分别从市场失灵、政府保障失灵与租买选择理论出发,研究购房夹心阶层住房现实困境、制度困境与个人救济困境形成原因,阐述解决购房夹心阶层住房问题的紧迫性。研究表明,我国购房夹心阶层的现实困境源于城市房价收入比过高与住房价格分布不均衡;制度困境源于保障房供给异质化、住房保障制度不完善以及住房权在我国的异化;个人救济困境源于租售不同权以及租买选择机制的缺失。

预期、收入差距与中国城市房价租金“剪刀差”之谜

2003年以来,中国城市房地产销售价格相对租赁价格的更快上涨,形成了城市房价租金"剪刀差",使房价泡沫固化。针对中国城市房价租金"剪刀差"之谜,本文从居民住房买租选择机制入手构建了购房者与租房者的住房消费选择模型,运用2000—2010年中国35个大中城市的面板数据和动态面板系统GMM估计方法做了实证检验。研究发现,由于居民住房买租选择更倾向于购房居住,促使城市房价租金比升高。在适应性预期下,房价租金比下降;在理性预期下,房价租金比上升。城市居民收入差距扩大是引发城市房价租金比升高的主要因素。在所有影响因素中,居民人均可支配收入的变化对城市房价租金比变动的影响力最大。因此,完善收入分配制度和不断降低收入差距,加强房价预期管理,大力培育住房租赁市场,引导居民住房理性消费,抑制房地产投资和投机需求,是降低城市房价租金比,防止房价泡沫膨胀和破灭的重要措施。

自有住房的影响与决定因素研究评述

住房是国民财富的主要组成部分,提升住房自有率也是很多国家的施政目标之一。本文综述了有关自有住房的文献,并对我国自有住房和住房自有率问题提出了若干值得研究的议题。文献研究表明,自有住房有助于财富积累、提升主观福利水平和改善子女学习成绩,并能影响劳动力市场。从自有住房的影响因素看,人口结构、住房市场特征、宏观经济形势和政府政策都强力影响了住房自有率和个体的租买选择。

上海居民住房需求的收入弹性分析——基于家庭层面的微观分析

对居民住房需求行为的分析,尤其对住房需求收入弹性的估计,是我们分析住房市场现状及判断发展趋势的重要依据,也是住房政策制定的基础前提。但目前国内相关文献有限,以微观数据为基础的研究更少。本文以国家统计局统计调查队2007年对上海居民家庭的大样本抽样调查问卷为数据基础,运用两阶段模型来估计上海居民住房需求的收入弹性。两阶段模型,即指先通过对租买选择、住户持久收入的分析,再将由此得出的IMR比率(由住户的租买概率计算而得)引入住房需求模型,从而得出参数的估计值。我们发现,在住房市场中,对住房消费的主力人群——30-59岁的各个年龄组中,IMR均显著,说明上海居民租买选择与住房需求量是联合决策。在市场化住房市场中,我们估计的住房需求收入弹性,30-44岁年龄组为0.419,45-59岁年龄组为0.559,收入弹性随年龄上升而增大。同时本文也分析了市场化与非市场化住房市场需求弹性的差异,及租买选择如何随年龄而变化。

基于搜寻匹配模型的住房限购政策效果仿真与评价

为评价住房限购政策效果,该文构建住房市场搜寻匹配模型,将交易市场和租赁市场纳入统一的研究框架,数值仿真了限购政策约束下家庭租买选择与住房价格之间的动态关系。结果表明:在限购住房市场中,房租对需求冲击的响应比房价更敏感,房租水平在短期内将快速上升,并大幅提高租金收益率。可见,限购政策通过冻结部分购房需求抑制当期房价上涨,但是需求冲击会推动房租的上涨,并通过租金收益率对资产价格的传导作用提高房价。据此建议,应及时采用市场化的经济调控手段替代强制性行政干预政策,从而长期稳定市场预期和房价波动。

浅析国家新政对房地产市场的影响

过去的一年中,虽然国家出台了一系列政策指导稳定房价,但是,各地房价却依然呈现出稳中有升的态势。未来,我国房地产市场将如何发展依然是人们最关心的一个话题。从2011年1月份出台的"国八条"入手,重点分析阐述"国八条"出台后对房地产市场的影响,进而为消费者如何进行住房的租买选择提供参考性意见。