类REITs培育至公募REITs要点分析——以消费基础设施为例

在设计类REITs产品时,可将长期运营和资产转型作为目标,参考公募REITs标准筛选资产、评估原始权益人能力并设计交易结构。待资产成功培育和规范后,可成为公募REITs或其扩募的储备资产。本文重点分析了类REITs和公募REITs在底层资产、专业参与机构、交易结构等方面的政策要求和实操安排的异同点,对比了两者的量化分析,对市场上已有的案例进行验证分析,最终对类REITs直接对接公募REITs实现退出的难点提出相关建议。

城市更新项目“PPP+类REITs”融资模式探究

城市更新项目所需资金巨大、占用周期长,仅靠财政资金难以实现高质量、可持续的更新目的。本文根据融资链条“建设—运营”两个环节,以广州何棠下村为研究对象,探索城市更新项目建设期采用PPP融资模式,运营期将符合条件的基础资产进行“类REITs”融资,即“PPP+类REITs”组合融资模式,该模式可在一定程度上解决城市更新资金紧张问题,实现资金从投入到退出的闭环,有效引导资源市场化配置,走出融资困境,缓解政府资金压力,推进城市更新项目可持续发展。

公租房类REITs运行机制初探

对公租房证券化及类REITs的基本概念进行了解释,认为公租房类REITs运行应包括五大方面,即破产隔离机制、风险转移机制、产品分级机制、信用增级机制、产品定价机制,并分别进行了探讨,为公租房类REITs的实施提供借鉴。

公租房“PPP+类REITs”融资模式分析——基于陕西省公租房项目视角

目前,资金短缺问题已经成为限制我国公租房较快发展的重要制约因素,需要改变传统的财政拨款等融资模式更好促进公租房项目的可持续发展。人民银行西安分行通过对陕西省蓝博公寓等项目的实地调研,探索性地将PPP模式与类REITs相结合,为推进我国REITs发展和公租房融资模式创新提供了可资借鉴的思路。

浅谈公租房“PPP+类REITs”融资模式

本文简述了公租房"PPP+类REITs"融资模式的内涵,并强调了在公租房项目中引入"PPP+类REITs"融资模式的必要性与可行性。同时,结合REITs模式、Abs模式这些常见的公租房融资模式的分析与对比,从"PPP+类REITs"融资模式的设计与展开流程入手,阐述了该融资模式在公租房项目中的使用优势。

中国权益型类REITs产品属性的异化及重构路径

本文通过对我国权益型类REITs产品的考察,归纳出了我国权益型类REITs产品名权益实债券的本质属性,并对该种产品属性存在的异化问题进行了剖析。提出了解决该种异化问题的建议,为国内标准REITs产品的推出提供参考意见。

REITs与类REITs——一个字的距离有多远

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产投资信托基金,是广义资产证券化领域的重要组成部分。我们讲REITs,严格意义上应该都是指国外成熟市场的REITs或中国物业在境外REITs市场上市的产品。在国内市场,近几年不断有类REITs产品的发行尝试,但目前我国还没有完善的税收政策和规范制度为国际标准REITs的诞生提供必须的环境,国内目前的房产基金信托或ABS产品并非真正意义上的REITs,因此称其为类REITs产品。本文将通过梳理对比国外成熟市场REITs的特点、税收政策,进一步了解国内类REITs的发展现状。

探究类REITs产品的会计判定问题

类REITs是我国特有的一种资产证券化形式,能够帮助企业盘活存量资产。如果审计机构按照一定会计准则,判定类REITs产品出表,可使企业既能实现融资目的,又能不增加带息负债。因此,企业要以真实出售、市场定价为原则,合理设计交易结构,力争实现产品出表。

类REITs模式下租房金融发展现状和对策研究——以建设银行的房屋租赁产品为例

在"房住不炒"政策的调控下,多主体供给、多渠道保障、租购同等权利的住房制度,为我国住房制度的改革绘制了新时代发展的蓝图。建设银行近期在租房市场上较为活跃,如"存房贷""租客贷"等,以"租房"为由,提供了多类别的贷款业务。借鉴国外固定资产证券化的经验,结合类REITs,分析国内房屋租赁的现状和存在的问题,为解决租赁问题和缓解人们的融资压力提出建议。

我国公共住房租赁类REITs法律关系研究——以国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划为例

公共住房租赁是解决我国住房问题的重要手段,但依靠政府出资的建设模式并非长久之计,资产证券化对促进公共住房租赁建设的可持续发展有着重大意义。从各方面来看,类REITs产品是公共住房租赁资产证券化的首要考虑方案。本文以国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划为例,分析其基础资产、交易结构、增信措施等,剖析其涉及的参与人及其关系。进而分析我国公共住房租赁类REITs产品中的法律关系,以发现其存在的法律问题和法律风险,并提出有效规避建议。

