房产交易中逾期交房赔偿价格评估的若干探讨

因出卖方逾期交房引起的房地产交易合同诉讼,法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得房的实际损失。文章解读了与逾期交房赔偿价格评估相关的法律条款,认为应视合同双方选择退房或是继续履行购房合同,而采用不同的估价思路和估价目的。前者即计算估价时点的购房人逾期得房期间动态租金净收益总额,后者则房地产评估机构应采用市场比较法,计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产,应比原合同房价多支付的成本。文章进一步分析了估价机构应该采用的估价方法、估价技术路线。值得关注的是,文章提到了在我国现有的土地制度下,逾期交房将缩短买受人实际使用国有土地的年限,因为在估算赔偿价格时必须同时考虑。

对房产交易中逾期交房赔偿价格评估的探讨

因出卖方逾期交房引起的房地产交易合同诉讼,法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得房的实际损失。文章解读了与逾期交房赔偿价格评估相关的法律条款,认为应视合同双方选择退房或是继续履行购房合同,而采用不同的估价思路和估价目的。前者即计算估价时点的购房人逾期得房期间动态租金净收益总额,后者则房地产评估机构应采用市场比较法,计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产,应比原合同房价多支付的成本。文章进一步分析了估价机构应该采用的估价方法、估价技术路线。值得关注的是,文章提到了在我国现有的土地制度下,逾期交房将缩短买受人实际使用国有土地的年限,因而在估算赔偿价格时必须同时考虑。

论替代交易与市场价格损害赔偿的冲突协调

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第60条第2款规定了替代交易损害赔偿和市场价格损害赔偿的冲突协调规则。该规则的适用应当以探究替代交易的适格与否为基础。只要非违约方实施了适格的替代交易,那么其能且只能获得替代交易损害赔偿救济。对“适格”的理解应从信息搜寻的合理与否和交易选择的诚信与否两方面展开。替代交易价格是否“偏离”市场价格,不应当作为判断替代交易适格与否的唯一量度。替代交易价格偏离市场价格带来的损害赔偿计算结果集中在两个方向:替代交易损害赔偿高于市场价格损害赔偿,以及替代交易损害赔偿低于市场价格损害赔偿。只有前者才意味着,替代交易价格“偏离”市场价格,这会导致对替代交易减损价值的忽视、对完全赔偿原则的背离以及对违约方产生不公平的剥削、对非违约方产生不效率的行为激励。此时的替代交易为不适格的替代交易,非违约方只能获得市场价格损害赔偿救济。

作为违约损害赔偿计算基础的市场价格之标准时点的确定

市场价格之标准时点的确定是适用违约损害赔偿抽象计算方法的基础性命题。对该命题作出回应的理论依据是,在完全赔偿原则的指导下,通过减损规则和拟制规则兼顾应然和实然的双重价值,来实现救济非违约方预期利益和防止违约方被剥削的双重目标。在适用《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则的解释》第60条第三款时,应对“合理期间”的表述进行解释:在根本违约的情况下,一般而言,应当以非违约方“知道或应当知道违约之日”为标准时点作为“合理期间”的解释,用以确定市场价格。若适用该解释无法导出公平的裁判结果,则应尊重裁判者的个案自由裁量,以实现个案公平正义。

替代交易在合同违约救济体系中的定位

本文从违约损害赔偿的根本目的出发，在分析传统违约救济方式所固有的缺陷的基础上，对比替代交易所具有的优势。