出租车市场的管制租金及其分配——以北京市为例

在大城市,出租车市场受到各种各样的管制,学者们从不同的角度,运用不同的方法对出租车市场是否应当管制、如何管制以及管制的后果进行了大量的分析。但是,对于管制所产生的巨额租金以及这些租金如何在各相关利益群体之间进行分配的问题却很少涉及,而且多为简单描述,论述的不深入,也不系统。文章以北京市出租车市场为实例,试图对管制租金及其分配情况进行探寻。

管制放松：租金再分配与管制绩效提高--对温州市出租车经营权拍卖案例的分析

本文以温州市出租车经营权拍卖为案例来研究管制行业是如何在政府管制放松下获取到行业市场化机会的,并分析因重新分配管制租金而引起的管制行业绩效提高的变化。对本案例研究发现,政府通过竞价方式配置管制租金所引起的租值耗散是最有限的;且政府对出租车营运管制的放松或退出非但未引发令人担心的管理失控的后果,相反,政府借此得以走出管理效率低下的困境。

住房租金管制政策的国际经验及借鉴

在揭示我国推行租金管制政策现状的基础上,梳理管制范围的确定、允许的最高租金水平的确定、租期内房屋修缮及维护等成本的分摊方式确定等国际经验的基础上,提出我国推行租金管制的政策建议。

美国租金管制政策的流变及对我国的启示

近年来,受多重因素影响,我国不少城市的住房租金有较为明显的上涨,直接影响到广大承租人的基本生活,要不要实施租金管制政策,限制住房租金的数额及其上涨幅度,存在争论。其实美国巳有过这方面的长期实践,并留下了很有价值的经验,值得借鉴。美国租金管制本为应对"一战"、"二战"所引发的住房危机而采取的一种非常措施。20世纪70年代,诸多因素结合在一起,使得美国各地掀起了新一轮实施租金管制的热潮。但自20世纪80年代开始,租金管制在美国便逐渐式微,其最为主要的原因在于,租金管制政策的实施抑制了租赁房屋数量的增长与品质的提升,从长远来看,最终损害的是承租人的利益。鉴于美国的经验,同时考虑到我国住房租赁市场的实际状况,我国在现阶段不宜采纳租金管制政策。

美国的租金管制分析

分析美国租金管制对完全竞争市场、对住房业以及对人们的影响 ;提出由于租金管制产生的短缺的解决方案 ;

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴

发展住房租赁市场是我国住房制度建设现阶段的重要任务,建立住房租赁市场监管体系、规范租赁市场行为,则是发展住房租赁市场的首要工作。鉴于2018年以来一线城市住房租金上涨带来的压力,租赁管制尤其是租金管制政策呼之欲出。结合国际上对租金管制政策的既有研究和实践,对租金管制的政策定位、历史演变、主要内容及利弊得失进行了系统梳理,并结合租金管制政策的国际发展趋势和我国国情特点,提出了在我国应实施适度租金管制的政策建议。

住房租金管制研究动态及借鉴

本文概述了租金管制的定义、起源、分类方式,比对了各国租金管制政策现状,并归纳了租金管制的学术观点及关注角度,包括:资源错配,租房市场供给,房屋维护,对限租区、非限租区的影响。在此基础上,结合我国住房租赁市场的特殊背景,对我国租金管制政策推行提出建议:完善法律法规体系,建立住房租赁市场调控长效机制;建立官方住房数据库;鼓励机构租赁,保证充足的租赁住房供应;对于部分一、二线城市中产业密集、租金高的区域,有针对性地进行动态租金管制。

主要发达国家租赁住房租金管制的逻辑、模式及效应

住房租赁对满足居民多样化住房需求有着重要作用。本文对发达国家住房租赁市场租金管制的历史背景、理论逻辑、管制模式及其经济社会效应进行了系统梳理。研究结果表明:租金管制在发达国家普遍存在,并对住房租赁市场的发展起到重要的推进作用;对租赁住房进行租金管制具有经济学、社会学和法学的理论基础;租金管制的负面效应可以通过管制模式和配套制度的合理设计而有效规避。据此,结合我国实际情况,提出加快构建租金稳定机制、租赁权保护机制及租赁住房质量控制等的政策建议,以期对建立和完善我国住房租赁市场监管体系提供决策参考。

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及其借鉴

发展住房租赁市场是我国住房制度建设现阶段的重要任务,建立住房租赁市场监管体系、规范租赁市场行为,则是发展住房租赁市场的首要工作。鉴于2018年以来一线城市住房租金上涨带来的压力,租赁管制尤其是租金管制政策呼之欲出。本文结合国际上对租金管制政策的既有研究和实践,对租金管制的政策定位、历史演变、主要内容及利弊得失进行了系统梳理,并结合租金管制政策的国际发展趋势和我国国情特点,提出了在我国应实施适度租金管制的政策建议。

