表见代理中相对人合理信赖的判断——以“调查核实义务”为要素来构建

"相对人合理信赖"是表见代理中的重要构成要件,相较于"本人的可归责性"处于更加基础的地位;然而学界和实务界却陷入了对于"本人的可归责性"要件无休止的讨论中。对于"合理信赖"判断中应当考量的因素和标准却鲜有论述。笔者认为单纯代理权表象的表征力的信赖程度不高,需要将常见的其他背景要素类型化后与代理权表象相结合,进而考察代理权表征的强弱是否引起相对人怀疑或信赖。借鉴比较法上的经验,将"调查核实义务免除"作为一个要素纳入"合理信赖"这一构成要件中,先综合代理权外观结合相关背景要素考察的代理权表征的强度,再判断是否得免除相对人的"调查核实义务"作为判断相对人是否有过失的标准,从而来判断"合理信赖"这一构成要件。

房地产居间人之调查核实义务

在我国合同法中,关于居间合同的规定仅有4条,而细化到房地产居间人的义务、范畴和标准则更不明确。对于房地产居间人应负有如实陈述义务已有明文规定,而对于其是否还应当负有调查核实之义务,目前法律尚为空白。审判实践中因为观点差异,致各地判决不一,甚至截然相反。房地产居间人应当负有调查核实之义务,该义务应当包括房屋权利信息、实况信息以及其它影响交易的信息。对不履行或者不完全履行该义务所应当承担的责任,系违约责任与侵权责任的竞合。

论居间机构的责任认定——以房产中介公司为例

《合同法》第四百二十六条关于居间机构的求偿权做出了相对明确规定,但对于居间公司违约的责任承担方式并未明确规定。若从一般规定,使居间机构承担全部损失于理未合。房产中介公司具有相当的专职性,是主要从事居间买卖的中间性机构,假如其不履行尽职义务,使得委托人遭受较大损失的,则理应对委托人的损失承担相应份额的赔偿责任。房屋居间机构的调查核实义务至少是从给付义务,可适用不真正连带责任的归责理论,使居间机构就委托人的损失承担与其过错相当的赔偿责任。

《民法典》第962条(中介人的如实报告义务)评注

《中华人民共和国民法典》第962条旨在贯彻诚实信用原则,促使中介人履行如实报告义务,进而实现委托人的信息自决。当中介人以中介活动为业时,应对如实报告义务进行扩张解释,及于合理的调查核实义务。中介人故意违反如实报告义务,损害委托人利益的,构成对诚实信用原则的违反。作为对此背信行为的制裁,中介人不得请求支付报酬,也不得请求支付必要费用。除故意违反如实报告义务之外,中介人未尽到合理的调查核实义务时,也应承担赔偿责任。若将中介人的赔偿责任限定在故意情形,对其过于优待,缺乏正当性。中介人的赔偿责任具体可能表现为对信赖利益、履行利益或固有利益的赔偿。如果中介人和相对人共同造成了委托人的损失,二者均应承担责任。具体而言,当中介人为故意时,无论是否与相对人存在意思联络,二者均应承担连带责任。当中介人为过失时,应承担与其过错程度相应的补充责任。如果委托人明知会发生损害,则不予保护。如果委托人对损害的发生存在过失,应对赔偿数额作相应酌减。

浅谈房地产经纪服务中的信息披露与客户信息保护

《个人信息保护法》是我国第一部针对个人信息保护的法律。如何做好个人信息保护问题是摆在房地产经纪机构面前的重要课题。本文梳理了《民法典》《房地产经纪管理办法》和相关规范性文件规定,概述了房地产经纪机构对房源客源信息的调查核实义务、告知信息标准和范围等。再结合《个人信息保护法》的告知与同意规则和《信息安全技术个人信息告知同意指南》的相关要求,浅谈房地产经纪服务中的房源客源信息保护,保证房源客源信息尽职调查和发布管理操作合法合规。