基于租差理论的城市生态空间演变动力分析与规划对策——以佛山市南海区为例

改革开放以来,珠三角地区在活跃的村镇工业化推动下实现了经济与产业的快速发展,但也带来趋向破碎化的城市生态空间。引入租差理论,以利益驱动为分析基础,从政府管控、经济发展、自然环境3方面,构建“政府力—市场力—自然力”的城市生态空间演变动力分析模型,以广东省佛山市南海区为例进行分析。得出结论:(1)2010—2020年间佛山市南海区生态空间演变中,政府力是城市生态空间演变的主要动力;(2)生态用地租金普遍较低,市场力对城市生态空间的影响尚不充分,仅通过土地租金推动生态空间实施难度较大。最后提出规划对策建议:一是建立兼顾生态效益与经济成本的生态空间网络;二是建立以降低其他用途与生态用途的租差为导向的保护与修复配套政策,引导低效建设用地通过生态修复、拆旧复绿向生态空间转化。

租差理论视角下的“工业上楼”——以深圳为例的发展历程和趋势考察

产业转型升级和空间资源约束的双重压力下,城市更新特别是老工业区更新是中国特大城市发展的重要战略。本文借鉴史密斯的租差模型,通过梳理深圳自1990年以来的工业区更新历程和典型案例分析发现:政府规制对工业区改造的潜在租差有决定性作用——政府主要通过土地用途、开发强度、开发补偿等相关规定影响市场主体所能实现的潜在租差。市场主体通过更新模式、开发方向等选择实现最优潜在租差。与此同时,政府规制在平衡着产业发展和市场活力的双向影响。本文研究在“工业上楼”新政背景下,政府通过政策扩大市场可能实现的潜在租差,推动市场主体参与“工业上楼”项目,但市场主体需要参与更新后的运营以维持最优的潜在租差。

城市更新中公共利益捕获与耗散的机制解释——基于产权“公共领域”理论的租差优化模型

租差视角下,城市更新中的公共利益可理解为一种公众委托政府代理而获得的公共属性租差。最大化捕获公共利益是城市更新的核心目标,但开发商主导的市场化更新却导致了公共利益的普遍性耗散。本文基于产权“公共领域”的视角对租差模型进行了优化,将产权界定、竞租主体纳入到租差模型中,构建了“产权界定-地租生成-租差分配-公共利益捕获耗散”的解释框架。研究发现,公共利益的捕获与耗散是产权界定、租差分配、政府干预的综合结果,其中,政府干预扮演核心角色。在城市更新产权的初始界定和增值分配两大阶段中,存在着非正规空间地租、公共利益、可释放潜在地租三大典型产权“公共领域”,政府通过对上述产权公共领域地租的差别化干预来改变租差分配,从而影响城市更新进程和公共利益的捕获与耗散。本文认为应加强对城市更新中产权公共领域的有效治理,从而保障城市更新中的公共利益捕获。

“租差”理论视角的城市更新制度——以广州为例

制度供给是城市更新成败的关键。"租差"作为衡量更新前后地租总量变化的工具,提供了剖析制度的框架。借鉴史密斯"租差"模型,提出更新制度的作用机制:通过创造差异化的"租差"和门槛值,推迟或提前不同利益主体的更新时机,从而决定利益分配方式。以广州为例,归纳为对"租差"的政企垄断、政府抑制、业主共享和多方平衡四个阶段。揭示了不同外部规制条件下"租差"实现路径,认为在工业文明和资本逻辑下,城市更新困境在于资本流向与政策目标的错位。最后结合生态文明内涵,提出可通过细化产权束、授予开发权、构建共同体等措施,引导资本服务人民。

