空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式

保留用益权的空虚所有权交易是大陆法系传统的一种财产分配方式,利用所有权的弹性,所有权人在移转物的空虚所有权后,仍然保有对物使用收益的权利,由此将归属和用益权能分配给不同的主体。这一制度起源于罗马法。在老龄化社会和经济危机中,欧洲国家通过这种交易方式实现以房养老的目的。在资金短缺的情况下,老人将房屋区分为两个更小的价值体,然后出售其中的空虚所有权,继续在原来的房屋中居住,而投资方能够以相对少的金额购买到一个空虚所有权。在我国既有的研究中,主要借鉴的是美国倒按揭制度,但是由于缺乏配套的金融环境,实践进展缓慢,并且在制度上对于所有权移转和房屋维护缺乏足够的保护;而空虚所有权交易以物权法为基础,民众可以通过意思自治实现以房养老的意愿,购买人也可以获得良好的投资机会。这一新的路径的研究有利于促进我国以房养老制度与物权法的结合。

《民法典》居住权制度的确立与完善——从“以房养老”的法律保障角度出发

居住权是大陆法系的传统物权形态,由于我国在制定《物权法》时过度强调居住权的社会保障属性,错误地将其与社会抚养以及住房保障制度的作用等同视之,导致了2007年颁行的《物权法》中没有规定居住权制度。近年来,随着我国人口老龄化现象日趋严重,老年人养老问题进入到人们的视野中,社会上出现了诸多新型养老模式的实践活动,部分保险公司开始了“以房养老”的试点工作,“以房养老”逐渐成为国家完善养老保障机制的重要一环。在此背景下,我国立法机关顺应时代要求,将居住权作为新创设的用益物权类型规定于民法典物权编,为我国“以房养老”制度的发展提供了法律保障。但居住权章仅有的六款条文过于简单,应通过对居住权司法实践中的具体问题予以细化研究并最终予以填补完善。

居住权视角下我国以房养老模式研究

随着我国人口老龄化的趋势越来越明显,养老需求增加与养老资金不足之间的矛盾日益突出.以房养老模式是有效增加养老资金的重要实践,形成了新型担保物权模式与债权模式两大类型,但在发展过程中还存在风险高、流程复杂、稳定性较差等问题.?民法典?创设的居住权制度为新的以房养老模式提供了法律依据.本文以老年人养老资金与居住为双重目标,对以居住权为基础的以房养老模式进行研究,提出了具体实施建议,以供参考.

“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法

居住权是大陆法系传统的物权形态,由于我国学界错误认定其性质,将其分割财产的物权属性与扶养制度相混淆,由此导致《物权法》没有规定居住权。在当前社会实践中,由于房价高速上涨和人口老龄化的压力,民众频繁自发地创设居住权,法官也通过多元的解释技巧对这种权利予以救济。在住房保障改革的背景下,居住权规则也可以有效地弥补按份共有理论在建构共有产权房制度中的不足。2018年《民法典草案》第十四章规定了居住权,但仅有的四款条文过于简单,应通过学理对之完善并最终规定在民法典中。

居住权的设立与行使

《中华人民共和国民法典》第十四章专章规定了居住权,作为一种新类型的用益物权,应当明确其私权的属性和保障居住的基本功能,可对居住权作继承型、养老型、析产型、保障型、投资型等不同标准的划分。只有符合日常生活居住之需且经过登记才能设立居住权。依据合同设立的居住权,双方当事人应进行居住权登记;根据遗嘱设立的居住权,继承发生后当事人可要求所有权人办理登记手续。居住权一旦设定,则排除了所有权人的占有和使用之权能,但在符合条件的情况下居住权可以解除。

以房养老模式下居住权制度探究

以居住权为基础的空虚所有权交易被广泛运用于欧洲大陆法系国家的以房养老实践,而居住权在我国于《物权法(草案)》前五稿提出后未被正式确立,民间广泛存在的事实“居住权”及老龄社会对“以房养老”的需求亟待构建我国居住权制度。《民法典》物权编(草案)对居住权又一次作出规定,将该项制度重新提上立法者视野,符合时代要求,但只有寥寥四个条文尚存在诸多立法不足。结合我国立法传统和社会需求,从比较法上借鉴欧洲大陆法系国家关于居住权的规定,为我国居住权制度的构建从居住权的客体、居住权的创设方式、居住权的受益主体、居住权的登记与注销、居住权的转让与继承、居住权人的义务、居住权的消灭几个方面提出完善建议。