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

要让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房,可能有两种路径选择,一是进行直接的硬性租金管制;二是放管结合,在发挥市场力量的前提下进行有限的管制。本文系统分析了硬性租金管制的弊和利,并给出了替代性政策优化建议:弱化租金管制,放开供给,并在市场竞争中按照一定规则认定保障性租赁住房;对住房困难的租户进行定向补贴;强化监管等。

住房租金影响机制研究进展与展望——基于多维视角的分析

随着国家“租售并举”城镇住房战略化转型,我国住房租赁市场迎来了较快的发展。现阶段国内外有关住房租金及其宏观影响机制的研究主要围绕宏观经济变量、异质住房市场、空间地理位置、住房调控政策和租金管制五个层面展开。宏观经济变量方面主要探讨利率、房价、基本经济面、收入水平、人口流动对住房租金的影响;异质住房市场方面主要探讨住房租赁市场—住房销售市场、非正规住房租赁市场—正规住房租赁市场的相互影响;空间地理位置方面主要探讨不同地区之间、核心与边缘之间的租金空间效应;住房调控政策方面主要探讨了租金补贴、租购同权等政策对住房租金的影响;租金管制方面集中于国外租金管制的历史背景及实施效果研究。本文认为,住房租金研究具有重要现实意义,未来要客观认识住房租赁发展前景和住房租金研究意义、关注住房市场各子市场供需结构变化影响、跟踪住房市场调控政策的动态变化和长期影响。

德国住宅租赁管制与租金体系编制的借鉴与启示

德国租赁管制制度及住宅市场租金体系的编制对德国住宅租赁市场健康稳定发展发挥了重要作用。本文分析了德国租赁管制制度的内容及特征;阐述了租赁管制的核心技术支撑市场租金体系的编制,包括租金的构成、编制方法、步骤与应用;提出了完善我国住宅租赁管制制度和建立我国租金体系的建议。研究成果为规范和促进我国住房租赁市场发展、深化住房租赁制度改革提供了制度层面与技术层面的有益参考。

住房租赁合同的社会控制研究——兼与许德风博士商榷

合同自由是合同法的基本原则,合同规制要遵循严格的限制条件。无论哪种房屋租赁合同的社会控制,包括租金管制和解约权限制,都会减少出租房的供给,造成房屋的不当配置,降低劳动力的流动性,提高租房成本,增加街头露宿人口。房屋租赁合同的社会控制不但不能改善承租人的境况,反而会减损社会福利,所以应予缓行。我国合同法租赁合同的规定秉承合同自由理念,符合市场经济发展规律,适应于国情,有利城市化和经济发展,应予坚持。

主要发达国家租赁住房租金管制的逻辑、模式及效应

租赁住房对满足居民多样化住房需求有着重要作用。本文对发达国家住房租赁市场租金管制的历史背景、理论逻辑、管制模式及其经济社会效应进行了系统梳理。研究结果表明:租金管制在发达国家普遍存在,并对租赁住房市场的发展起到重要的推进作用;对租赁住房进行租金管制具有经济学、社会学和法学的理论基础;租金管制的负面效应可以通过管制模式和配套制度的合理设计而有效规避。据此,结合我国实际情况,提出加快构建租金稳定机制、租赁权保护机制及租赁住房质量控制等的政策建议,以期对建立和完善我国住房租赁市场监管体系提供决策参考。

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

全国多地已经出台了保障性租赁住房政策。由于保障性租赁住房的保障属性,必须让保障性住房变得可负担,让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房。本文分析认为,对于保障性住房,硬性租金管制弊大于利,需要审慎采用。本文就此提出了替代性政策优化建议。

从农民市民化成本角度看我国的城市化发展

随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,资本的杠杆效应在不断发挥作用.农民作为中国最大的弱势群体将在财富的皮鞭下迅速地完成类似"蛹→蝉"的角色转换,从传统农民转变为现代产业工人,角色转换后的现代产业工人将在城市化的浪潮中主动或被动地成为城市居民,享受现代城市文明的成果.

住房租赁合同社会控制的方案选择——浅析《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》相关条款

合同长期化是住房租赁合同社会控制的基本目标。涨租金与解除合同二者互为目的与手段,共同制约着租赁合同长期化的实现。刚性的租金管制不具有现实可行性。以政府指导价与多元公共服务捆绑的备案为中心建立租金水平的软约束,对不同期限的合同设置租金变动频率的硬标准,建构住房租赁合同解除权限制体系,这可能是对私人权益与市场机制干预最少的促进住房租赁合同长期化的有效举措。