住宅建设用地使用权续期问题探析

《物权法》提出的住宅建设用地使用权"自动续期"不应仅从文义解释层面解读,还应从我国住宅建设用地使用权制度实践和我国土地公有制方面进行探讨。住宅建设用地使用权采用无偿自动续期与土地国家所有权并不矛盾,且在理论上实现了其宪法意义上住宅福利性、公民私产维护功能、城乡住宅保障一体化等要求,具有科学性和合理性。自动无偿续期是住宅建设用地使用权续期制度的科学选择,既具有一定的理论价值,也具有现实意义。但是考虑到住宅建设用地使用权续期制度设计不仅蕴含了城镇居民居住权、生存权的福利保障价值,还承载了土地资源优化配置的功能,因此需要平衡二者之间的关系,因而可采用无偿自动续期与征收房屋保有税模式,并在税率上采用面积累进制、使用年限累进制,藉以实现土地资源的优化配置目标。

国有住宅建设用地使用权续期期间土地使用权出让金探微

我国《物权法》第149条没有规定国有住宅建设用地使用权期间届满自动续期的期限,也未规定是否缴纳土地使用权出让金及其缴纳标准、方法。"两不一正常"只是针对地方遇到的国有土地使用权到期问题提出的过渡性办法。国有住宅建设用地使用权的续期,应平衡并兼顾国家、国有住宅建设用地使用权人的利益,合理确定国有住宅建设用地使用权续期的期限;国有住宅建设用地使用权人应按续期后的国有住宅建设用地使用权的评估价,缴纳国有住宅建设用地使用权出让金。让国有住宅建设用地使用权人公平地享有减免部分国有住宅建设用地使用权出让金的福利并确定其享有该福利的时间节点。

住宅建设用地使用权自动续期解释学研究

由现代法律解释学来看,具有当地城镇户口或在当地缴纳社会保障费一定年限以上,且户均住宅建筑用地面积及房价总值在住宅所在地省级人民政府规定范围内的住宅建设用地使用权期限届满时,自动续期70年,免交费用;超过标准且原建设用地使用权期限届满时,住宅依然安全使用的,按照不高于所购住宅坐落位置标定地价10%的标准支付,续期以该建筑物的安全剩余寿命为准,且最长不超过国家规定的住宅建设用地使用权的最高年限。

论《民法典》中住宅建设用地使用权自动续期的具体路径

“自动”并不与“无偿”挂钩,以土地公有制为基础,兼顾市场经济的稳定与公正,优化土地的分配与使用效率,《民法典》第三百五十九条规定的住宅建设用地使用权自动有偿续期具有合理性,但权利续期的具体路径有待进一步细化。若居民未放弃住宅建设用地使用权,则应默认自动续期。对于续期费用,不宜延续出让金标准,应采取最低居住面积加超额累进的标准。对于续期期限及次数,应由业主大会在建筑物安全使用年限内共同决议。

住宅建设用地使用权续期问题研究——兼论民法典物权编(草案)第152条之完善

《物权编草案》第152条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。该规定从一定意义上肯定了我国人民对国有土地的使用权,但却有意回避了关于期满之后续期规则、续期期限以及续期费用的规定。本文试从建设用地使用权的相关立法发展、立法背景以及其他影响因素等进行阐述以厘清其中立法者持保留态度之缘由;关于建设用地使用权的续期规则的构建应该以土地之上的建筑物安全使用年限作为续期上限,续期费用应从利益平衡规则和公平角度出发采取双重标准,关于续期程序应该由有关部门统一化管理规定。

论住宅建设用地使用权的自动续期规则

建筑物所有权的无期限性与土地使用权的有期限性,这两者的冲突使土地使用权和建筑物所有权相分离。为解决此矛盾,《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满,自动续期。但这并未解决自动续期是否有偿、费用如何计算、续期期限等问题。有偿续期更符合建设用地使用权他物权的性质。按续期时土地增值价款的一定比例收取续期费用,更利于社会公平,以建筑物剩余寿命为标准确定续期期限,能真正地保障"居者有其屋"。

