探讨房地产企业破产购房者权益如何保护

随着中国经济增长速度渐渐趋向放缓,加之银行现行贷款政策收紧,房产市场出现不景气现象,中小房企的生存状况进一步恶化.2014年,仅武汉市就注销了300余家房地产开发企业.2015年,北京市房企数量更减少了近700家.而二线城市张家口市仅2015年5月28日一天就注销了50家房地产开发企业的资质.经济滑坡带来了中小房地产企业的衰败,随之而来的就是如何更好的让这些企业平稳、有序的退出市场,并能最大限度的保护各方权利人的利益.而在各方利益集团中,购房者的地位无疑是在重中之重,它不仅涉及到小业主的个人利益保护问题,甚至可能牵连到社会民生等一系列敏感话题.面对购房者权益的保护问题,不仅需要加大立法的保护力度,更需要在实践中寻求解决之道.

房地产企业破产中购房者权益的保护

房企破产中购房者权益如何保护一直是法律理论和实务中的重点和难点。对此,需以购房者权益的物权化层级为脉络,考虑不同情形和因素进行具体的规范解释和适用,进而在微观上明确破产程序中多层次利益衡量的具体操作。首先,购房者权益呈现不同的物权化层级而可区分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形。其次,还需结合房企以房屋还是建设用地使用权进行抵押、以建造完毕的现房进行抵押还是以期房的在建建筑物进行抵押等因素作出进一步的类型化分析。最后,在购房者预告登记的情形下,其可享有物权期待权,因而一般可对抗抵押权,但要区分房企抵押的客体为何,且消费型购房者才可依预告登记对抗建设工程价款优先受偿权人;在购房者“网签”情形下,需附加其他履行要素才能对抗抵押权,且仅消费型购房者才可对抗建设工程价款优先受偿权;在购房者未预告登记亦未“网签”的情形下,支付全部或大部分购房款的消费型购房者仅享有债权优先性,在继续履行或对其个别清偿不损害房企及其他破产债权人利益时,方可通过继续履行路径获得保护继而取得房屋所有权。

浅析房产企业破产中购房者的权益保护

在房地产企业破产中,购房者的权益该如何保护是司法实践中的难题。现行法律对购房者的权益保护主要体现在最高院的两个司法解释。但该两个司法解释缺乏上位法依据,且规定也较为模糊,在司法实践中也引起了很大的争议。文章认为为解决这些问题,应当将购房者的优先权上升为法律规定,并充分利用商品房预告登记制度,明确应当优先保护的购房者范围,从而为购房者的权益提供实实在在的保护。

购房者合法权益应依法保护

法庭审理 一审法院审理认为:原、被告签订的《内销商品房预售合同》合法、有效,双方当事人均须按约履行.被告交付的商品房之建筑结构为砖混结构,显然已违反了预售合同中所约定的钢筋混凝土结构.至于被告将钢筋混凝土结构辩解为装修结构,而非建筑结构,不能成立.鉴于原、被告签订的内销商品房预售合同已实际履行,房屋已实际交付,现原告以被告擅自变更房屋建筑结构为由要求解除预售合同,本院难以支持,故原告要求被告退回房款、定金双倍返还,赔偿利息损失、装潢损失及其他损失之请求,本院不予支持.据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定,判决原告杨某的诉讼请求不予支持.

浅析小产权房明堵暗涌现象

分析小产权房的存在对国家、集体、购房者和开发商等利益各方的利和弊,了解其现象产生的原因,主要是城市高房价的压力,人们对住房需求量的增加,城乡二元土地制度相关法律存在缺陷,城市住房结构不合理等造成的。解决好小产权房问题,必须解决好城乡房地产入市的疏通和协调;加强宏观调控,平抑城市房价;严密监管制度;完善相关法律和制度,保护农民和购房者的合法权益。

企业破产案件中的利益衡量———以房地产企业破产为例

破产法是市场退出机制的核心制度,其作为一种集体清偿程序的制度,往往涉及到债权人、债务人、社会公众等多方利益主体的矛盾与冲突.近年来,房地产企业破产案件激增,由此引发的社会问题和利益冲突也变得更加复杂.通过对我国房地产企业破产中存在的利益冲突进行梳理分析,在此基础上,引入利益衡量的理念,对其在破产案件中的功能和效用进行分析,进而分析其在破产案件适用中的具体运用.