预征收补偿安置协议效力及责任问题探讨

研究目的:分析在集体土地征收程序中的预征收补偿安置协议的效力状态,厘清相关案件的裁判思路。研究方法:立法目的解释、实证研究和原理论证。研究结果:(1)在预征收补偿安置协议未约定条件的情况下,承认协议效力不会与《土地管理法》的规定相抵触,且可以融入民事合同效力体系当中,有利于维护被征收人的合法权益;(2)在征地未获批准阶段,由于土地或房屋发生物权变动的法定条件尚不具备,预征收补偿安置协议虽然生效但在法律上无法得到完整的履行。研究结论:未约定生效条件的预征收补偿安置协议效力状态为已生效,在确定合同无法履行的责任时,需要综合考虑协议的行政性和协议性。

试论城市私有房屋拆迁补偿安置协议

近年来,在司法实践中,如何正确处理房屋拆迁中所涉及的各种法律关系,如何妥善的对被拆迁人进行合理的拆迁安置补偿,都是非常急需解决的问题。而要妥善解决城市私有房屋拆迁问题,又离不开拆迁补偿协议。本文根据我国的现有法律法规就城市私有房屋拆迁补偿协议的性质、内容等谈谈自己的看法。也期待能与同行们取得共识。

论拆迁补偿安置协议相关请求权是否适用诉讼时效--以最高法(2017)民申691号为例

拆迁人违反拆迁补偿安置协议将安置房屋转卖第三人的,被拆迁人或行使优先取得权,或解除协议请求赔偿损失。在我国现行法规范缺失的情况下,结合理论及实务等理由,优先取得权以及解除协议后赔偿损失请求权的性质可界定为债权请求权。同时,基于权利内容的特性、主从权利理论、与其他请求权的对比分析以及相关规则的衔接等,可认定二者均属于《民法典》第196条第4项“不适用诉讼时效的其他请求权”。

土地征收民主协商视域下的预征收补偿安置协议

《土地管理法》将土地征收补偿安置协议的签订时间由征地审批后调整到审批之前,不仅拓展了政府征收土地决策的回旋空间,更为重要的是,凸显了征收补偿安置协议内在的民主协商之应然性制度功能,弱化了土地征收强制性交易的实然面相。但由此也面临着协议附条件生效项下的条件之类型、协议未生效责任承担以及签约率与征收决定关系等诸多全新的问题,只在现有的制度框架下妥善解决该类问题,方可真正发挥集体土地征收协议应有的征地民主协商之功能和作用,从而保障被征收人的参与权和知情权,推动征地民主协商制度落实落细。

征地补偿安置协议有关法律问题的思考

核心提示本文以新修正的《土地管理法》中签订征地补偿安置协议的有关条款作为分析对象,围绕谁来签、与谁签、签多少、怎么签、不签怎么办等需要进一步明确的重点问题,从合法性、可操作性角度进行了研究探讨,对进一步完善细化征地补偿安置协议相关法律制度、规范协议签订工作提出了建议。

拆迁补偿安置协议中优先取得权的适用及其完善

司法解释对拆迁补偿安置协议中安置房优先取得权的规定过于模糊,适用上存在疑惑。拆迁补偿安置协议虽使用了"所有权置换"的表述,但为了与物权法达致协调,仍应作为债权性的互易合同来理解。安置房优先取得权若为物权效力,可对抗已经发生的物权变动;若为债权效力,则仅能在当事人之间发生效力,从利益衡量和立法制度协调的角度考虑,作债权效力解释更为适合。优先取得权的存在原则上亦不会影响第三人买卖合同的效力。现行法中的安置房优先取得权的权利效力并不清晰,权利的行使模式也有缺漏。建议通过立法修改,制定一般性的优先取得权规范作为指引,并引入预告登记制度,以完善安置房优先取得权这一权利。

政府可否单方面变更征地补偿安置协议的内容

2011年,A县政府实施某处土地征收。张某在征地范围内有两处非住宅房屋(面积分别为600平方米和300平方米)。2011年10月,A县政府与张某签订征地补偿安置协议,对张某分别安置两套商服房屋(面积分别为600平方米和300平方米),同月张某交出原房屋。2016年5月,A县政府变更协议,在约定安置的路段为张某安置900平方米商服房屋一套。张某不同意两套商服房屋合成一套安置,未接收该安置房。A县政府表示,新安置的一套房屋与原协议约定安置的两套房屋,地段一致、面积相等,不再另行安置。张某不服,向法院提起诉讼,请求判决撤销A县政府变更行政协议的行政行为,并按原协议约定安置两套商服房屋。法院应如何判决?

最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（法释[2005]9号）

《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》已于2005年7月4日由最高人民法院审判委员会第1358次会议通过，现予公布，自2005年8月11日起施行。

征地补偿安置协议前置及其效力扩张的制度风险与因应解决方案

2019年修正的《土地管理法》将征地补偿安置协议前置于征收申请环节,并将其效力扩张到对能否启动征收权予以约束,这一改革旨在充分保障被征收人的各项程序性和实体性的合法权益,但也意外导致土地征收向国家购买的混同和异化,原本公权性质的征收权在正式的法律制度上遂演变成“协议征收”。征收权的公权性质之混同和异化将加大征收实务中“小群体抱团”“钉子户”和地方政府“逼上梁山”等制度风险。因应解决征收权的公权性质之混同和异化所导致的制度风险,应当沿着疏解征收权的非公益性职能的思路,让公益性职能归公权、非公益性职能归市场,推动强化公益性征收的公权性质、建立国家购买集体土地制度和实行集体经营性建设用地入市“三位一体”改革。引入强制缔约制度是在新法确立的补偿安置协议前置框架下强化征收权的公权性质的可能选择,允许国家购买集体土地和集体经营性建设用地入市则是让征收权退出非公共利益领域的两项补位性制度安排。