企业化地方政府与中国城市空间演化——基于租差理论的分析视角

在新自由主义浪潮席卷全球背景下,西方发达国家的城市治理模式纷纷由传统的管理主义转变为企业主义,引发了城市空间演化轨迹出现新的动态。改革开放以来,中国以分权化和市场化为导向的制度变迁具有鲜明的新自由主义色彩,推动了在城市土地开发中具有利益取向的企业化地方政府的形成。基于租差理论的视角,通过考察企业化地方政府作用于城市空间演化的机制及其空间效应,本文认为当前中国城市空间演化是企业化地方政府逐利的城市土地开发行为所留下的空间烙印;企业化地方政府分享租差的诉求和行为具有一定的合理性,但也容易使其患上严重的"土地财政依赖症";在"增长优先"理念指引下,企业化地方政府倾向于引导资本流入有利于获取最大化租差的区位,而资本流入的空间不平衡,也引发了城市空间的不均衡发展。

创造性破坏与中国城市空间再开发——基于租差理论视角

随着西方国家"重返城市运动"的出现与发展,绅士化引起学者的广泛关注。Smith的租差理论从资本积累动力机制来剖析绅士化,其对绅士化机理的解释较为深刻。租差理论由于其简明精炼的理论框架,赋予其广阔的扩展空间与强大的生命力。从租差理论与绅士化关系的视角可以发现,包括绅士化在内的城市空间再开发可以理解为资本驱动下的创造性破坏的过程,租差就是这一过程当中重要的载体与机制;在中国的城市更新过程中,企业化的地方政府凭借一系列的制度设计,实质性参与到租差的争夺之中,从而使中国的城市空间再开发在模式、主体、尺度等方面具有不同于西方典型的绅士化的特点。

租差理论视角的深圳白石洲更新机理演进研究

从政治经济学的空间视角建立的租差理论,为剖析珠三角地区城中村更新与空间演进提供有力的分析框架。在近几十年来深圳市对城中村的价值观和更新方法持续演化的背景下,选取典型的案例白石洲片区为研究对象,使用租差理论来分析其更新与空间演进,根据“租差”的实现与分配方式将其四十年来的更新分为三个阶段,分析了不同阶段“租差”的实现路径、撬动“租差”方式及所需的外部条件。在对“租差”模型必要改进的基础上发现,政府治理意图的实现是更新启动的目标,而“租差”的撬动和实现方式是更新得以推进的关键。这对于设计更科学的“租差”模型和推动城中村可持续的更新有重要的启示意义。

“租差”分配视角下珠海旧村更新利益统筹机制研究

城市发展赋予旧村巨大的“租差”潜力,使旧村成为各方追逐利益的平台,旧村更新的利益统筹过程实质上就是“租差”分配的过程。文章以史密斯的“租差”理论为基础,提出符合旧村更新的“租差”分配模型,通过珠海多个时期的旧村更新实践,探讨不同阶段政府、开发企业和村集体(村民)的利益分配过程,识别“租差”分配模式及其与政策的关联性,并从以下方面构建旧村更新利益统筹机制:建立合理的村集体(村民)“租差”约束机制;探索将开发企业剥离的前期工作机制;搭建科学评定开发规模的规划研究机制;设置基于地价计收的动态调整机制。

“租差”分配视角下的深圳市“城中村”更新研究

城市更新的本质是对存量土地潜在价值的挖掘、分配与利用的过程—在现有土地价值的基础上,通过空间设计和制度设计等城市规划手段,释放土地的“租差”。对于释放出来的“租差”,其分配往往涉及土地开发的各个主体的切身利益。如何分配才能保证公平,是城市更新的核心内容。深圳市“城中村”的更新历程,其实就是“租差”分配不断调整的过程。随着城市发展状态的不断演变,政府对“城中村”更新的“租差”分配标准适时而变,从而推动“城中村”的更新向前发展。本文通过分析深圳市“城中村”更新的“租差”分配历程,探讨“城中村”更新的未来。

租差理论视角的广州城市更新利益分配机制研究

广州的城市更新实践表明,多方利益平衡有助于推动城市更新可持续健康发展。本文基于“租差”理论,以李吉墉等构建的旧村利益统筹模型为基础,以广州为例分析不同主体分配“租差”的影响因素,及不同主体如何实现利益平衡,最后梳理了广州在多方共赢的城市更新利益分配机制上的制度探索和创新。

