超范围征收的合法性控制

征收范围指拟征收财产的物理范围,应为公共利益(建设项目)所必需的范围。因不动产整体上紧密结合且难以分割,实际征收范围可能超出此必需范围,造成超范围征收。超范围征收与一般征收本质无异,其合法性尤与公共利益要件相关。现行征收规范不排除对被征收房屋实际情况的考虑,为超范围征收提供了合法性空间,但毕竟是征收权的扩张,应作更严格限制。可以从目的设定、手段选择、启动主体、超范围财产处置等环节入手,建立一种过程导向的公共利益保障机制,实施对超范围征收的合法性控制。

土地征收中的残地补偿

在土地征收中,若只需征收一宗土地的部分地块,未征收的剩余土地被称为“残地”。实践中常出现残地因面积狭小、形状不规整等而利用价值减损的情形。为了让财产权人在被征收前后财产状态相当,有必要对构成特别牺牲的残地损失予以补偿。公益项目导致残地升值或贬值,征收补偿金中不应扣除升值部分,而贬值部分只有属于部分征收导致的“固有损失”,才可以纳入残地补偿范围。对残地“只补不征”时,残地补偿金的计算公式为:整块土地的价值-被征收土地的补偿金=残地价值+残地补偿金。公平补偿原则为超范围征收残地提供了合法性基础,但应当将超范围征收残地控制在最小限度内,即当残地用于长期以来的用途变得显著困难时才予以征收。