农民住房财产权抵押规则的重构

农民住房财产权由房屋所有权和宅基地使用权构成,是绝大多数农民的一项重要财产,现行法明确禁止宅基地使用权抵押,在很大程度上制约了这项财产金融价值的充分体现。在"保障农户宅基地用益物权"的政策指引下,在试点地区暂停上述禁止性规定的实施,农民住房财产权抵押权也就取得了"房地一致"原则之下的合法性。农民住房财产权抵押权未经登记不得设定,其实现可以采取协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖、强制管理等方式。抵押物处置时受让人的范围不应以本集体经济组织成员为限,但其他人受让农民住房财产权时,可以采取仅取得房屋所有权,同时取得宅基地使用权租赁权的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用权的出租而取得相应收益,以保障其基本住房权利。抵押物处置中涉及宅基地使用权的收益应在国家、集体、农民之间合理分配。

农民住房财产权抵押贷款问题探讨

我国农民住房财产权抵押具有特定内涵,完善农民住房财产权抵押贷款是解决"三农"问题的关键。现行农民住房财产权抵押制度存在严重法律缺陷,农民住房财产权抵押市场不健全、风险缓释机制不完善导致农民住房财产权抵押贷款在实施中面临困境。完善途径在于重构农民住房财产权抵押规则,通过健全抵押登记制度、价格评估体系和交易市场来完善抵押市场,通过构建多元担保机制、创建政府风险基金、完善社会保障体系来完善风险缓释机制。

农民住房财产权抵押贷款试点思考——以青海省湟源县为例

湟源县作为全国54个农民住房财产权抵押贷款试点县,其农村经济发展程度、农居环境布局、农民文化素养等因素在整个偏远欠发达地区具有普遍性和代表性。随着农民住房财产权抵押贷款试点在湟源县的推进,各参与主体对农民住房财产权抵押贷款的认知度、认可度逐步提升,同时也面临一些困境和挑战。本文通过对五大困境的深层次调研和多维度剖析,就如何突破农民住房财产权抵押贷款中的实践难题,初步提出相关的可操作性政策建议。

农民住房财产权抵押能否激发农村金融市场——基于银行贷款数据的实证分析

扩展抵押品范围是缓解农村金融困境的重要途径。在这一思路下,农民住房财产权抵押被寄予厚望,成为近年来农村政策改革的重要方向。本文使用2010—2016年1024家农信社和农商行的数据,利用2015年12月国务院在天津市蓟州区等59个试点县(市、区)开展为期两年的农民住房财产权抵押贷款试点这一“准自然实验”,对农民住房财产权抵押对涉农贷款供给的影响进行了检验。本文认为,现阶段农民住房面临着价值评估难、抵押物处置难的问题,抵押效果不佳。实证结果显示,农民住房财产权抵押没有显著增加涉农贷款供给,对农村金融的供给作用有限。本文在考虑了农民住房财产权抵押对其他担保方式的替代作用、农地经营权抵押和“三块地”改革的影响之后,上述结果依然稳健。本文的政策启示是,政府应着力做好农房抵押贷款改革的配套措施,推动宅基地制度改革,探索扩大农民住房财产权的受让范围,充分挖掘住房财产权的价值潜力,缓解抵押物处置难问题。

宁波实践:农民住房财产权抵押问题研究

农民住房财产权抵押是目前我国进行土地制度改革重要试点之一。早在2009年,宁波市就开始了农民住房财产权抵押的地方实践,因此宁波实践经验的总结与分析对于现在的改革试点具有重要指导意义。立足于宁波的改革实践,通过访谈和问卷调查掌握宁波农民住房财产权抵押的实施情况,对农民住房财产权抵押实施中存在困境进行分析,而后提出相应的对策建议,为改革的深化提供理论依据。

农民住房财产权抵押贷款的意愿为什么不高?——来自改革试点地区武进的调查研究报告

农民住房财产权抵押贷款试点是向农民还权赋能的改革,承担了扩大农民财产权能、激活僵化资产的使命。尽管在理论上农民住房财产权抵押贷款有助于激活农村金融市场,但从实践效果来看,这项改革试点并不如理论预期。从农民住房财产权抵押贷款政策出台和落实的前提角度而言,农户贷款意愿确实关乎改革持续推进的基础,而意愿为何不高并没有得到充分的解释。本研究通过对改革试点地区——武进区的普通农户、两权抵押的新型农业经营主体、商业银行、人民银行武进支行以及农村宅基地制度改革试点办公室等个人或机构的调研,试图对意愿为何不高的解释构建一个相对完整的拼图。研究发现:(1)金融机构作为抵押贷款业务的供给方,意愿不高、顾虑重重的原因在于目前法律、规范、操作等方面都不完善,他们对于农户的偿还能力、风险把控和抵押物的处置存在顾虑,希望政府在涉农贷款的政策支撑、市场培育、纠纷协调、风险托底方面提供制度支撑和业务流程规范;(2)现阶段并非所有农户都存在融资需求,且融资需求主要受微观层面的个体特征要素的影响,经济观念保守、抵御风险能力低、新房抵押无凭、旧房价值不高等也是农户贷款意愿不高的原因;(3)农民住房财产权抵押业务的运行仍然要依赖于区级财政提供的风险担保,不能够凭借制度支撑自主运行,依然处于需要扶持的初级阶段,与农民住房财产权抵押制度的常态化运行尚存距离。因此在后续的工作中要做到“主导在区、主抓在镇、主体在村、主动在民”,发挥政府主导作用,激发农户主体意识,提高金融机构服务意识,引导村民委员会做好“润滑剂”,注重内外结合,更好激活农村金融市场。

