浅析房产企业破产中购房者的权益保护

在房地产企业破产中,购房者的权益该如何保护是司法实践中的难题。现行法律对购房者的权益保护主要体现在最高院的两个司法解释。但该两个司法解释缺乏上位法依据,且规定也较为模糊,在司法实践中也引起了很大的争议。文章认为为解决这些问题,应当将购房者的优先权上升为法律规定,并充分利用商品房预告登记制度,明确应当优先保护的购房者范围,从而为购房者的权益提供实实在在的保护。

房地产企业破产中购房者权益的保护

房企破产中购房者权益如何保护一直是法律理论和实务中的重点和难点。对此,需以购房者权益的物权化层级为脉络,考虑不同情形和因素进行具体的规范解释和适用,进而在微观上明确破产程序中多层次利益衡量的具体操作。首先,购房者权益呈现不同的物权化层级而可区分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形。其次,还需结合房企以房屋还是建设用地使用权进行抵押、以建造完毕的现房进行抵押还是以期房的在建建筑物进行抵押等因素作出进一步的类型化分析。最后,在购房者预告登记的情形下,其可享有物权期待权,因而一般可对抗抵押权,但要区分房企抵押的客体为何,且消费型购房者才可依预告登记对抗建设工程价款优先受偿权人;在购房者“网签”情形下,需附加其他履行要素才能对抗抵押权,且仅消费型购房者才可对抗建设工程价款优先受偿权;在购房者未预告登记亦未“网签”的情形下,支付全部或大部分购房款的消费型购房者仅享有债权优先性,在继续履行或对其个别清偿不损害房企及其他破产债权人利益时,方可通过继续履行路径获得保护继而取得房屋所有权。