文化的力量:传统社会规范对居民住房租购选择的影响研究

儒家社会规范作为中国传统文化的重要组成部分,对市场主体的行为决策及经济社会发展有着深远影响。基于中国家庭金融调查数据(CHFS),实证检验了儒家传统社会规范对居民住房租购选择的影响。研究发现:儒家传统社会规范对居民住房购买行为有着显著的正向影响,受儒家传统社会规范影响越深则更加偏好购买住房。机制检验发现,儒家传统社会规范会影响家庭的“男孩偏好”和“储蓄偏好”,进而影响到居民的租购选择。异质性检验表明,儒家传统社会规范会因居民的受教育程度、年龄和性别的不同而对居民租购选择产生异质性影响。在控制其他因素不变的前提下,儒家传统社会规范对受教育程度较低、40岁及以上和男性居民的住房购买行为影响更为明显。研究结论能为新时期完善我国住房保障制度体系提供有益参考。

构建租购并举的退役军人住房保障体系研究

适宜的居住环境对于保障和维护退役军人合法权益、促进社会稳定等具有重要意义。在新时代背景下,退役军人住房保障如何既满足国防和军队建设需要、又不超越基本国情是亟待破解的重要命题。本文在辨析国内外退役军人社会保障的理论基础之上,从历史制度主义视角梳理了我国退役军人住房保障政策演进,分析了现有政策的主要特征与关键问题,最终提出了构建租购并举的退役军人住房保障体系的政策建议。研究对于推动广大退役军人“住有所居”与“住有宜居”、构建“普惠与优待”叠加的退役军人政策制度体系具有启示意义。

“租购同权”视角下武汉市青年人住房需求及其影响因素的研究

自城镇住房市场化改革以来,我国的城镇住房体系不断完善,与此同时也带来一系列的社会经济问题。而武汉作为超大城市,本文以其为切入点研究“租购同权”视角下武汉市青年人住房需求的影响因素。首先,本文结合国内外“租购同权”政策的实施,分析了当下我国租赁市场的发展现状,我们通过调查文献和对“租购同权”政策的解读,重点研究了武汉市青年人住房需求和影响因素,再通过多次实地调研、访谈,对该问题进行深入的研究。在此基础上运用Logit模型以311份问卷样本对租购同权视角下武汉市青年人住房现状、购房和租房的需求以及影响因素进行定量分析,并且根据青年就业群体住房现状的研究以及影响因素的分析,验证了我们的假设即“年收入”、“户籍”、“原有住房满意程度”、“住房保障”均为武汉市青年人住房需求的显著性影响因素,从而对武汉市租赁保障性住房的未来发展提出了相关建议。

“租购并举”背景下上海住房租赁市场发展历程

上海自开埠以来,其发展始终伴随着“大城市居不易”的问题。从20世纪20年代至今,上海住房租赁市场发展已过百年,从最初的市场自序发展,到后期的政府主导分配,再演化到当今的市场与保障并重。2017年被视作租赁住房市场新发展的“元年”,本文将2017年至今划分为三个时期,即2017-2018年的快速发展期、2019-2020年的鼓励与规范并重期、2021年至今的多层次供应体系构建期,并对各阶段租赁市场的发展特征进行分析,以期为住房租赁市场的理论研究与实践提供基础。

租购同权:德国保障性住房体系建设经验及对我国的启示

保障性住房体系关乎社会的和谐与稳定,其建设亟须化“蛹”成“蝶”。本文梳理了德国保障性住房体系建设的演进历程,从“实物配租”与“货币补贴”两个层面探究德国保障性住房体系建设的经验与教训,最后以租购同权为主线,提出“降低准入门槛,精准识别保障对象;盘活现有存量,扩大租赁住房供给;建立租金明镜,定期更新指导价格;推行租购同权,坚定维护租户权益;加强法制建设,畅通纠纷解决渠道”等建议。

上海市重点产业人才住房租购需求特征及住房政策优化分析

本文基于2023年上海市房地产科学研究院面向服务于上海市“五个中心”建设等重点产业的人才群体开展住房需求调查的数据,分析上海重点产业人才住房租购需求特征和政策满意度。研究发现:人才租购意愿较明确,沪籍与非沪籍人才租购选择差异明显。置换改善性购房需求略高于刚需首套购房需求;人才租购意向区位分布不一,郊区购房需求高于租赁需求。促进住房租售价格保持在合理区间、适度强化人才购房政策、支持及培育专业化规模化住房租赁企业是政策端的优化重点。基于此,本文提出加强人才刚性和改善性购房政策支持、促进人才职住平衡、强化租赁市场监管以及形成多层次住房保障体系等对策建议,为制定并完善人才安居政策提供参考。

