保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究

近年来,房地产开发企业破产大量涌现,其中购房人权利的顺位问题引发颇多争议。本文从破产实践对购房人权利的优先顺位安排为问题切入;提出基于保障生存利益将付款额超过50%的消费者购房人的物权请求权纳入优先顺位,基于维护交易安全将经过预告登记的购房人物权请求权纳入优先顺位。前述优先路径的实践适用方法是,在标的房屋是现房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权推进至物权(现房所有权);在标的房屋是期房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权部分推进至瑕疵物权(以期房现状履行)、部分转化为金钱请求权(以期房与现房之间的价差超过未付房款的部分产生损害赔偿请求权作普通债权受偿);将不具优先顺位的购房人物权请求权以及虽具优先顺位但购房人不作主张的物权请求权,完全转化为金钱请求权作普通债权受偿。

论房地产企业破产案件中抵押权的实现顺位——以优先权冲突为视角

房地产破产案件中抵押权的实现顺位是目前理论界与实务界争议比较大的问题。当优先权发生冲突时,需要借助利益衡平规则进行化解。在抵押权与购房人权利的冲突中,应当以维护购房人的生存权、保障基本生活为出发点,不可机械地遵循物权优先于债权的原理;在抵押权与建设工程优先权的冲突中,除应当遵循现有法律的规定外,还应充分尊重当事人的意思自治,维护交易风险的可预测性和金融安全;在抵押权与其他抵押权的冲突中,最终还应回归民法的基本理念,明晰当事人之间的民事法律关系。以此为原则,总结出抵押权在房地产企业破产案件中的实现顺位。