农民住房财产权抵押贷款行为响应研究——基于江苏省宿迁市泗洪县的试点

国家与相关金融机构近年在农村承包土地经营权抵押贷款基础上明确提出关于农民住房财产权抵押贷款试点指导意见以解决"三农"中农民抵押物缺失问题,体现了农民住房财产权抵押贷款的重要性。本研究基于此现状以江苏苏北试点内存在住房财产权抵押融资需求的农民为研究对象,以产权理论等经典理论为依据建立理论框架,在文献分析、问卷调查等研究方法基础上,对农民住房财产权抵押贷款行为响应特征描述性分析,获得行为响应约束条件,据此对试点地区农民住房抵押抵押贷款实施提出改进建议,为解决三农贷款难问题起到积极的作用。

试点县农房财产权抵押制度改革的困境与破局

通过对农民住房财产权抵押贷款制度改革试点地区的实践研究发现,农房财产权抵押制度改革还面临着一些困境。推进农房财产权抵押健康发展,必须保障农户居住权,扩充农房财产权抵押法律关系的构成,完善抵押权实现机制,建立风险补偿体系,健全农房财产权抵押的配套措施。

基于特征价格模型的农村住房财产权抵押贷款中农房价格的影响因素研究

农村住房财产权抵押是缓解农村地区融资难的重要途径,构建科学、合理的住房价值评估体系是推动农村住房财产险抵押业务发展的关键。通过构建特征价格模型,分析了农村住房财产权抵押贷款试点地区农房的建筑特征、邻里特征和区位特征等因素对房屋价格的影响程度。结果显示:建筑面积与农房价格具有显著的正相关关系;农房的地理位置会对农房价格产生非常大的影响,农房所在地区的经济发展程度越高、附近的生活配套设施和教育配套设施越完善、交通便利程度越高,农房价格越高,而且农村地区旅游业的发展也会带动农村房屋价格上涨。中国农村房屋的价格具有很大的区位差异,实践操作中,应将影响农房价格的特征因素纳入价值评估体系,因地制宜制定具体的评估细则,完善农村住房财产权价值评估机制,盘活农村闲置房屋,更有效地推动金融机构服务“三农”。

农村宅基地财产权抵押贷款运行机制问题研究

通过对中国农村宅基地财产权抵押贷款现状的分析,对比德国农村土地使用权抵押贷款机制的成功经验,找出适用于中国的农村宅基地抵押融资机制。

呼图壁县农村承包地经营权和农民住房财产权抵押状况分析

2016年央行发布农村“两权”抵押贷款试点办法,明确将新疆六县市列入全国首批“两权”抵押贷款试点县市,其中就包括了新疆昌吉州呼图壁县,大力推动“两权”抵押试点,全面推进乡村振兴重点解决“三农”问题,大力推动农村经济发展。通过走访呼图壁县各村镇及金融机构,进行实地问卷调查与访谈,了解到呼图壁县“两权”抵押贷款试点运行的情况。同时调查发现呼图壁县“两权”抵押贷款试点运行中遇到了法律法规不够完善,金融机构不积极,农户知晓率不高等问题,并在此基础上提出了相关政策建议。

农业现代化视域下农民住房财产权抵押制度的构建

农民住房作为一个集合概念,事实上包括农民房屋及所占宅基地,农民住房财产权包含农民房屋所有权及所占宅基地使用权。依据现行法的规定,在宅基地使用权不能作为抵押物的情况下,作为集合概念的农民住房财产权的抵押在法律上也就出现了障碍。契合＂保障农户宅基地用益物权＂的政策指引和价值需求,立法上宜按照现代市场法则,改革宅基地制度,彰显其用益物权的属性和财产功能,最终通过立法上的新规制,将农民住房财产权塑造成一种具有物权属性和具有抵押担保功能的财产权。农民房屋所有权和宅基地使用权一体登记是农民住房财产权抵押权设定的前置条件,抵押合同加上登记是农民住房财产权抵押权设定的核心要件。在抵押权实现时,可以通过选择贷款风险补偿基金、强制管理或贷款重组等方式保障农民基本居住权;通过将＂依法采取多种方式处置抵押物＂限缩为＂变卖或拍卖等多种方式处置抵押物＂,以体现农民住房财产权与商品房处置的差别化。农民住房财产权处置时的受让人范围,不再限于本集体经济组织内部,可以扩大到本乡镇本县区居民,必要时扩展至设区市和省一级范围内的居民;同时积极探索建立宅基地使用权有偿物权、债权转让机制以及有偿转让利益合理分配机制。