租购并举:租购同权还是租购平权?——兼论我国土地财政模式转型的必要性

本文通过构建一个住房价值构成模型,解释了租购并举在我国地方政府当前土地财政发展模式下难以实现的原因。我国地方政府对土地财政模式的依赖,使最高等级的租购同权在理论上无法实现,并且产生了扭曲的激励结构。这不仅在现实中进一步妨碍租购同权的实现,还导致"租购平权"难以实现。本文认为,只有通过推动包括房产税改革在内的财税体制改革,扭转地方政府对土地财政发展模式的依赖,才能从制度激励层面确保租购并举在理论和现实中的实现,并最终落实中央的"房住不炒"政策要求。

租购并举背景下住房租赁市场关键参与者行为的演化博弈分析

随着城市化进程的推进,中国大城市的人口流入不断增加,住房负担能力不足的“新市民”对租赁住房的需求日益强烈。然而,住房租赁市场供需结构不平衡,无法得到充分发展。因此,本研究从政府、企业和消费者三个主体出发,构建演化博弈模型。探究住房租赁市场中各主体如何实现最优协同,以及其互动演化过程和演化稳定均衡策略。研究结果表明:政府在初始阶段起主导作用;随着住房租赁市场的成熟,政府对住房租赁市场的干预逐渐减少,最终退出市场。此外,低补贴和低处罚不利于三个利益相关者最优解的演化。普惠金融、低成本融资对企业起到了积极的作用,随着贷款概率的提高,可以有效促进企业积极响应租赁政策。

日本租购并举住房制度:阶段性演进、借鉴与启示

第二次世界大战后,伴随经济社会发展变迁,日本住房制度经历了从“住房自有”到“租购并举”的转型。本文梳理了日本租购并举住房制度的发展历程,发现日本在发展公团租赁住宅、完善租赁住房立法、培育房地产投资信托基金(REITs)市场、供给附带服务的老年租赁住宅等方面积累了一定经验,但日本低收入人群住房保障问题未得到妥善解决,值得深思。日本建立和完善租购并举住房制度的经验和教训对我国有一定启示。

关于“租购并举”现代住房制度的思考

"租购并举"是房地产长效调控的政策之一,其关键是要处理好住房消费和投资、房地产发展和经济增长的协调关系。微观角度,将居民按照现阶段是否有购房需求分为两个群体,并分别归属于住房租赁市场和住房买卖市场,研究政府政策影响下不同群体的租购决策。宏观角度,考虑到住房租赁市场和买卖市场之间的人群具有一定的流动性,构建住房制度评价体系,研究两个市场的关联性。研究结果可以为政府提供一定的理论指导,以便政府更好地通过制定政策的手段来调控房地产市场。

城市居民租购住房偏好差异及其影响因素——以杭州市为例的实证研究

购买和租赁是居民实现住房消费的两种主要手段。目前杭州住房市场的显著特征是购房需求过旺而租赁需求相对不足,居民住房租购选择偏好于购房。在中国特殊的国情下,住房租购选择的影响因素比西方国家更为复杂。通过对杭州市居民住房租购偏好的分析,得到影响杭州居民租购偏好的主要因素为心理因素、权利因素和租赁市场的完善程度。

租购并举中公共服务均等化路径选择研究

当前我国正在大力推进租房市场发展,其中租购双方公共服务权益不对等是租房市场发展的主要障碍,通过明确租房者相应的市民权益,实现"租购同权"是深化租购并举住房制度的重要推动力。目前我国与住房相关的公共服务权益主要有户籍、教育、社区服务、公积金使用等,实现租房者在相应权益享有上的困难在于公共服务资源的有限性,供给的稀缺性与需求的强烈性形成对比。通过树立"租购同权"的相关理念,同时加强立法进程保障租房者权益,另一方面扩大公共服务供给力度,结合相应的配套政策,逐步改善和确保租房者相应市民权益,最终实现我国租房市场的持续稳定发展。

租购并举与住房租赁发展研究综述

发展住房租赁市场是保障居民基本居住需求和构建房地产发展长效机制的重要路径,以租购并举促进住房租赁市场发展的两大政策导向和关键着力点是扩大租赁住房供给与租购同权。以此为主线,对我国租购并举政策与住房租赁市场研究进行全面系统性文献综述,以期为进一步深化住房租赁持续稳定发展的研究提供帮助。

循序渐进推动“租购同权”的政策研究

“租购同权”是促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件。“租购同权”的内涵包括适当居住权和基本市民权。制约“租购同权”发展的核心问题是城市公共服务资源供给难以充分满足居民日益增长的需求,尤其是与“学区”紧密联系的优质教育资源供给存在明显短缺。在基本公共教育方面,租购住房之间的差异已经超越户籍,成为优先级更高的排序影响因素。“租购同权”的发展应该遵循循序渐进的原则,分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步向实现多项、全面同权迈进。由于“租购同权”涉及多种公共资源的分配,必须推动户籍、教育、医疗等多部门的联动合作,进行整体性、系统性的体制机制改革。

