“租补分离”模式下中国公共租赁住房的定价模型设计

2014年起公租房和廉租房两类租赁型保障房开始并轨运行,使得定价工作变得相对复杂。原"公租房"保障对象是收入跨度大、身份复杂的"夹心层"群体,定价以市场为导向;原"廉租房"保障对象是本地城镇户籍的低收入住房困难家庭,发挥"兜底"作用,定价以收入为导向。两者并轨以后,需要综合成本、市场、收入三个基本要素,该兜底的还是要兜底,该盈利的还是要盈利。结合学界的理论探索和各地的实践经验,按照"租补分离"的模式设计了定价模型,首先以成本和市场两个要素确定公租房的基准定价,然后根据"剩余收入法"确定政府对低收入家庭的补贴额,从而实现政府财政的可承受性,社会资本的可盈利性,低收入家庭的可支付性三个基本目标。

评“租补分离,分层补贴”创新公租房政策的效率

理论与实践表明,住房货币化补贴是一种比实物补贴更高级的住房保障模式。基于这一结论,铜陵、天津、南京等城市纷纷推出"租补分离,分档补贴"的公租房政策创新模式,试图向住房货币化补贴转变。然而,研究发现,"租补分离,分档补贴"的公租房政策模式依然停留住房实物补贴范畴,而且只有在满足一定条件下其效率才高于公租房实物配租模式。

租赁型保障房并轨管理建议

针对廉租房、公租房的运行管理过程中存在的问题，提出政府主导的“租补分离、梯度保障”的并轨管理模式，引导市场化租赁运营机构参与管理，为租赁型保障房可持续化并轨运行提供建议。

论中国的公共住房租金

公共租赁住房的租金设定是公共租赁住房管理面临的重要问题。我国目前公共租赁住房租金设定市场租金基础上的折扣定价模式、成本导向定价模式、与收入相挂钩的定价模式和市场租金加补贴的定价模式,这几种模式各具优势,但也都存在着一些缺陷。应当根据可负担、可持续、公平、差异化、激励、可操作等基本原则,按照"租补分离,收支两条线;租金对房,差别化定价;补贴对人,梯度逆向发放"的思路构建公租房的租金设定模式,同时要为这一模式的运行创造必要的条件。