从会计视角剖析类REITs出表与税筹设计

在类REITs产品设计过程中,围绕"真实出售"进行的出表设计及税务筹划既是核心,也是难点。一方面,其出表与否的考察关键是判断合并与控制、确认销售实现及调整租赁安排等,实务中通常需重点关注合并与控制、销售实现,多数情况下无需调整租赁安排。一些底层资产为金融资产的ABS产品则需考察是否过手、风险报酬是否转移等问题。另一方面,由于各税种间存在耦合性,其税收筹划需要在合法合规前提下,通过分解业务结构、统筹考虑纳税总量最优的方案;且筹划的关键点在于企业所得税、房产税、土地增值税和契税,建议通过优化股债结构和转让物业资产方式,对上述税种进行合理筹划。

基于REITs主体视角的涉税优惠全环节分析

我国在基础设施领域沉淀了大量资金,发展基础设施公募REITs能够盘活大规模存量资产,补充新基建资金来源,有效助推我国产业结构优化与增长。目前,各地区基础设施REITs运作水平参差不齐,且各类参与主体关系纵横交错,涉及各纳税主体与业务的税收政策繁多复杂。对此,文章简要分析了REITs的兴起进程和我国类REITs与REITs的重要区别,进而基于REITs原始权益人、项目公司、资产支持专项计划、公募基金、公募基金投资者五主体视角,对其设立、运营和退出三环节的涉税优惠分税种进行了分析,以期帮助企业把握基础设施REITs的运作模式,推动我国资本市场与基础设施建设两大领域创新协同发展。

“类REITs”产品交易结构拆解

由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规或业务指引出台,国内市场一直没有出现完全符合国际惯例的标准REITs产品。近年来,国内金融机构在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的"类REITs"产品。本文从发行载体、交易结构设计和产品财务价值等方面介绍了国内"类REITs"产品,并比较其与海外标准REITs产品的异同。

中国类REITs产品投资属性研究--基于三个典型案例的分析

本文通过对中国市场上类REITs典型案例的分析研究发现,与国内近年来房价增速和国外REITs收益率相比,类REITs产品的收益率较低,三个因素可能影响收益率:(1)大部分类REITs产品更接近一种发行人的抵押融资方式,投资人得到的一般是较低的固定利率;(2)类REITs产品内部治理结构的"委托-代理"关系会产生道德风险的问题;(3)没有类REITs相关的税收优惠政策,过低的租金收入导致类REITs收益率相对偏低。

基础设施公募REITs:发展、结构模式比较及选择

基础设施公募REITs结构模式比类REITs更完善优化,但依然存在结构复杂、缺乏配套的法律法规政策等问题。文章提出了REITs“ABS公募化”“新设证券”“公募基金”和“公司制”四种模式,经过对比研究认为,“ABS公募化”模式和“新设证券”模式是相对优选的方案。

创新发展并表权益类REITs,完善基础设施金融产品链闭环

自2021年4月中国REITs问世以来,基础设施金融产品链条已臻于完善,大致实现了业务生态闭环,但依然不够圆满,原因在于现有的产品体系满足不了部分特定市场需求。以债权类融资工具为主的私募金融和公募REITs均不能为成熟运营三年以内的基础资产提供权益融资,二者之间无法真正有效衔接,以满足国企降负债稳增长的需求,基础设施金融产品链出现缺口。并表权益类REITs借鉴私募产品和公募产品的设计原理,通过产品创新满足央企权益融资需求,可以补足缺口。

类REITs基础资产估值之国际经验与中国特征

从本质上看,"类REITs"是一种金融投资产品,其收益和风险主要依赖于REITs产品的基础资产收益状况和风险水平,国内"类REITs"产品在基础资产风险特征和交易结构特点上更偏向于CMBS。本文旨在通过对国际评级机构CMBS基础资产评级方法进行总结的基础上,初步探讨适用于我国的"类REITs"产品基础资产评级,为未来评级业务的开展提供一定参考。

国内外REITs模式比较研究

我国已形成初具规模的"类REITs"市场,但我国类REITs与国际上成熟REITs尚有一定差距,需在借鉴国际发展经验的基础上,培育具有中国特色的REITs市场。总结国内外REITs发展历程,对国内外REITs进行比较分析,并就我国发展REITs提出建议,以期为REITs在我国的发展提供参考。

我国REITs的发展现状与风险分析

近年来,随着资产证券化市场的不断推进,我国REITs业务获得了长足发展,随着首批9只公募REITs的上市,我国REITs发展进入了新的阶段。从类REITs到公募REITs,我国经历了一个快速发展时期,并呈现出显著特征。REITs在发展过程中,存在着道德风险、逆向选择、利率风险及流动性风险等问题,需要正确地认识风险,并采取相应的措施以应对风险,维护我国REITs市场健康稳定的发展。

REITs对房地产发展影响浅析

分析了海内外房地产投资信托(REITs)发展状况,将国内类REITs与国外成熟REITs进行对比分析,并结合我国房地产行业现状,分析得出结论,REITs将在改善融资、盘活存量资产、推动行业产业升级和盈利模式的转变等方面对我国房地产行业产生积极影响。