保障性住房租购选择研究

在当前保障性住房供给与需求矛盾不断加深的背景下,研究保障对象对保障性住房的租赁或购买的需求特征及其关键影响因素,具有较强的必要性与现实意义。本文通过问卷调查方式获取城市中心城区受保障对象的需求特征数据,从保障对象住房需求的视角,分析影响保障性住房租赁或购买选择的相关因素。文中构建了Logit模型,并检验各因素对保障性住房租购选择的影响关系及强度。结果显示:(1)住区环境、个体特征、家庭特征、住房特征等四大类因素对保障性住房租购选择产生显著的影响;(2)住区环境中,教育资源、交通配套设施等是影响保障性住房租购选择的关键指标,这些关键指标的改善,将会使保障对象更倾向于购买保障房而不是租赁;(3)个体特征中,性别与年龄对保障性住房租购选择影响最大,相比男性、年轻人,女性、年长者更倾向于购买保障性住房而不是租赁;(4)家庭特征方面,人口数量多、经济收入高等特征的家庭更愿意选择购买保障房,但家庭人口数量的影响大于家庭经济收入;(5)住房特征中,居住稳定性对保障性住房租购选择影响最大,其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型,这些因素的改善,都将提高保障对象对保障性住房做出购买的决策。因此,提供多形式、多条件的保障性住房,才能满足不同保障对象的租赁或购买的需求。设置合理的保障性住房准入条件,构建科学合理规范的保障性住房供给标准和住房保障运行机制,才能使迫切需要租购保障房的家庭从中受益。

租购同权、房价租金变动与住房市场发展——基于广州“租购同权”政策效应的研究

2017年7月广州市率先推出租购同权政策,以加快发展住房租赁市场。采用2016年1月至2018年12月我国35个大中城市的季度面板数据,运用合成控制法(SCM)对广州住房租金及房价变动的租购同权政策效应进行了实证评估。结果表明:与未实施租购同权的"反事实"状态相比,实施租购同权后广州市住房实际租金和房价显著低于合成的虚拟租金和房价,并且这种差距呈现逐步扩大趋势;另外,广州不同教育资源区域住房租金和房价的上涨幅度呈现显著差异,优质教育资源集中区域住房租金和房价上涨幅度更大。

新市民住房租购选择意愿的影响因素研究——来自广州的实证

基于2019年对广州市新市民展开的住房需求问卷调查数据,采用二元Logit回归模型来探索广州市新市民对于住房租购选择意愿的影响因素。研究发现:新市民家庭收入水平普遍偏低:具有城镇户籍的新市民购房意愿更强:文化程度越高、现住房面积越大、家庭留穗意愿越强的新市民购房意愿更强;随着年龄的增长新市民的购房意愿呈下降趋势:适龄儿童学位和小区周边配套因素对新市民购房意愿存在显著正向影响。由此,提出对不同的收入人群提供差异化的住房政策,实物保障与租赁补贴并举,规范管理城中村等非正规住房,解决新市民的适龄儿童学位问题等相关建议,以期实现新市民与城市发展共生共荣。

新形势下租购融合的破局之道

本文系统梳理了中国住房政策体系,分析了租赁住房需求与供给关系,从制度层面和市场层面系统分析了当前租赁住房存在的问题,揭示了阻碍中国住房市场发展的根源以及当前住房发展面临的突出矛盾与痛点。针对突出问题提出通过租购融合发展模式有效解决当前市场结构性供需错配问题,破解去金融化、去杠杆化以及地价、房价相互助推循环上涨等难题,使住房真正回归居住属性,提高市场各参与主体推动住房市场发展的积极性,贯彻落实中央房住不炒、租购并举的指示精神。

“租购同权”下房价对劳动力流动影响的研究

以我国35个大中城市2010-2019年的数据为样本,基于DID方法分析"租购同权"政策对房价及劳动力流动的影响及作用路径。研究表明:"租购同权"政策可以抑制房价上涨,但其抑制作用存在一定限制;"租购同权"政策通过限制市住房价格的增长,降低了劳动力流入的迁移成本,使得更多的劳动力愿意流入政策试点城市。根据理论分析和实证结果,本文从人才引进、土地财政、市场监管、房源供给以及融资渠道五方面,提出促进住房租赁市场高质量发展的政策建议。

“租购同权”政策对我国大中城市房价的影响研究

根据2014年1月至2019年12月我国35个大中城市的面板数据,运用双重差分模型考量了“租购同权”政策对房价的影响。结果显示:“租购同权”政策不仅能直接有效地抑制试点城市新建商品住房及二手住房房价的增长,还能通过降低房价上涨预期间接平抑房价增长速度,且该政策对不同属性的住房市场及不同建筑面积的住房影响也不同。鉴此,应继续落实“租购同权”政策,大力发展住房租赁市场,增加优质教育资源的供给。