发放租房券缓解大城市新市民住房困难:理论基础、国际经验与政策构想

新市民的住房保障直接影响到城市的活力与发展。源自美国的租房券,是住房短缺状况缓解后的租赁支持政策:通过发放住房消费券,让中低收入者搬进“基本体面”且可负担的住房。相比于住房实物补贴和现金补贴,租房券能更好地改善中低收入家庭的住房福利。在制度安排上,租房券补贴直接支付给房东,数额为家庭可负担的合理租金上限与公平市值租金间的差额,参与租房券计划的租赁房质量须符合特定的设计与安全标准。从政策效果看,租房券显著降低了参与家庭的住房负担,有利于改善其居住环境、分散贫困和提升人力资本。我们认为,将租房券引入中国的时机已经成熟。创造性地探索为符合条件的新市民发放租房券,有望更好地盘活存量房源、增加合意的租赁住房供应,提升租住品质。不妨率先在住房供过于求或总体平衡的城市试点发放租房券,住房总体短缺的城市可在增加租赁住房供应的基础上适当发放租房券。短期内可将用于住房实物补贴的存量资金转为租房券补贴,未来的增量补贴则应以租房券为主,从而实现住房补贴政策的渐进式结构性转变。各地租房券具体的申请资格、支付标准,应由地方政府根据各地实际情况来决定,还应加强租房券监测与评估,在实践中动态优化租房券政策。

补房、补钱还是补券——供求关系新变化与住房保障政策选择

住房补贴政策工具一般包括供给侧的补房以及需求侧的补钱、补券三类。从政策效率来看,补房、补券等住房专项补贴的政府支出成本高于直接补钱,但对住房福利的改善程度优于补钱。补券和补房均在一定程度上导致社会总体效益的无谓损失,但补券在缓解社会分割、提升合意租赁住房供应以及促进职住平衡方面的效果要优于补房。从政策适用条件来看,发达经济体住房补贴政策的演变历史表明,补房是住房总体短缺时的合理策略,住房总体短缺显著缓解后,补券可作为精准的租赁支持政策,而补钱则主要着眼于改善贫困家庭的整体生活水平。面对供求关系的历史性新变化,不同城市住房保障策略选择需因地制宜、因时制宜:在住房缺口较大城市的首要任务是补房,但要重视盘活存量;在住房供求总体平衡或住房供过于求的城市不妨试点补券;对于贫困的低收入家庭重点是补钱。