农民住房财产权抵押贷款行为响应及约束条件研究——基于江苏省宿迁市泗洪县的试点

本文基于试点地区江苏泗洪县农民住房财产权抵押贷款的实地调查数据,构建Poisson Hurdle模型实证分析影响农民住房财产权抵押贷款行为响应的约束条件。结果表明,户主性别为男性、文化程度在初中及以上、从事非农经营、家庭结构为中年家庭的农户,对农民住房财产权抵押贷款行为响应有显著的促进作用;以农村住房为抵押品、房产估值在20万元~40万元间的农户是申请农民住房财产权抵押贷款的目标群体,贷款额度集中在8万元~15万元之间,主要用于商业性生产经营;同时,农户房产确权、证权一致有利于其获得贷款;而对贷款政策和流程不了解、贷款不便等对贷款行为响应有明显的抑制作用。农民住房财产权抵押贷款是对农地承包经营权抵押贷款的补充和完善,能有效缓解传统小农户和农村个体经营户因抵押物缺失带来的融资难问题,拓宽了农户的融资渠道。

农村“两权”抵押贷款的实践与探索——以杨陵区为例

农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点历时四年多,取得了积极成效,为农村产权制度改革积累了有益经验,对促进农村产权制度改革发挥了积极作用。本文以杨陵区为例,梳理和总结试点以来对核心问题的探索、实践和成效,并结合当前国家对农村产权制度改革和“两权”抵押的工作安排,就进一步推进“两权”抵押支持乡村振兴战略实施提出了政策建议。

农村住宅抵押问题研究

通过文献阅读、实地调研和访谈,对浙江省嘉善县农村住宅抵押试点开展的过程中的基本情况进行整理和总结;了解并分析嘉善农村住宅抵押与城市商品房抵押之间存在的差异,对农村住宅抵押试点中产生的经验、存在的不足进行分析;对如何更好地规避农村住宅抵押的风险,如何扩大农村住宅抵押经验的试用范围提出对策。

可资本化下宅基地禀赋对农户异地创业影响研究

农民住房财产权抵押贷款政策有助于发挥农户土地资产“产权经济属性”和缓解农户因缺乏合意抵押品而面临的融资困境。对于在城市中的农户而言,不仅能够有效利用其户籍地的宅基地,还能缓解其创业所面临的信贷约束。然而,当前关于这一政策的实施效果以及对农户异地创业的影响还缺乏深入的定量分析。本文基于2017年CMDS数据,综合运用多元Logit、倾向得分匹配(PSM)和分位数回归(QR)等方法,对宅基地抵押融资与农户异地创业的作用机理进行了深入的理论分析和计量研究。研究发现:①相比非试点地区,试点地区农户选择创业的概率会更高,其中机会型创业概率又高于生存型创业;②同样有宅基地的创业农户,试点地区比非试点地区家庭月收入平均提高926.6元,试点地区内有宅基地的创业农户比没有宅基地的创业农户家庭月收入平均提高348.74元;③随着宅基地面积增加,单位宅基地面积对创业农户收入提升的影响呈现出先减后升的趋势;④从地缘上看,单位面积宅基地价值从东往西呈现出先减后增的U型变化趋势。进一步通过调查研究和理论推导发现:前期征信评估和信誉调查是金融机构降低经营风险的重要保障措施。研究认为,宅基地抵押贷款对农户创业具有显著促进作用,合理的评估和对冲机制有助于防范潜在社会风险,完善对农户创业的保险和支持政策,有助于降低农户的创业风险。

农村土地规模化流转、金融创新和货币政策——基于DSGE模型的实证研究

2015年8月,国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农村住房财产权抵押贷款试点的指导意见》,为推进农村金融创新、促进农村土地流转提供了指引。本文通过构建包含家庭、农户和政府部门的动态随机一般均衡模型,分析技术进步冲击和货币政策冲击对农村经济的影响。研究结果显示,农村土地规模化流转所带来的技术进步以及扩张性货币政策均有助于提高农业产出水平和农民消费水平;技术进步的影响具有长期性,而货币政策的影响只具有短期效应。因此,应鼓励农村土地规模化流转,增加农业产出规模效应;同时,以"两权"抵押贷款试点为契机,创新农村金融服务,引导金融资源流入农村。

农村士地经营权抵押贷款风险评价

党的十八届三中全会、2014年“中央一号”以及2015年8月国务院印发的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》,为深化农村土地制度改革和推动农村土地抵押贷款开展指明了方向。