租差研究的国外进展及对国内研究的启示

40多年来,租差理论在国内外绅士化和城市更新领域产生了深远影响。我国正步入城市更新主导的存量发展阶段,亟须引介相关理论。本文通过理论争辩和实证研究两条主线对国外租差研究进行梳理。整体来看,研究数量显著增加,研究地域扩展至全球,研究视角日益多元,但在术语概念、测算方式、多元主体等方面仍存在一定争议。笔者提出,既能保持租差理论发展又能兼顾地方差异性的求同存异式研究路线是未来主要演进方向。笔者而后对国内研究进行了简要回顾,并就如何推进租差理论与我国制度环境的结合作了初步探讨。这种结合具有理论和实践的双重意义,值得继续推进。

租差理论视角下城市消费空间生产的机制与特征——以成都太古里为例

消费空间生产是城市更新的特殊形态,体现了资本从生产环节向消费环节、从消费品生产向消费空间生产的跨越。本文引入租差理论并进行了必要改进,在潜在地租和实际地租之间增加预期地租的概念;在此基础上,梳理成都太古里消费空间的生产过程,将其划分为自然衰败、政府开发、政府和资本合作、外部性释放四个阶段,并对每个阶段的租差演变进行分析;最后得出消费空间生产不是完全竞争市场、具有租差外溢效应、政府参与更为主动等特征,并解释了这些特征与传统租差理论的区别与联系。本文对租差理论的改进具有一定理论创新,对消费空间生产的具体实践具有一定借鉴意义。

基于“租差”理论的城市居住空间中产阶层化研究——以南京内城为例

中产阶层化是城市居住空间分异研究的前沿领域,而"租差"是解读中产阶层化现象的核心概念。通过对Smith"租差"模型的借鉴与修正,提出中国政治经济制度转轨背景下,"租差"是由土地公有和房屋贬值产生的"实际租差"和房地产持续快速增值产生的"预期租差"两部分组成。在此基础上,以南京内城和典型中产阶层化区域为例,利用2001-2011年间房屋拆迁及补偿、土地出让与利用方式转变、住宅价格变动等数据,通过刻画城市更新运动中"租差"扩大与资本化实现、物质空间环境改善、邻里社会结构跃升和阶层置换过程,分析南京内城中产阶层化现象和"租差"的核心驱动作用。最后在揭示中产阶层化作为深度城市化手段和空间再生产策略的同时,批评其对城市传统文化的"创造性破坏",以及"租差"收益再分配中对被拆迁贫困群体的多重剥夺问题。

Smith租差理论与中产阶层化动态演绎

从居民效用与开发商收益视角下,以Smith租差理论为基础,构建多智能体模型,并结合纳什均衡解决居民修缮决策博弈,模拟中产阶层化进程。研究表明:在效用最大时,增加居民收入将降低中产阶层化发生频率。而在利润最大时,开发商资本的投入与中产阶层化发生频率正相关。资本投入越大,中产阶层化发生频率越高。但资本并非万能,当它的投入超出限值时,中产阶层化进程渐趋稳定。提高开发商投资门槛,将强化房地产业的垄断,开发商为获取巨额垄断利润,一方面,他们可能故意提高局部地区的资本化地租,这导致了中产阶层化更快、更多地发生;另一方面,他们在任意区位开发都能获取高额利润,这间接造成中产阶层化程度下降。

租差理论视野下城市空间的再开发

从租差理论与绅士化的关系入手,梳理了租差理论的缘由、脉络与拓展,指出租差理论是城市空间再开发问题的有力工具,但难以在城市化和城市空间扩展快速推进的背景下应用。基于特征价格法研究方法,通过引入场所价格和区位价格的概念,考察了潜在地租、实际地租的不同组合类型以及租差的演变情况,区分不同的城市空间循环演化模式,为分析城市空间再开发的时机、难易程度等问题提供了新的分析思路与框架。

