从楼市“因城施策”看未来调控的走势和逻辑

近期,部分城市松绑调控政策,是否违背了"房住不炒"?过去几年由棚改催生的三四线楼市过度繁荣,随着棚改降速、货币化渐次退出,加上调控持续紧缩导致预期改变,楼市可能大起大落。同时,过去稳增长、大规模棚改导致地方债务攀升,大多需要楼市平稳和土地出让来偿还。在人口因素、收入水平、财政实力等经济基本面难以支撑债务的情况下,楼市保持平稳,这是地方财政稳定、债务循环必不可少的。因此,2019年楼市会贯彻"因城施策"的主基调,基于城镇化和地方财政及公共支出稳定,部分限制性政策会退出,并通过新房价格限制,以保持楼市能支持整体经济运行。

大湾区和先行示范区框架下深圳地产的新定位

国家屡次强调"房住不炒",但作为楼市"领头羊"的深圳,近期居然逆势松绑了调控政策,并导致了商品房量价齐升的局面。对于深圳楼市的新认识,应站在打造都市圈新增长极、发掘内需潜力的框架下看待。深圳建设先行示范区,首要责任就是以互联互通来带动整个大湾区。粤港澳一体化、互联互通和深圳先行示范,其中很多战略和项目需要投入巨额资金,这都需要地产支撑。因此,对地产政策的认识,要跳出量价和供需架构分析,站在地产与产业、人口、财政、区域开发等协同发展的层面看待。当然,加杠杆限制、高收入行业景气不再,以及夯实城市政府主体责任的背景下,政策松绑并不会带来地产明显反弹。