试析如何做好产业园区自持物业项目投资可行性财务分析和成本管控

自持物业一般是指开发商将房产建成后不对外销售,作为自用或出租等自行运营,其开发方和持有方为同一法律主体。目前,随着我国园区经济的发展,在新的时代背景下,产业园区面临战略转型升级,有自己的运作规律和发展趋势,一个有吸引力的园区,不再是卖地卖楼,自持部分物业将成为完善服务配套的形式之一。自持物业的收益来源是租金、资产升值与开发运营成本、资产折旧的差额,而直接出售收益显而易见,并且能有效缓压资金压力,可见权衡自持和出售物业利弊非常关键,而开发项目一旦自持,其全生命周期的成本管控尤为重要,因此,如何做好产业园区自持物业的投资可行性财务分析和成本管控有着非常积极的意义。

基于自持物业的开发项目综合效益评价研究

在界定自持物业概念的基础上,明确综合效益评价含义和多维目标;融合经济、环境、社会和风险四个维度指标,利用粗糙集原理进行指标筛选,建立综合效益评价指标体系及新混合型三角白化权函数的灰色聚类模型。以沈阳市一地块开发自持和销售模式为例进行试算,研究结果表明销售模式综合价值测度高于自持模式,两者评价等级均为良。基于此,结合融资渠道、市场秩序、价格水平、物业服务,提出提高自持物业综合效益的对策建议。

自持物业价值提升策略研究

在国家提倡“租售并举”的大背景下,2021年,我国22个重点城市集中供地新政出台,并将“竞自持”作为竞拍的重要条件之一,推动房地产行业进入持有型运营新时代。如何将自持物业的开发运营压力转变为多元化业务发展及转型的重要推动力,是房企在“管理红利”时代提升能力、可持续发展的关键。重点聚焦自持物业中住宅及商业两类,通过分析自持物业基本测算逻辑,探索自持物业盈利新模式,为自持物业的开发运营和价值提升提出策略建议。

对自持物业权益型资产证券化的研究

近年来,部分企业通过金融产品调节工具进行降杠杆,如发行ABS进行资产出表,在“优先级差额支付”“认购次级”等条件下资产出表会计安排,还有使用调节权益科目的工具,包括公私募永续债和并表基金工具,同时还出现了并表CMBN/CMBS,在设计并表ABS/ABN产品时对ABS和并表基金进行了有效融合。文章结合并表CMBN/CMBS,通过结构设计对自持物业资产实现权益型资产证券化,对企业盘活自持资产,压减资产负债率,降低融资成本提供了参考。

房地产公司自持物业租金确定的研究

在房地产公司自持物业日益增多、需要向自持要利润的新情况下,提出应在租金科学估计的基础上,合理选择确定租金的方法,提高自持物业收益及利润,并进一步对确定租金的组织实施进行了研究。

自持物业土地出让思考

自持物业土地出让模式已经在一、二线城市实施多年,并取得较好的效果。近两年,在三、四线城市,政府为保证产业持久发展,防止房地产短视开发及忽略区域性协调发展,亦开始尝试以物业自持为条件出让土地模式的探索、推广。推出自持供地政策,一定意义上,也是为了稳定市场,发展产业,解决就业,防止企业开发后一卖了之等诸多社会因素的考量。但在推出自持供地前的决策和出让后的监管必须做好几方面的工作:合理设计供地条件、合理制定不同自持比例的地价优惠让利措施、强化自持物业土地出让后的监管。

国有企业物业资产经营管理研究

国有企业尤其是历史较长的国有企业在多年的经营发展过程中,积累了大量的物业资产,这些物业资产的门类比较丰富,包括土地、房屋、商铺、仓库、写字楼等,这些资产往往还占据着城市的核心位置,商业利用价值极高。作为企业资产的重要组成部分,如何盘活利用好这些自持物业,实现国有资产的保值增值,助推企业主业的转型升级,最终实现企业的可持续发展有着重要的意义。文章分析了国有企业自持物业资产经营管理的现状及存在的问题,探讨了提升物业资产商业价值和物业资产运营管理水平的途径和方法。

物业自持与不动产登记

房企自持物业能否转让、抵押,表面上是登记问题,核心是不动产登记部门是否考虑、如何考虑房地产市场监管措施。通过双方当事人申请,将自持条款等约定记载入登记簿,使合同的相对性升级为登记簿的对世性,合同约定升格为物权限制,可以实现相关政策措施与不动产登记依法行政的有机融合。

An efficient methodology for utilization of K-feldspar and phosphogypsum with reduced energy consumption and CO2 emissions

The issues of reducing CO_2 emissions, sustainably utilizing natural mineral resources, and dealing with industrial waste offer challenges for sustainable development in energy and the environment. We propose an efficient methodology via the co-reaction of K-feldspar and phosphogypsum for the extraction of soluble potassium salts and recovery of SO_2 with reduced CO_2 emission and energy consumption. The results of characterization and reactivity evaluation indicated that the partial melting of K-feldspar and phosphogypsum in the hightemperature co-reaction significantly facilitated the reduction of phosphogypsum to SO_2 and the exchange of K^+(K-feldspar) with Ca^(2+)(CaSO_4 in phosphogypsum). The reaction parameters were systematically investigated with the highest sulfur recovery ratio of ~ 60% and K extraction ratio of ~ 87.7%. This novel methodology possesses an energy consumption reduction of ~ 28% and CO_2 emission reduction of ~ 55% comparing with the present typical commercial technologies for utilization of K-feldspar and the treatment of phosphogypsum.