从“企业型”到“公益型”:城中村改造中地方政府角色转换的效益及反思

地方政府在城市更新实施中扮演着重要角色。文章基于治理视角,研究发现在一些城市更新项目实施中,地方政府角色从传统认知的“企业型”转换为“公益型”,表现出倾向于放权让利于市场主体和社区、以规避风险为目的形成“政府—国企联盟”,以及培育差异化增长联盟等行为特征。结合租差理论,分析了城中村改造中地方政府角色转换的效益及其机制。并进一步以广州市琶洲村改造为案例,实证分析了地方政府角色转变对时间、经济和社会效益所带来的具体影响。最后,结合案例分析,对地方政府角色转变进行了批判性评价与反思。

香港资产评估业印象

香港资产评估业印象王宝库１９９４年８月，国家国有资产管理局在香港举办资产评估培训班。在港期间，卓德测量师行有限公司、威格斯国际物业顾问有限公司对培训班的学习内容作了精心周到的安排，考察了一些驻港社会中介组织及政府机构。代表团到香港证监会、政府产业处等...

香港特别行政区基本法关于经济部分的规定

香港特别行政区基本法关于经济部分的规定本刊讯１９９０年４月４日第七届全国人民代表大会第三次会议通过的《中华人民共和国香港特别行政区基本法》，将于１９９７年７月１日起施行。香港自古以来就是中国的领土，１８４０年鸦片战争以后被英国占领。１９８４年１２月１...

都市边缘区典型农村宅基地功能转型机制——以广州市凤和村为例

在乡村振兴和宅基地三权分置改革探索背景下,文章尝试构建“土地发展权—土地租差”的分析框架,以位于珠三角都市边缘区的凤和村为例,通过半结构访谈与问卷调查等方法,借助博弈论,分析工商资本下乡推动宅基地功能转型的内在机制。研究表明:(1)都市边缘区农村宅基地存在的土地租差是工商资本下乡的主要驱动力,拥有土地发展权是捕获土地租差的基础。在土地租差的驱动下,工商资本与村民、政府展开了对土地发展权的博弈,博弈的结果决定了宅基地功能转型与收益的分配。(2)与工商资本相比,村民由于缺乏资金与组织发展能力,在博弈中缺乏宅基地基本发展权的定价话语权,以致土地增值收益分配不均。(3)工商资本与政府之间的不完全信息动态博弈,增加了工商资本获利的不确定性,政府的刚性管制使得工商资本所能获得宅基地超额发展权较为有限。

南京内城商业绅士化发育特征研究

商业绅士化是指城市中传统商业、居住或工业被更高价值商业取代和置换的现象,与居住绅士化互为因果。由于城市发展阶段、模式和管制环境不同,不同国家和地区商业绅士化社会空间特征表现出显著差异。20世纪末以来,在城市社会空间转型语境下,具有异域风情的餐厅、酒吧、咖啡馆、健身房等高档消费场所置换传统住宅或社区商业并在城市特定空间中集聚,是中国最典型的商业绅士化现象。遴选出符合商业绅士化特征的六类高端商娱场所,采用空间核密度等方法,对2008年和2018年南京内城上述商娱场所空间集聚、演进模式和机理效应进行分析。研究发现:①商业绅士化"热点区"首先出现在城市传统商业中心和文化历史街区,随后向商业中心周边和新兴商业地段跳跃式扩散;②根据实践路径差异,可将南京内城商业绅士化分为整体植入式、侵入演替式和转型升级式三种模式,分别以1912街区、南京大学-南京师范大学(南大-南师大)片区和新街口地区为代表;③经济和文化力量在推动商业绅士化的发生演化中均发挥重要作用,其中地方政府、资本联手对"商业租差"的追逐,以及年轻、高收入绅士化群体日益增长的时尚、高端文化消费需求,从供需两端驱动着商业绅士化过程;④商业绅士化在提升城市商业活力和经济效益的同时,也在一定程度上产生对原住居民和低端商业的排挤和置换效应。