住宅建设用地使用权续期问题缺陷及完善

我国土地公有制制度是住宅建设用地使用权的基础和前提条件,明确了住宅建设用地使用权是一项他物权。法律规定,我国公民在土地上建造的房屋原始取得房屋所有权,这导致作为他物权的住宅建设用地使用权与房屋所有权之间在"房地一致"原则上存在冲突。2007年颁布的《物权法》第一百四十九条规定了住宅建设用地使用权届满后自动续期,但其缺陷在于没有界定何为住宅建设用地、没有明确自动续期的次数和期限以及对自动续期是否收费问题没有具体规定。从政治考量与土地资源优化配置角度出发,基于土地公有制等制度,本文建议对住宅建设用地的界定按照土地之上的房屋所有权人是否将住房用于"居住"作为认定住宅建设用地的标准。自动续期应只允许续期一次,但视不同房屋的情况对续期期限作出不同规定。自动续期不应收取费用,可采用无偿自动续期与按房屋面积累进征收房屋保有税相结合的方式,减轻房屋所有人的经济负担,实现土地资源的优化配置目标。

DEBT MATURITY STRUCTURE IN PROJECT FINANCING

Based on the concept of debt duration,this paper proposes the elasticity of cash flow.Then,the debt maturity structure in project financing is discussed.The results show that in the project financing structure,the debt maturity structure is closely related with debt capacity.Higher debt ratio requires short term debt,and vise versa.

宅基地“三权分置”的理论阐释与法律构造

宅基地“三权分置”的政策意旨在于确保农户不因农房或宅基地流转而丧失居住保障。宅基地使用权的用益物权属性应当予以纯化。确立宅基地使用权“固定期限+自动续期(以户内仍有本集体成员为前提)”,受让人使用宅基地不超过宅基地使用权的剩余期限之规则,可以达致改革政策目标。资格权应定性为成员权,是宅基地使用权得以自动续期的权利保障;使用权应是一种用益物权。宅基地“三权分置”的法律构造,应以实现公平保障功能和充实收益、管理权能为目标,构建落实宅基地集体所有权的相应规则;以纯化用益物权属性为旨归,完善宅基地使用权的创设、登记和处分等规则;以赋权与制约之平衡为导向,形塑受让人宅基地使用权。

住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》共同确立了当前的住宅建设用地使用权续期规则,但该规则并不明确,导致了诸多问题。在续期费用规则上,"自动续期"虽非"无偿续期",也应照顾居民的生存权益;对于续期费用的计算,应采用双重区分规则,并不断出台更惠民的举措;未缴费不影响自动续期和房屋所有权,居民确实困难的,国家还须给予救济。对于续期期限规则,在一般情况下应以建筑物的安全使用年限作为自动续期的期限上限;建筑物过早倒塌的,应以原建筑物的设计寿命作为自动续期的期限上限;住宅建设用地使用权最高年限外的续期以一次为宜,而最高年限内的续期不宜超过两次。

论住宅建设用地使用权的自动续期

2007年,我国《物权法》虽然对于住宅建设用地使用权首次创造性地作出了"自动续期"的规定,但并没有解决自动续期是否有偿、自动续期的次数和时间、自动续期期限届满后地上建筑物的所有权归属以及住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权的区别等诸多问题。现行法关涉"自动续期"的规定,用词模糊、含义较广,难以实际操作。遵循解释论范式,住宅建设用地使用权自动续期应当无偿、以建筑物剩余使用寿命确定续期期限。

宅基地“三权分置”的政策意蕴与制度实现

宅基地"三权分置"政策以农户居住保障和宅基地流转放活为双重目标。宅基地使用权赋权扩能和用益物权属性纯化,符合宅基地制度改革的基本走向及权利塑造的法理逻辑。"三权分置"政策实现的重点在于确保农户不因农房或宅基地流转而丧失居住保障,应打破现行制度之宅基地使用权身份性和无期限性,确立宅基地使用权固定期限+自动续期(以户内仍有本集体成员为前提),宅基地资格权可以重复行使之规则。资格权应属于集体成员权,承担着农户宅基地使用权固定期限届满后自动续期的制度功能,使用权应作为纯粹的用益物权。因应宅基地"三权分置"制度变革要求,应当充实宅基地集体所有权的管理和收益权能,从主体、权能、行使和退出等方面塑造宅基地资格权,对宅基地使用权进行用益物权纯化改造,建立宅基地使用权"固定期限+自动续期"制度。