初始产业形态与土地开发模式——以珠三角地区为例

珠三角同时存在土地征收和土地租赁两种开发模式。在“三来一补”产业广泛覆盖的城市,村集体的土地开发权被激活,政府的土地开发权则受到严重抑制,从而表现出以租地为核心的土地开发模式。在乡镇企业广泛覆盖的城市,政府的土地开发权得以彰显,但由于地方政治经济结构中村集体拥有较大的话语权,因此,村集体的土地开发权也同时发挥作用,从而形成以征地为主、租地为辅的土地开发模式。珠三角农村集体的土地开发权,在工业化发展的早期有利于以较低的成本对接外来资本,推动经济的快速发展;待工业化发展到一定阶段之后,农村集体的土地开发权则成为珠三角产业规模扩张和转型升级的障碍,典型体现就是碎片化、低效率的村级工业园区。因此,珠三角的后续发展,很大程度上取决于村级工业园区的升级改造。

农村工业化进程中的土地开发模式研究——佛山顺德区与苏州相城区的比较

在农村工业化进程中,村庄社会结构深深嵌入地方经济发展行为之中,很大程度上形塑了土地开发形态。具有强势宗族社会结构的农村地区,农民的国家认同感较弱,普遍认为集体土地就是农民的土地,因而有强烈的动力以租地的方式直接介入土地开发。而在那些不具有强势宗族社会结构的村庄,农民的国家认同较高,普遍认为集体土地最终都是国家的,因此容易形成以征地为主导的土地开发模式。租地模式在早期具有利益协同的优势,但是最终却陷入多重利益冲突之中。为克服这些问题,有必要强化政府的土地规划权,切实提升土地利用效率,推动产业转型升级。

The Hedonic Modelling of Rental Values of Properties in Nasarawa, Nigeria

The purpose of this study is to explore the need to adopt the CAMA （computer assisted mass appraisal） based system into the Nigerian property market with an example data from Nasarawa in Nasarawa State. Using the hedonic regression models on 312 samples, the results reveal the linear form to outperform the semi-log specification. This demonstration shows that CAMA system can be introduced into the local market of Nasarawa and indeed the whole of Nigeria for property taxes.