拆迁人擅延拆迁期限达成补偿安置协议的效力

【裁判要旨】拆迁人违反《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定擅自延长房屋拆迁许可证准许的拆迁期限，在延长期限内与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，除房屋拆迁许可证已在先被吊销或者签订拆迁协议严重损害公共利益外，不应据此直接认定协议无效。

房屋拆迁安置补偿协议立法完善之我见

在国家公权力的保障和影响下,被拆迁人与拆迁人实际上在签订协议时处于不平等地位,拆迁人往往滥用其优势地位,采用拆迁安置补偿协议的合法形式,损害被拆迁人利益。因此,国家关于房屋拆迁安置补偿协议的立法应当予以完善,确保被拆迁人的利益不被任意侵犯。

集体土地征收的行政自制实践机制:现状考察与完善路径

根据行政自制理论,在集体土地征收领域,行政系统通过内部审批、外部协商、专门督察三个方面形成该理论的实践机制,即土地征收审批程序、非强制性征地补偿安置协议以及专门机关的土地督察。上述三种行政自制实践机制尚不成熟,存在土地征收审批程序内部控权制度闭环自封、征地补偿安置协议缺少实质协商空间以及国家土地督察制度内部监督功能受限等问题。需从优化土地征收审批程序的组织结构与征收主体参与机制、恢复征地补偿安置协议的非强制优势以及加强国家土地督察程序法制化与督察能力建设等方面加以完善,以实现对地方政府土地征收权力的有效控制。

城镇化过程中拆迁纠纷之成因与对策

拆迁问题是当今社会各界普遍关注的热点问题,因拆迁而引起的纠纷频频见诸媒体。分析其中的原因,其核心或者说关键的问题还在于,当依法行政已写入宪法、法治政府建设已成为政府建设实施纲要的时候,私与公的对接还存在诸多不和谐的地方。具体表现为对公共利益、拆迁补偿安置协议、政府职能定位、公权力与私权利间关系等的界定和处理方面存在诸多的偏差。矫正这些偏差,才能化解纠纷或者防纠纷于未然。

论房屋拆迁补偿安置裁决

城市房屋拆迁实质是实现国有土地使用权的流转和交易。按照等价有偿的交易原则，拆迁人要取得拆迁范围内的国有土地使用权，必须付出对价，即应当给予被拆迁人相应的补偿安置。拆迁当事人可以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利义务，该协议是拆迁当事人在补偿安置问题上平等协商而达成的意思表示一致。但实践中由于种种原因，拆迁当事人可能对补偿方式、补偿金额、产权调换房屋面积、安置地点、选房顺序、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项各执己见，从而使拆迁补偿安置协议难以达成，引发纠纷。按照2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第十四条的规定，经协商达不成补偿安置协议的，由拆迁当事人申请拆迁管理部门裁决。最高人民法院在2005年8月1日发布的法释[2005]9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中又重申了这一规定。因此，申请拆迁补偿安置裁决是拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议时的惟一合法的救济途径。拆迁补偿安置裁决是行政裁决的一种，行政裁决是指依法由行政机关通过行政权居中裁决民事纠纷的具体行政行为。

拆迁当事人就拆迁补偿安置裁决提起行政诉讼，法院是否受理？

我院在处理拆迁案件时，遇到被拆迁人就拆迁补偿安置裁决向人民法院提起行政诉讼，法院是否受理的问题。有观点认为法释[2005]9号《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。因此，当事人对补偿安置裁决不服向人民法院起诉的，人民法院也不受理。请问上述观点正确吗？

广州:2/3户数签字可申请强拆

日前，广州市国土房管局公布了《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》。其中规定，如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3．对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，

当事人达不成拆迁补偿协议能否直接起诉？

问：去年12月，因商品房开发我居住的平房要被拆迁。拆迁人给出的房屋每平方米补偿款为3000元，而在相同地段购买商品房需要每平方米6000元。所以，我们未达成拆迁补偿安置协议。请问，就该问题我能否直接向法院起诉？

税务代理人的偷税行为应如何定性——对一起涉税案件的思考

一、案情简介 被告人张某原系某公司销售员。2004年底至2005年4月间，他获悉某市的市政动拆迁居民购房安置时可享受减免契税的优惠政策，为从中谋取利益。就对购房者汤某等人说，只要交一些手续费就可以帮办契税并且会很便宜．于是汤某等人就委托张某代理交纳契税。此后他又伙同同案被告人某房产经纪有限公司工作人员孟某、顾某等人．向购房客户宣称如果委托房产中介代交契税。可以享受一定的契税优惠，从而获取了陆某、韩某等数十名购房客户的购房合同、身份证等申报契税的相关资料。而后附上相应伪造的房屋拆迁补偿安置协议、户籍资料等。雇人至本区房产交易中心。违法为上述客户骗得契税免税证，使得财政部门实际少征契税306089．08元。房产交易中心在审查契税时。发现有30多份申报材料存在问题。遂报警。恰逢被告人所雇人员再次前来申报材料。遂被当场抓获。